Оказание юридических услуг в сфере жилищного законодательства

Среди основных прав и свобод гражданина России есть право, касающиеся всех и каждого, и это право на собственное жилье в любом населенном пункте страны. Кроме всего прочего это один из показателей благосостояния населения, закрепленное Конституцией Российской Федерации (ст.40). Формы, по которым могут реализовываться права граждан на получение и строительство собственного жилья закреплены в ГК РФ (ст. 671-672), ЖК РФ, а именно:

1. Граждане России могут строить или приобретать жилье (квартиру, дом) за собственные сбережения или при поддержке государства без каких-либо ограничений размера жилплощади.
2. Можно покупать квартиру, дом, комнату или часть дома, используя ссуды и ипотечные кредиты, безвозмездные субсидии, получая житье в дар, становиться собственником недвижимого имущества по праву наследования.
3. Жить в домах муниципального/государственного жилищных фондов на условиях, прописанных в договорах социального найма в пределах нормы жилплощади, установленной государством.

Есть и другие формы, благодаря которым реализовывается законное право граждан нашей страны на имущество, но они чаще всего носят,  как правило, временный характер. В соответствующих комитетах при правительстве РФ постоянно разрабатываются эффективные способы по обеспечению жильем особо нуждающихся граждан, в т.ч. многодетных семей, инвалидов, родственников военнослужащих и т.д.

Сегодня в России часть граждан проживает в собственных квартирах и домах, часть в коммунальных, государственных. Некоторые граждане состоят на учете для получения жилплощади или для ее улучшения. Все имущество, предназначенное для жизни, входит в жилищный фонд. Это отдельные строения, домовладения, жилищно-эксплуатационные организации и т.д.

Согласно ст. № 19 ЖК России в зависимости от особенностей учета и основных целей использования выделяются такие виды фондов:

• жилфонд социального использования;
• специализированный жилфонд;
• индивидуальный жилфонд;
• жилфонд коммерческого направления.

Жилфонд может находиться в долевой, совместной собственности (коллективной), частной, государственной, муниципальной собственности.

Чтоб рассчитать процент обеспеченности населения России жильем рассчитывается количество общей и жилой площади, которые приходятся на одного жителя населенного пункта, области, региона.

Учет постоянно проживающих граждан ведется по регистрациям, которые проводятся по месту жительства.

Граждане России, в частной собственности у которых есть жилые дома и квартиры, должны обязательно содержать их в чистоте, порядке. Такие требования определены действующим законодательством, а именно постановления Правительства России от 13 августа 2006 г. No 491 в обновленной редакции от 29июня 2020 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирных домах», а именно:

• Должны обязательно соблюдаться интересы и учитываться права всех частных собственников, коммерческих учреждений и других лиц.
• Открытый доступ к инженерным коммуникациям, находящимся в общем пользовании.
• Все жители должны поддерживать внешний архитектурный облик строения, не зависимо от этажности, в котором находится квартира.
• Соблюдать основные требования к энергоэффективности и энергоэкономии.
• Общее, коллективное, имущество граждан должно осматриваться на предмет выявления протечек, поломок и немедленного оперативного устранения обнаруженных дефектов.
• Любые помещения, как жилые, так и вспомогательные, а также имеющиеся рядом с домом земельные участки общего назначения должны обязательно содержаться в чистоте, должна проводиться уборка.
• Сбор и плановый вывоз бытовых и других отходов, в том числе жидких, образованных в результате деятельности частных домовладельцев, ИП и организаций должен образовываться систематически компаниями, имеющими лицензии государственного образца на вывоз отходов (как твердых, так и жидких).

В законе выделены отдельные пункты, касающиеся противопожарной безопасности, охраны точек забора воды. Общее имущество жильцов многоквартирных жилых домов должно систематически осматриваться. Проводятся сезонные, текущие, а также внеочередные осмотры и граждане и руководители коммерческих организаций не должны препятствовать осмотру общих мест пользования.

Данной деятельностью занимается Жилищная инспекция. Данные органы были образованы ПП №1086108, от 25.09.1994 г.

