Юридическая помощь в решении споров, связанных с установлением границ и площади земельного участка

Как показывает юридическая практика,  согласование границ проводится с гражданами, обладающими смежными участками на праве собственности. Из этого правила есть исключения — не требуют согласования границы смежных участков, если они находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам в пожизненное, наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование.

Не согласовывают с соседями и земли, предоставленные юридическим лицам, которые не являются ни государственными, ни муниципальными организациями. Также не требуется согласования, если государственная или муниципальная земля предоставлена в бессрочное пользование казенному предприятию.

Если заинтересованное лицо (его представитель), получившее в соответствии с требованиями законодательства надлежащим образом оформленное извещение, не выразило свое согласие или не представило мотивированный отказ от согласования границ, то граница считается согласованной с данным лицом, о чем в акт вносится запись. При этом к межевому плану также должны быть приложены документы, подтверждающие извещение владельца смежного участка о проведении согласования.

Если с собственником смежного земельного участка местоположение границ участка не будет согласовано или им будут представлены письменные возражения, обосновывающие отказ от согласования, они в обязательном порядке должны быть внесены в акт согласования. В дальнейшем отсутствие согласования или нарушение порядка его проведения может привести к тому, что Росреестр откажет в осуществлении кадастрового учета вашего земельного участка. Сведения о снятии возражений в отношении местоположения границы земельного участка также вносятся в акт согласования.

Если владельцы смежных земельных участков не смогут договориться относительно местоположения границ, установление границ возможно только в судебном порядке.

При подготовке искового заявления об установлении местоположения границ земельного участка обратите особое внимание суда на те объекты (природные или искусственные, существующие на местности 15 лет и более), на основании которых определялось местоположение участка (как вашего, так и смежного). Подобными объектами являются заборы, деревья, иные насаждения, столбы и т.п. Данная информация очень важна, поскольку при отсутствии документального подтверждения границ участка его местоположение определяется только по названным объектам.

Заявить иск об установлении границ земельного участка вправе гражданин, который обладает этим земельным участком на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве аренды государственного (муниципального) участка со сроком договора более пяти лет. Именно такие граждане имеют право требовать согласования местоположения границ земельного участка.

Надлежащим ответчиком по спору об установлении границ земельного участка является правообладатель смежного земельного участка, с которым не удается согласовать местоположение границ участка.

К исковому заявлению следует приложить следующие документы:

• правоустанавливающие документы на земельный участок (документ, на основании которого осуществляется владение участком, свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН);
• межевой план;
• сведения из ЕГРН о смежном участке;
• документ об уплате госпошлины за рассмотрение иска;
• документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют;
• документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались (письма с подтверждением отправки, акты и т. п.).

Даже если при межевании земельного участка возникает спор относительно только некоторых контуров земельного участка, необходимо обращаться в суд с иском об определении границ всего земельного участка.

Действующее законодательство не предусматривает возможность установления границ отдельного контура многоконтурного земельного участка без установления границ всего многоконтурного земельного участка. Отдельный контур многоконтурного земельного участка не отнесен законом к объектам земельных отношений.

За квалифицированной юридической помощью по данному вопросу рекомендуем обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт». Подробнее можно ознакомиться с информацией на нашем сайте или по телефону.

Законный порядок согласования границ земельного участка предусматривает следующие действия:

• проводится общее собрание собственников соседних участков. Дата его проведения публикуется или под расписку всем вручаются уведомления, они могут быть отправлены по почте;
• после межевания составляется акт согласования. Если все были извещены, но не представили письменного возражения, и не подписали документ, то план считается согласованным. К нему прилагаются копии извещений;
• если акт не подписан в силу имеющихся письменных возражений, вопрос может быть решен только в судебном порядке. При регистрации участка решение суда прикладывается к межевому плану.

Собственник земли, желающий увеличить площадь, может потребовать провести уточнение границ земельного участка. Это увеличение ограничено нормами, установленными собственником земель: областной, городской или сельской администрацией. Если они не установлены, то законное увеличение может произведено в пределах 10%от ранее учтенной площади. При этом требуется обязательное письменное согласование с владельцами соседних участков.

Также увеличение границ земельного участка возможно с помощью присоединения пустующей земли, примыкающей к нему. В таком случае требуется подать заявление в администрацию об образовании участка аналогичного целевого назначения, провести его межевание, зарегистрировать в государственном кадастре и лишь затем обратиться с просьбой об объединении участков.

