Юридические услуги по объединению жилого / нежилого помещения

Жилищным кодексом РФ не предусмотрено объединение жилого помещения с нежилым помещением без перевода жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое.

Статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Переводу жилого помещения в нежилое помещение сопутствует необходимое переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения для обеспечения испрашиваемого использования такого помещения.

Чтобы объединить две и более квартиры необходимо, чтобы у них был один и тот же владелец, о чем следует озаботиться задолго до соединения квартир в одну. Также нужно в обязательном порядке найти проектную организацию, которая подготовит будущий проект перепланировки. Это необходимо для того, чтобы обезопасить себя от возможных проблем, потому что какое-либо нарушение целостного состояния несущих стен может привести к крайне тяжелым последствиям как для тех, кто решил устроить объединение квартир, так и для остальных жильцов дома.

После получения подготовленного проекта перепланировки необходимо отнести его вместе с документами на право собственности, а также техническим описанием в жилищную инспекцию, чтобы получить разрешение на объединение квартир. И как только вы получите разрешение, вы можете начинать перепланировку, поскольку такое разрешение не является долгосрочным. А после завершения работ по объединению квартир нужно получить специальный акт о законченном переустройстве и перепланировке. 

При юридическом объединении жилых помещений в один единый объект недвижимого имущества производится присвоение этим помещениям общего кадастрового номера. Для этого нужно обращаться в Росреестр и предоставить ряд документов:

• документы о праве собственности (оригиналы вместе с копиями);
• технический паспорт помещения;
• заявление;
• проект перепланировки и объединения жилых помещений.

Требования к объединенным помещениям тоже такие же, как и к разделяемым, в частности:

• не должно быть несогласованных перепланировок, красных линий;
• не должно быть помещений-дублей;
• образуемое помещение должно быть обособленно и изолированно.

Из-за требования изолированности нельзя объединить два помещения, между которыми нет доступа, даже если они находятся в одном здании.

Совокупность нескольких объектов недвижимости — зданий, сооружений, объединенных единым назначением, государственный кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника может быть поставлена на государственный кадастровый учет в качестве единого недвижимого комплекса с одновременным осуществлением государственной регистрации права собственности на этот единый недвижимый комплекс.

Технический план, необходимый для постановки на государственный кадастровый учет единого недвижимого комплекса, должен содержать сведения, характеризующие единый недвижимый комплекс.

В соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение.

Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Вот общие правила этой процедуры:

• решение об объединении принимает собственник здания, либо правообладатели помещений;
• объединение двух нежилых помещений осуществляется в ходе реконструкции и перепланировки (это зависит от перечня работ, вида изменений в характеристиках);
• после объединения новый объект должен соответствовать признакам обособленности и изолированности, чтобы его можно было поставить на учет.

Проводить процедуру с целью соединения отдельных объектов нельзя:

• если изменения могут затрагивать части конструкций, что приводит к их разрушению;
• если соседи лишаются доступа к местам общего пользования.

Выполняя объединение, нужно соблюдать правила и нюансы перепланировки. Так, законом запрещены действия:

• нарушать вентиляционную систему и другие инженерные каналы, даже если выполнить изоляцию;
• располагать санузлы над комнатами;
• перенос кухни на место комнаты и наоборот, поскольку так называемые мокрые помещения должны размещаться над нежилыми площадями.

Если одобрение на перепланировку и объединение жилых помещений получено, собственник должен в течение года выполнить изменения, потому что разрешение действительно в течение 12 месяцев и в течение этого времени процедура должна быть завершена.

Проведение согласовательной процедуры нужно не всегда. Например, если помещения соединяет один балкон или одна лоджия, то разрешения на объединение не нужно. Выполняется один вход, лишние двери убирают, и работа будет завершенной.

Если же нет общего балкона или лоджии, но есть возможность обустроить один вход, то разрешения также не требуется. Здесь делают единый дверной проем для входа и все.

Да, можно. Это вертикальное объединение квартир, которое выполняется при расположении помещений друг над другом. Главное, чтобы они обладали одинаковой шириной, а вот высота не учитывается. Недостатки вертикального объединения квартир – на первом и втором этаже придется устанавливать лестницу, процесс получения разрешения будет сложным.

Чтобы создать новую планировку, контролирующие органы требуют оформить:

• заявление, которое собственноручно составляет заказчик;
• свидетельство, подтверждающее право владения жилыми помещениями;
• технический паспорт на обе жилплощади и приложение с поэтажным планом здания;
• проект;
• согласие на способ объединения собственников других квартир, от остальных жильцов, от органов охраны культурного и архитектурного наследия.

Согласно Кодексу об административных правонарушениях, за незаконные действия ответственность несет собственник. Ему грозит штраф не менее 1500, но не более 2500 рублей. Человека, допустившего нарушение, заставят приводить помещения в первоначальный вид. Если работы не выполнить, то имущество гражданина будет реализовано, а деньги направлены на устранение последствий нарушения.

Бывает, что у помещений собственники разные. Выполнение объединения двух квартир в одну невозможно и запрет нельзя обойти никакими путями, как и узаконить выполненные работы, что следует учитывать перед покупкой таких апартаментов.

Изменения производятся только для каждой жилплощади по отдельности обычным способом при наличии разрешения.

В рамках предоставления правовой помощи по вопросам объединения жилого / нежилого помещения, мы предлагаем клиентам:

• профессиональные консультации от ведущих специалистов нашего юридического агентства;
• юридическое сопровождение процедуры объединения «под ключ»;
• изучение законодательства;
• обзор правоприменительной практики;
• подготовку необходимых документов;
• подготовку и согласование проекта;
• урегулирование спорных ситуаций с собственниками соседних помещений;
• регистрацию вновь образованного объекта недвижимости в Росреестре;
• получение выписки из ЕГРН;
• анализ правоустанавливающих документов;
• изучение технической документации и проверку законности объединения жилого / нежилого помещения.