Функции

1. Контроль над сохранностью объектов недвижимости, технических сооружений и дополнительных строений.
2. Организация проведения своевременного ремонта, реконструкции и технического обслуживания.
3. Правильное и законное использование жилищного фонда.
4. Проверка обоснованности начисления коммунальных платежей.
5. Контроль над соблюдением условий договора с поставщиками услуг и природных ресурсов.
6. Благоустройство жилищного фонда, в т.ч, придомовой территории.
7. Проверка качества услуг, которые предоставляются Управляющими компаниями.
8. Анализ технического состояния и необходимости проведения периодического и капитального ремонта.

Таким образом, основной контроль над использованием жилищного фонда осуществляется жилищной комиссией. Она принимает сооружения в эксплуатацию, проверяет правильность и аргументированность всех ремонтных и обслуживающих смет, контролируют качество предоставляемых услуг и природных ресурсов. Они выступают в роли регулятора, при возникновении определенных недоразумений и споров. Деятельность контролируется действующим законодательством.

Чтобы ответить на этот вопрос, обратимся к Жилищному кодексу. В этом документе прописаны основные виды квадратуры, нормы.

1. Предоставления. Данная норма определяется в зависимости от условий договора аренды муниципального жилья, в результате утраты собственного из-за чрезвычайных ситуаций.
2. Учетная. Норма учитывается при определении подушевных квадратов, в случае выделения жилья в результате необходимости улучшения условий проживания.
3. Социальная. Эта норма учитывается при определении размера субсидий и объема суммы платежей за коммунальные услуги.
4. Санитарная на 1 человека. В данном случае учитывается закон, в котором говорится, что на одного человека, полагается не более 6 квадратов. Это при условии выделения жилой площади из маневренного фонда, либо в условиях общежития. Данная норма универсальна. Она рассчитается в каждом регионе страны отдельно. В среднем по регионам этот показатель равен 18 квадратным метрам на одного человека.

Стандартные санитарные нормы 

На 1 человека: 33 квадратных метра.

На 2 человек (семейных): 42 квадратных метра.

Если в семье три и более человека: по 18 квадратных метра, из расчета на одного человека.

Все нормы прописаны в Жилищном кодексе. Он регулирует все жилищные взаимоотношения.

Правильное название договора: «Безвозмездное пользование». Наименование говорит само за себя. В данном случае владелец помещения передает в пользование свое жилье на основании безвозмездного пользования. Он не получает за сдачу квартиры, либо дома финансового вознаграждения.

Взаимоотношения регулируются положениями гл. 36 ГК. Стороны именуются: ссудодатель и ссудополучатель.

Важно отметить, что на съемщика могут быть возложены определенные обязанности. Он не платит только за сам факт проживания. При этом, в договоре может быть указано, что нужно оплачивать коммунальные услуги и иные обязательные платежи.

При этом, в связи с данным пунктом соглашение не может быть переквалифицировано в договор аренды, либо найма, стандартного вида.

Стоит отметить, что этот вид договорных отношений практически идентичен договору аренды. Съемщик обязуется следить за внешним состоянием жилого помещения. Он должен соблюдать порядок и правила проживания. Кроме этого, нужно следить за каждым предметом мебели и техники.

Договор безвозмездного пользования подписывается на определенный срок. В нем указываются все условия пользования жилым помещением.

Первичный жилищный кодекс был несовершенен. В нем небыли прописаны условия сохранения, либо расторжения договора найма, при смене собственника жилья. При этом новая редакция кодекса боле полная. В ст. 675 ГК говорится, что договор найма жилого помещения не может подвергаться изменению, либо расторжению, при смене собственника помещения. Его условия могут быть пересмотрены только в случае, если действие составленного договора с первым владельцем, подошло к концу.

Ранее, при смене владельца нарушались права съемщика. Договор расторгался, либо менялись условия найма. Зачастую новые собственники стремились увеличить первичную сумму арендной платы.

В новой редакции сказано, что арендодателем будет считаться новый собственник. Условия сохраняются о тех пор, пока не истечет срок действия ранее заключенного договора. Вознаграждение съемщик будет перечислять другому лицу.

Таким образом, в новой редакции ст. 675 учитываются права, и свободы съемщика. Теперь их интересы защищены действующим законодательством. Новые собственники не смогут изменить условия пользования жильем. В том числе, запрещено досрочно останавливать действие первоначального соглашения, с бывшим собственником арендуемого жилого помещения.

Виды жилых помещений определены в ст. 16 ЖК РФ, к которым относятся:

• жилой дом, часть жилого дома;
• квартира, часть квартиры;
• комната.

Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Способами защиты жилищных прав могут быть:

• признание жилищного права;
• восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
• признание судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления;
• неприменение судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту;
• прекращение или изменение жилищного правоотношения;

Приведенный перечень не является исчерпывающим. Защита нарушенных жилищных прав может осуществляться и иными способами, предусмотренными федеральными законами.

Чтобы определить, каким именно образом будет разрешен конкретный спор, рекомендуем проконсультироваться с юристом по жилищному праву юридического агентства «Юрисконсульт». Он разъяснит:

• к какой категории относится конкретный жилищный спор;
• в каком порядке – судебном, административном или внесудебном – его можно разрешить;
• какие перспективы разрешения конфликта для обратившегося за консультацией;
• все ли в порядке с документами, какие нужно заменить, а какие — оформить дополнительно;
• целесообразность попытки досудебного урегулирования спора в каждом отдельном случае.

Административный порядок разрешения жилищного спора следующий:

• получить на руки протокол об административном правонарушении;
• оспорить его в суде, если на то есть достаточные основания;
• если оспорить не удалось (либо такого намерения не было), явиться в назначенный срок в суд для рассмотрения дела об административном правонарушении;
• в зависимости от ситуации, согласится с предъявленными обвинениями либо отстаивать свою позицию по данному вопросу;
• после назначения административного наказания, исполнить его либо, при несогласии с таким решением, обжаловать в вышестоящие инстанции.

Общий срок давности по жилищным вопросам равняется 3 годам с момента, когда лицу стало известно о нарушении собственного права. По некоторым категориям споров предусмотрен более короткий или долгий срок давности.

Так, например, оспорить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме можно в течение 6 месяцев с момента издания протокола собрания. А для признания сделки недействительной срок давности устанавливается в три года с момента, когда сделка начала исполняться, по оспоримым сделкам такой срок устанавливается в один год.

Более длительные сроки возможны, когда, например, приватизация признается недействительной вследствие нарушения прав несовершеннолетнего, срок давности в данном случае начинает течь с момента достижения лицом совершеннолетия. Иски по спорам, связанные с выселением собственника из помещения в связи с изъятием земельного участка, направляются в суд не ранее трех месяцев с момента направления уведомления об изъятии участка. По остальным видам споров устанавливается общий срок исковой давности.

По делам об установлении факта вселения зачастую представляются доказательства, подтверждающие фактическое проживание лица в помещении. Это могут быть:

• акты обследования жилищных условий;
• фото- или видео- материалы, где видно наличие личных вещей истца в помещении;
• письменные пояснения соседей;
• справки управляющей организации о фактическом составе семьи;
• иные документы, имеющие доказательственное значение.

Как показывает юридическая практика, чаще всего встречаются следующие категории жилищных споров:

• о вселении в жилое помещение;
• о выселении из жилого помещения;
• о признании недействительными договоров купли-продажи, дарения, мены жилых помещений;
• споры, возникающие при переходе права собственности на жилье в порядке наследования;
• о предоставлении жилых помещений по договору социального найма;
• о признании недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма;
• об изменении договора социального найма;
• о разделе жилого помещения;
• о порядке пользования жилым помещением;
• признание недействительным договора о передаче жилого помещения (приватизации);
• признание гражданина, не приобретшим права пользования жилплощадью;
• признание гражданина, утратившим право пользования жилым помещением и др.

Согласно ст. 17 ЖК РФ граждане могут использовать жилье для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Если же такая деятельность нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение, оно должно быть переведено в нежилое.

Юридические лица могут использовать жилые помещения только для проживания сотрудников. ЖК РФ установлен порядок перевода помещений из жилого в нежилое и наоборот.

Споры по вопросам недвижимого имущества рассматриваются:

• судами общей юрисдикции;
• арбитражным судом;
• третейским судом.

Для защиты жилищных прав, в суд необходимо обращаться в следующих случаях:

• при нарушении права на недвижимое имущество;
• при прекращении действий по предотвращению нарушения жилищного права;
• для частичного или полного признания недействительными документов, нарушающих права жильцов;
• при изменении или прекращении жилищных правоотношений.