Извещение заинтересованных лиц может осуществляться такими способами:

• непосредственное вручение извещения под расписку заинтересованным лицам или их представителям;
• направление извещения с уведомлением о вручении по почтовым адресам;
• направление извещения по адресам электронной почты заинтересованных лиц в соответствии с кадастровыми сведениями (при их наличии);
• опубликование сообщения о проведении собрания в порядке, установленном для официальной публикации муниципальных правовых актов и иной официальной информации соответствующего муниципального образования.

Опубликование допускается лишь в следующих случаях:

• в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц;
• получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;
• смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

По общему правилу требование об исправлении кадастровой ошибки обосновывается заключением кадастрового инженера о наличии кадастровой ошибки при формировании границ земельных участков, привлечение к участию в деле специалиста в области землеустройства, а также назначение по делу землеустроительной экспертизы.

При обращении с таким требованием, должно быть установлено, что спор связан с неверным определением кадастровых границ земельного участка.

Нарушение прав и интересов заинтересованного лица заключается в том, что часть его земельного участка располагается в границах кадастровых координат земельного участка иного лица. В случае обращения лица в кадастровую палату с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учёта своего земельного участка будет получен отказ по причине пересечения границ его земельного участка с границей смежного земельного участка с соответствующим кадастровым номером. В такой ситуации заявляется требование о признании наличия кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости координат поворотных точек-границ земельного участка с соответствующим кадастровым номером; аннулировать сведения государственного кадастра недвижимости о местоположении характерных точек границ земельного участка с соответствующим кадастровым номером.

Для разрешения спора о границах земельного участка законодательство предусматривает следующую процедуру.

Добровольный порядок урегулирования спора. Владелец участка, в отношении которого возникли разногласия, может провести повторное согласование местоположения границ. В этом случае ошибка, допущенная в кадастровых сведениях, может быть устранена после снятия заинтересованными сторонами своих возражений в акте согласования.

Если предыдущая процедура не привела к устранению разногласий, заинтересованное лицо имеет право на обращение в суд. Исковое заявление об установлении местоположения границ подается в суд общей юрисдикции. К судебному разбирательству привлекаются владельцы смежных участков, с которыми происходит пересечение границ, а также, по мере необходимости, органы кадастрового учета и кадастровые инженеры, проводившие межевание.

Иск подается в суд по территориальному признаку, т. е. по месту расположения земельного участка. Установление периметров территорий относят к компетенции районного суда. К спорам в отношении участков применимо общее положение о сроке исковой давности, равном 3 годам. Он исчисляется с момента, когда заявитель узнал о наступлении обстоятельств, нарушающих его права.

В ряде случаев при рассмотрении судебных дел, касающихся земельных споров, сложно установить точную дату, когда были нарушены права заявителя. Потому по решению суда период рассмотрения иска может быть увеличен.

Если сосед провел межевание земельного участка, результаты которого вас не устраивают, обращайтесь в суд с иском о признании недействительными материалов межевания и установлении границ земельного участка.

Обстоятельства, подлежащие доказыванию по делу об оспаривании результатов межевания:

• факт того, что результаты межевания соседа нарушают права истца на земельный участок;
• граница земельного участка ответчика по материалам оспариваемого межевания не соответствует границе по фактическому пользованию.

В процессе кадастровых работ по межеванию кадастровым инженером может быть выявлено пересечение границ земельного участка с границами смежных участков, сведения о которых ранее были внесены в ЕГРН, что может привести к разногласиям между собственниками смежных участков.

Если в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ вашего земельного участка или границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН, местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию между вами и другими лицами, обладающими смежными участками на праве собственности или ином вещном праве. Предметом согласования является определение местоположения границы земельного участка, являющейся одновременно и границей соседнего земельного участка.

Если решить вопрос пересечения границ земельного участка путем переговоров с соседями не получается, придется обращаться в суд.

Исковые требования в подобной ситуации в зависимости от обстоятельств дела могут быть следующими:

• признать местоположение смежной границы земельного участка ответчика технической или реестровой ошибкой;
• установить смежную границу между земельными участками (как правило, в соответствии с координатами, указанными в заключении кадастрового инженера).

При рассмотрении дел об установлении границ земельного участка суд может назначить землеустроительную экспертизу для установления соответствия нормам действующего законодательства проведенных кадастровых работ, а также для определения координат местоположения смежной границы между участками истца и ответчика.