Представительство в арбитражном суде, суде общей юрисдикции по Спорам, вытекающим из договора купли-продажи

Продавец вправе отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя о передаче ему недостающего количества товара, замене товара, не соответствующего условиям договора купли-продажи о качестве или об ассортименте, об устранении недостатков товара, о доукомплектовании товара или о замене некомплектного товара комплектным, о затаривании и (или) об упаковке товара либо о замене ненадлежащей тары и (или) упаковки товара, если докажет, что невыполнение этого правила покупателем повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора.

Продавец не может отказаться, если своевременно получил от покупателя извещение о нарушении условий договора купли-продажи.

В соответствии с действующим законодательством в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

• отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
• потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Если вам нужна квалифицированная юридическая помощь, рекомендуем обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Такие ситуации встречаются в практике не слишком часто. Как показывает судебная практика, недобросовестные продавцы реализуют объект нескольким покупателям, пока в Росреестре не отобразился переход права.

В этом случае объект остается за лицом, которое зарегистрировало право первым. Остальные могут требовать убытки. Но суд не всегда принимает такую позицию. Сделку могут признать недействительной даже при отсутствии фактического исполнения обязательств.

Если вы столкнулись с подобной ситуацией, обязательно обратитесь за квалифицированной юридической помощью.

Основанием для признания договора недействительным могут быть:

• несоблюдение формы договора договор заключен в обход закона с противоправной целью причинить вред;
• нарушение интересов юридического лица;
• подозрительные сделки;
• сделка совершена в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено;
• мнимые и притворные сделки;
• сделка с недвижимостью совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
• сделка, совершенная несовершеннолетним лицом до 14 лет;
• сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
• сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы насилия, неблагоприятных обстоятельств.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Если вышеуказанное согласие отсутствует, сделку по этому основанию можно оспорить.

Сроки исковой давности различаются в зависимости от того, является сделка ничтожной или оспоримой. Если вы обращаетесь в суд для признания договора недействительным и применения последствий недействительности ничтожной сделки, срок исковой давности составляет три года. Он исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Но если иск предъявлен лицом, которое не является стороной сделки, то срок течет со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения, но во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки и начинает течь не ранее 01.09.2013. Если сделка не исполнялась, то срок исковой давности течь не будет.

Если же вы обращаетесь в суд для признания договора недействительным и применения последствий недействительности оспоримой сделки, срок исковой давности составляет год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Требования к содержанию и форме искового заявления установлен ГК РФ. В исковом заявлении указывают:

• наименование суда, в который подается заявление;
• сведения об истце: Ф.И.О., дату и место рождения, место жительства или место пребывания и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, серия и номер документа, удостоверяющего личность;
• сведения об ответчике;
• обстоятельства, на которых вы основываете свои требования;
• доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
• исковые требования;
• перечень прилагаемых к заявлению документов.

Лучше всего поручить подготовку искового заявления юристу юридического агентства «Юрисконсульт».

Исковое заявление и документы можно подать:

• лично или через представителя в суд (в этом случае рекомендуем подготовить копию иска, на которой сотрудник суда сделает отметку о принятии);
• почтой России (советуем направлять ценное письмо с описью вложений, в которой описать все направляемые в суд документы, и сохранить квитанцию, опись);
• через электронную систему (если в конкретном суде имеется техническая возможность).

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

Перечень документов зависит от специфики спора и субъектного состава сторон. В общем, потребуются следующие документы:

• исковое заявление (а также копии искового заявления по количеству сторон);
• копия договора купли-продажи;
• копия акта приема-передачи товара (если есть);
• копия платежных документов (чеки, платежные поручения и пр.);
• документ об оплате госпошлины;
• другие документы, которые могут иметь отношение к делу.

Если ваши интересы представляет юрист, следует обязательно приложить нотариально заверенную доверенность.

При замене недоброкачественного товара на соответствующий договору розничной купли-продажи товар надлежащего качества продавец не вправе требовать возмещения разницы между ценой товара, установленной договором, и ценой товара, существующей в момент замены товара или вынесения судом решения о замене товара.

При замене недоброкачественного товара на аналогичный, но иной по размеру, фасону, сорту или другим признакам товар надлежащего качества подлежит возмещению разница между ценой заменяемого товара в момент замены и ценой товара, передаваемого взамен товара ненадлежащего качества.

Если добровольно продавец не возмещает разницу между ценами, нужно направить письменную претензию или обращаться в суд.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Регистрация сделки осуществляется в Росреестре, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН.

Если сторона докажет, что по всем существенным условиям не было достигнуто надлежащего соглашения в необходимой форме, то в этом случае, сторона заявит в суд о признании сделки купли-продажи незаключенной. Таким образом, сторона будет отрицать факт заключения договора, так как не соблюдены условия заключения сделки. Например, в договоре не указана цена сделки либо указана мнимая (нереальная) цена.

На практике стороны часто скрывают истинную сумму сделки в целях сокрытия реальной стоимости недвижимости и уменьшения суммы налогов, что является противозаконным. В этом случае, если стороной будет доказано, что фактическая сумма сделки по продаже недвижимости была выше, то сделка будет признана незаключенной. Фактически это притворная сделка, которая не подлежит признанию недействительной, так как ничтожна с момента ее заключения (подписания договора).

Учтите, что бремя доказывания существенного характера нарушения договора купли-продажи недвижимого имущества лежит на истце. Поэтому не стоит рассчитывать, что суд сам во всем разберется, а лучше доверить ведение дела и сбор доказательств опытному юристу с практикой ведения подобных судебных дел. За консультацией обращайтесь в юридическое агентство «Юрисконсульт».