Юридические услуги от ведущих профессионалов по спорам по договорам купли-продажи жилого дома и земельного участка

Юридическое агентство «Юрисконсульт»: высококвалифицированная правовая помощь по спорам по договорам купли-продажи жилого дома и земельного участка. Консультации, подготовка документов, досудебное урегулирование спора, представительство интересов в арбитражных судах всех инстанций. Надежно, качественно, по доступным ценам. Обращайтесь!

Споры по договорам купли-продажи жилого дома и земельного участка

Как правило, при продаже жилого дома земельный участок является неотъемлемым, поскольку он предназначен для обслуживания объекта недвижимости. Для многих людей покупка жилого дома с землей — мечта. Чтобы сделка прошла беспрепятственно и в дальнейшем не возникло проблем, советуем сразу обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт». Наши высококвалифицированные специалисты проверят предмет сделки на «юридическую чистоту», подготовят договор купли-продажи и обеспечат юридическое сопровождение до момента государственной регистрации прав нового собственника на землю и жилой дом. Если вы уже заключили договор и между вами и покупателем (продавцом) возникли спорные правоотношения, не игнорируйте помощь юристов. При разрешении такой категории споров нужно хорошо разбираться в законодательстве, судебной практике и иметь достаточный опыт работы в сфере права и разрешении аналогичных споров. Проблемы по договорам купли-продажи жилого дома и земельного участка могут иметь различный характер — от снижения покупной цены до признания договора недействительным, расторжения сделки в одностороннем порядке или истребования имущества третьими лицами из чужого незаконного владения.

Начать стоит с договора купли продажи. Он обязательно должен быть заключен в письменной форме с нотариальным удостоверением. В договоре отражаются сведения, касающиеся предмета купли-продажи, цены, сроков, особых условий, прав и обязанностей продавца и покупателя. Лучше проблему предотвратить и доверить составление договора специалисту.

У наших юристов на счету десятки успешно завершенных дел по спорам по договорам купли-продажи жилого дома и земельного участка. Мы помогаем:

  • взыскать денежные средства;
  • признать право собственности на жилой дом и землю в судебном порядке;
  • расторгнуть договор или изменить его условия;
  • признать договор недействительным;
  • взыскать компенсацию за причиненный ущерб и мн. др.

Обратите внимание, что покупатель становится полноправным владельцем жилого дома с земельным участком не с момента его купли-продажи (подписания договора), а только после прохождения процедуры государственной регистрации. Обратитесь к нам, мы расскажем обо всех тонкостях купли-продажи жилого дома с участком земли, а также поможем в решении спора любой сложности.

Какие работы входят в услугу по спорам по договорам купли-продажи жилого дома и земельного участка

В комплекс юридических услуг по спорам по договорам купли-продажи жилого дома и земельного участка входят:

  • юридические консультации;
  • разработка договора купли-продажи;
  • правовой анализ договора и приложений к нему;
  • проверка правоустанавливающих документов;
  • проверка «юридической чистоты» сделки;
  • составление претензии;
  • урегулирование спора в досудебном порядке;
  • сбор доказательств;
  • подготовка иска, заявлений, ходатайств, жалоб, иных процессуальных документов, которые могут понадобиться в ходе судебного разбирательства;
  • представление интересов клиента в арбитражном суде первой инстанции;
  • обжалование судебных решений «под ключ»;
  • юридическое сопровождение на стадии исполнительного производства.

Необходимые документы

К исковому заявлению по спорам по договорам купли-продажи жилого дома и земельного участка прилагаются:

Копия искового заявления с приложениями

Квитанция об оплате государственной пошлины

Доверенность

Копия договора купли-продажи

Правоустанавливающие документы на участок земли, дом

Передаточный акт

Документы, обосновывающие позицию истца

Технический план на дом, земельный участок

Кадастровая документация

Иные документы, имеющие доказательственное значение

Стоимость

Стоимость услуг в нашем юридическом агентстве — доступная для каждого клиента. Цена правовой помощи зависит от нескольких факторов, основными из которых являются объем работы, сложность спорных правоотношений и местонахождение клиента.

Для получения детальной информации свяжитесь с нами любым удобным способом. Мы расскажем подробно о стоимости услуг, предоставим консультацию и обеспечим правовую помощь по спорам по договорам купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Часто задаваемые вопросы

Для заключения договора купли-продажи и последующей регистрации перехода права вам потребуются, в частности:

  • документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на дом и земельный участок, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН (документы, на основании которых продавец приобрел право собственности на указанные объекты недвижимости, например договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт органа местного самоуправления и др.);
  • нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу дома и земельного участка (если указанные объекты недвижимости приобретались в период брака и являются общей совместной собственностью супругов);
  • нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая полномочия представителя (в случае заключения договора или последующего представления документов на регистрацию представителем одной из сторон);
  • иные необходимые документы.