Рассмотрение жилищных споров в суде может занять много времени, поэтому такие споры стоит попытаться урегулировать до суда. Для этого следует направить претензию лицу, нарушившему законодательство, вместе с жалобами в органы надзора. Если такие меры воздействия окажутся неэффективными, необходимо обращаться в суд. Урегулирование спора до суда один из способов решения проблемы с минимальными затратами времени. Для рассмотрения дела в суде истцу потребуется собрать необходимые доказательства и документы. Перед подачей ходатайства в суд, истцу стоит заранее определиться с необходимыми сведениями и документами, которые могут потребоваться.

Лучше всего обратиться сразу за юридической помощью в наше юридическое агентство.

Имеются определенные законные основания для того, чтобы выселить несовершеннолетних детей из помещения. Это может быть осуществлено как в судебном порядке, так и при добровольном согласии родителей ребенка. В муниципальном жилье, которым гражданин пользуется на основании социального договора найма, выселение возможно только лишь с матерью.

В соответствии с нормами гражданского законодательства Российской Федерации выселить принудительно без представления помещения для проживания из неприватизированного жилья невозможно, и это правило касается несовершеннолетних граждан. При этом получение разрешения на выписку должно быть предоставлено органами опеки и попечительства.

Как показывает практика, выселяют в тех ситуациях, когда жилье требует капитального ремонта или реконструкции, или, когда собственнику предлагается другое социальное жилье. Также основанием для выселения из муниципального жилья может служить следующее:

• создание антисанитарной обстановки, шумное поведение, которое мешает нормальному проживанию соседей;
• использование квартиры не по назначению, например, в коммерческих целях для извлечения прибыли;
• нанесение материального ущерба, асоциальное поведение;
• порча стен, несущих конструкций, незаконная перепланировка в муниципальном помещении;
• незаконная аренда без уведомления других жильцов.

Чтобы защитить свои интересы в судебном порядке, понадобится:

• собрать пакет документов – это основа для любого судебного процесса, ведь именно на документы будет опираться судья при вынесении решения. В каждом конкретном поре их список отличается, потому нужно уточнять это у юриста;
• составить исковое заявление – очень важно составить иск в строгом соответствии с законодательством и изложить в нем все необходимые сведения: обстоятельства спора, причины возникновения, подтверждение вашей позиции, исковые требования и т.д.;
• подача иска в суд – скорее всего, дело будет рассматриваться в районном суде общей юрисдикции, необходимый суд выбирается согласно расположению спорного объекта недвижимости;
• участие в судебных заседаниях – во время рассмотрения дела необходимо убедить суд в своей правоте, и добиться решения вопроса с положительным результатом.

Собственник жилого помещения утрачивает право пользования в следующих случаях:

• истребование имущества у собственника при предъявлении к нему требований со стороны лица, ранее являвшегося собственником данного жилого помещения, в случае когда жилое помещение выбыло из его владения помимо его воли;
• изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд;
• самовольное переустройство и (или) самовольная перепланировка жилого помещения и отказ собственника привести жилое помещение в прежнее состояние в предусмотренный срок, если такая перепланировка или такое переустройство жилого помещения нарушает права и законные интересы граждан либо создает угрозу их жизни или здоровью;
• использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей либо бесхозяйственное обращение с жильем, его разрушение. В такой ситуации орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не сделает необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления, в случае если соответствующие нарушения будут доказаны, может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Собственнику выплатят вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома. Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени. Руководителю управляющей компании выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности. В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся.

На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).

Недобросовестное исполнение управляющей компанией ее обязанностей, ошибки в снятии показаний счетчиков, чрезмерно высокие ставки регулярных взносов могут стать причиной объективного недовольства жильцов. Разрешить споры с управляющей компанией помогут юристы по жилищным вопросам нашего юридического агентства , которые:

• проанализируют условия договора управления и предоставят исчерпывающие консультации по вопросам выстраивания отношений с ТСЖ и УК;
• разрешат ситуации залива жилых помещений или скачков напряжения в электросети по вине управляющей компании;
• помогут добиться компенсации ущерба при неправильном учете показаний счетчиков или неправомерного завышения ставок регулярных платежей;
• добьются восстановления прав собственников квартир в вопросе некачественного предоставления коммунальных услуг и осуществления мероприятий по благоустройству.

Для связи с нами выбирайте любой оптимальный способ.