Также рекомендуем подготовить документ, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате расходов, связанных с содержанием дома и земельного участка. Указанные документы не являются обязательными, но их наличие снижает вероятность дальнейших разбирательств в случае покупки недвижимости с долгами.

Договор купли-продажи считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. К существенным условиям договора купли-продажи жилого дома и земельного участка относятся сведения о предмете сделки и цене.

Так, договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить продаваемые объекты недвижимости, к которым, в частности, относятся адрес, кадастровый номер, площадь, а для земельного участка указание также категории земель и вида разрешенного использования.

Цена земельного участка может быть включена в стоимость дома или выделена отдельно. Если стороны согласовали условие о рассрочке платежа, то договор должен также содержать порядок, размеры и сроки внесения платежей.

Переход права собственности на жилой дом и земельный участок к покупателю подлежит государственной регистрации. В настоящее время, если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого.

В остальных случаях документы на регистрацию могут быть представлены гражданами самостоятельно. Если договор удостоверен нотариально, то с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки. Для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в Росреестр с заявлением, необходимыми документами и уплатить госпошлину.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Воспользоваться данным правом сторона может только до момента исполнения сторонами договора купли-продажи. Дело в том, что обязательства между сторонами прекращаются надлежащим исполнением.

Если договор был надлежащим образом исполнен (продавец передал недвижимость по акту приема-передачи, а покупатель оплатил всю цену и зарегистрировал переход права собственности), то в одностороннем порядке отказаться от договора или расторгнуть договор уже нельзя. Кроме того, если переход права собственности на участок зарегистрирован, Росреестр не произведет обратный переход права собственности только на основании одной из сторон договора. Обратный переход права собственности может быть произведен на основании совместного заявления сторон, или решения суда.

Так, в соответствии с нормами чч. 1, 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В силу пп. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже.

Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома.

Чтобы такого не произошло, лучше обратиться к кадастровому инженеру, который должен сверить координаты из выписки ЕГРН на конкретную местность с помощью геодезического оборудования.

Проверить наложение границ на границы лесного фонда можно на соответствующих региональных порталах. Если наложение границ есть, то попросите продавца его исключить перед сделкой. Как правило, в большинстве случаев это можно сделать в упрощенном порядке за несколько дней.

Жилой дом не будет являться предметом вашей сделки, а, соответственно, никаких обязанностей по его передаче вам у продавца после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не возникает. Пункт 1 ст. 130 ГК РФ относит земельные участки и объекты незавершенного строительства к самостоятельным объектам гражданских прав, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса.

Подпункт 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу.

Как показывает сложившаяся судебная практика, суды, как правило, выносят решения, что заключение договора купли-продажи земельного участка, предметом которых является только земельный участок без указания в договоре на отчуждение находящегося на нем объекта недвижимости, нарушает требования закона (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой недействительность заключенной сделки, как несоответствующей требованиям закона.

Покупатель не признается добросовестным приобретателем участка, поскольку, приобретая в собственность земельный участок без указания дома, покупатель не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял всех разумных мер для выяснения правомочий продавца по отчуждению земельного участка вместе с находящимся на нем строением, при покупке земельного участка не мог не видеть возведенный на нем дом.

Если вам нужна квалифицированная юридическая помощь в данном вопросе, рекомендуем обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Законом допускается осуществление государственной регистрации прав на жилой дом, возведенный на земельном участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство и для ведения личного подсобного хозяйства (в границах населенного пункта) в упрощенном порядке.

В Росреестр требуется предоставить технический план и декларацию, составленную собственником. Наличие уведомлений о планируемом строительстве и его окончании не требуется (как и ранее выданных разрешений на строительство). Следует учесть, что жилой дом должен обязательно соответствовать параметрам объекта ИЖС, закрепленным в Градостроительном кодексе РФ.

У будущего собственника после покупки земельного участка также есть право в упрощенном порядке «дачной амнистии» зарегистрировать дом, если по своим характеристикам жилой дом будет соответствовать всем необходимым градостроительным и иным параметрам.

Сформировать часть земельного участка как самостоятельный объект можно по общим правилам образования (формирования) участков.

Например, вы можете разделить исходный земельный участок, и тогда вместо одного в вашей собственности будет два участка или больше. Для этого вам, в частности, потребуется провести кадастровые работы, подать заявление о проведении кадастрового учета и госрегистрации ваших прав на образованные земельные участки.

Если исходный земельный участок находится в долевой собственности, следует дополнительно руководствоваться особыми правилами раздела имущества в долевой собственности. В частности, потребуется соглашение сособственников об условиях раздела. При этом вновь образованные участки также будут в общей собственности, если сособственники не установят иное.

Обратите внимание: продать земельный участок другому лицу вы сможете только после того, как он будет поставлен на государственный кадастровый учет и будет зарегистрировано ваше право собственности на него. До этого момента вы вправе заключить в отношении данного участка предварительный договор купли-продажи или договор купли-продажи будущей вещи.

Когда стороны намереваются подписать договор купли-продажи, они вправе оформить предварительный договор, официально закрепляющий такое намерение. Основной договор впоследствии заключается на условиях, которые оговариваются в предварительном договоре, который также имеет форму основного документа. Содержание предварительного договора:

  • условия о предмете договора;
  • существенные условия основного договора;
  • рок, в который подразумевается подписание основного договора. Если срок не оговаривается сторонами, то он считается равным 1 году с даты заключения предварительного договора.

Если одна из сторон необоснованно уклоняется от подписания договора, вторая вправе обратиться в суд. Если по истечении определенного сторонами или законодательством срока, основной договор не подписан, подписание основного договора в принудительном порядке невозможно, а предварительный договор прекращает свое действие. Госрегистрации договор предварительной купли-продажи не подлежит.

Если дом с земельным участком был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, супруга и других заинтересованных лиц в случаях, предусмотренных законодательством, сделка может быть оспорена в судебном порядке.

Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно. Перед продажей дома рекомендуется провести профессиональную оценку недвижимости и привести в порядок документы на имущество, завершить регистрацию прав на участок и на дом. При совершении сделки следует произвести тщательную проверку документов, целесообразным будет обращение к юристам. Не стоит забывать, что 100% гарантию на юридическую чистоту сделки не могут дать и профессионалы, поэтому для покупателя нелишним будет обращение в страховую компанию.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного права является единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все расположенные на земельном участке объекты недвижимости следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Тем самым однозначно земельный участок определен в качестве главной вещи в земельно-имущественном комплексе. Это же подтверждается и п. 4 ст. 35 ЗК РФ, который устанавливает, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, равно как и отчуждение зданий, строений и сооружений без земельного участка при тех же условиях, не допускается.

Таким образом вам необходимо оформлять сделку купли-продажи только одним договором.

Порядок работ по спорам по договорам купли-продажи жилого дома и земельного участка

Клиент может связаться с нами любым удобным способом — по телефону, посредством электронной почты или прийти в офис.

Мы организовываем свою работу по следующему алгоритму:

0

Изучение и анализ всех имеющихся документов

0

Определение предмета спорной ситуации

0

Проверка необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора

0

Согласование стоимости и сроков оказания юридических услуг по вопросу подготовки и направления претензии в адрес контрагента (кредитора, иного лица) (соблюдение досудебного порядка)

0

Заключение договора на оказание юридических услуг

0

Подготовка досудебной претензии

0

Направление досудебной претензии

0

Согласование стоимости оказания юридических услуг, в случае если не удовлетворены требования, изложенные в досудебной претензии

0

Заключение договора на оказание юридических услуг

0

Подготовка искового заявления

0

Согласование искового заявления с Заказчиком

0

Формирование приложения (подготовка пакета документов) к исковому заявлению

0

Отправка искового заявления сторонам по делу

0

Оплата государственной пошлины при подаче иска в суд

0

Подача искового заявления с приложением к нему в суд

0

Уточнение информации о движении дела в суде, в том числе дате и времени судебного заседания

0

Представление интересов в судебном заседании (участие в судебных заседаниях, судебных экспертизах, подготовка и подача в суд ходатайств, заявлений, запросов, возражений и прочих документов, предусмотренных процессуальным законодательством)

0

Получение судебного акта, которым оканчивается производство по делу и передача его вам

Контакты юридического агентства "ЮРИСКОНСУЛЬТ"

Центральный офис компании находится по адресу: г. Краснодар, ул. Калинина, 341, 2-й этаж, телефон +7 (989) 829-29-29

Нужна юридическая помощь?
ЗАДАЙТЕ ВОПРОС
Наши юристы проконсультируют вас по правовым вопросам и подскажут, как решить вашу проблему с минимальными затратами в кратчайшие сроки.