Полный комплекс юридических услуг по спорам по договорам купли-продажи здания, строения, сооружения
В юридическом агентстве «Юрисконсульт» вам окажут правовую помощь высококвалифицированные специалисты, которые специализируются на решении споров по договорам купли-продажи здания, строения, сооружения, в т. ч. — консалтинговые услуги, представительство интересов в арбитражных судах Российской Федерации, комплексное юридическое сопровождение. Мы предлагаем доступные цены, гарантированное высокое качество услуг, индивидуальный подход
Споры по договорам купли-продажи здания, строения, сооружения
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации право собственности на строение, сооружение или здание переходит к покупателю только после проведения государственной регистрации. При этом договор считается заключенным с момента его подписания обеими сторонами. В юридической практике нам часто приходится сталкиваться со спорами по договорам купли-продажи здания, строения, сооружения. Чаще всего субъектами спорных правоотношений выступают субъекты хозяйствования, юридические лица различных организационно-правовых форм, индивидуальные предприниматели. Соответственно, при таком субъектном составе спора он подлежит рассмотрению только в арбитражном суде с учетом правил подсудности.
Если у вас возник спор по договорам купли-продажи здания, строения, сооружения, обратитесь за квалифицированной правовой помощью в юридическое агентство «Юрисконсульт». Наши специалисты — профессионалы по спорам, вытекающим из договорных обязательств. Мы помогаем клиентам:
- изменить условия договора купли-продажи;
- расторгнуть договор;
- признать сделку недействительной;
- взыскать денежные средства (в т. ч. неустойку);
- зарегистрировать права на сооружение, здание или строение по решению суда;
- истребовать недвижимое имущество из чужого незаконного владения;
- взыскать компенсацию причиненного ущерба и мн. др.
Несмотря на то, что порядок заключения и исполнения договора купли-продажи четко регламентирован законодательством, споры, вытекающие из таких сделок, являются одними из самых распространенных в судебной практике. Разобраться во всех тонкостях, подводных камнях, особенностях процессуального законодательства без помощи квалифицированных юристов невозможно. Обратившись в юридическое агентство «Юрисконсульт», вы гарантированно получите высококлассную правовую помощь. Мы выбираем индивидуальный подход и для решения любого спора по договорам купли-продажи здания, строения, сооружения всегда находим нестандартный и законный подход. Мы всегда стоим на страже прав и законных интересов своих клиентов. Обращайтесь!
Какие работы входят в услугу по спорам по договорам купли-продажи здания, строения, сооружения
Если вам нужны юридические услуги по спорам по договорам купли-продажи здания, строения, сооружения, обратитесь к нам. Вот, что мы предлагаем клиентам:
- юридические консультации по любым вопросам, связанным с договорами купли-продажи;
- правовой анализ договора;
- изучение законодательства, судебной практики по вопросу клиента;
- разработка правовой позиции — обоснованной и законной;
- составление претензии и направление ее контрагенту;
- подготовка мирового соглашения;
- составление искового заявления и иных необходимых процессуальных документов при рассмотрении дела в суде;
- представление интересов клиента в суде первой инстанции по доверенности;
- подготовка апелляции;
- подготовка кассационной жалобы;
- юридическое сопровождение на стадии исполнения решения суда.
Необходимые документы
При разрешении спора по договорам купли-продажи здания, строения, сооружения в судебном порядке понадобятся следующие документы:
Иск
Квитанция об оплате госпошлины
Доверенность, выданная клиентом на имя юриста юридического агентства «Юрисконсульт»
Договор купли продажи здания, строения, сооружения (копия)
Акт приема-передачи
Техническая документация на объект недвижимости
Правоустанавливающие документы
Документы, подтверждающие регистрацию права собственности на здания, строения, сооружения
Оценка рыночной стоимости имущества
Выписка из ЕГРН
Иные документы, имеющие доказательственное значение по делу
Стоимость
Стоимость юридических услуг определяется в индивидуальном порядке для каждого клиента. У нас есть прайс, с которым вы можете ознакомиться.
Если вы хотите получить услуги по комплексному юридическому сопровождению спора по договорам купли-продажи здания, строения, сооружения, мы согласуем цену после консультации и изучения документов.
В нашем агентстве предлагают доступные цены и высокое качество услуг.
Часто задаваемые вопросы
Обязательно ли проводить государственную регистрацию здания по договору купли-продажи?
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество. Внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, осуществляется путем проведения процедуры государственного кадастрового учета, при которой в ЕГРН вносятся сведения, подтверждающие существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи.
Можно ли продать самовольное строение, которое не зарегистрировано в установленном законом порядке?
В силу ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Иными словами, самовольная постройка не признается объектом гражданских прав, она не может быть вовлечена в гражданский оборот.
В частности, невозможно и возникновение права на них на основании норм о приобретательной давности: приобретательная давность не распространяется на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, которое не относится к объектам гражданских прав, поскольку владение и пользование самовольным строением не может быть признано добросовестным.
Единственным способом вовлечения самовольных построек в гражданский оборот является признание права собственности на самовольную постройку в судебном, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. При этом закон предоставляет право обратиться с такими требованиями только лицу, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. И предъявляет требование об одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Можно ли оформить договор-купли продажи сооружения, если судом на него наложен арест?
В соответствии с ч. 1 ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Если судом был установлен запрет на распоряжение недвижимым имуществом и судом не были отменены обеспечительные меры, собственник не вправе распоряжаться сооружением, соответственно, регистрирующий орган не вправе осуществлять государственную регистрацию договора купли-продажи.
Что делать, если продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на здание?
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Оспоримая сделка недействительна в силу признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Если с иском о признании недействительной оспоримой сделки продавец не обращался, заключенный сторонами договор купли-продажи подлежит исполнению.
Следовательно, уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности является неправомерным.
Могут ли требовать дополнительные документы по договору-купли продажи для государственной регистрации и отказать ввиду непредставления таких документов?
На основании п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе и в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также когда не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным законом для государственной регистрации прав.
Согласно п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В силу п. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в настоящей статье, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным ст. 18 названного Закона, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В соответствии с п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок в записях реестра в отношении правообладателя (российского юридического лица) указываются полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, дата государственной регистрации, наименование органа, осуществившего такую регистрацию, код причины постановки на учет, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности).
Что делать, если здание принадлежит на праве собственности, а права на земельный участок под ним не зарегистрированы за владельцем недвижимости?
Во-первых, необходимо выяснить каким образом приобреталось право собственности на данное административное здание. Поскольку пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ установлено, что покупатель здания, строения, сооружения приобретает право на использование части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник.
В таком случае, если земля принадлежала продавцу здания на праве собственности, то на основании договора купли-продажи здания к обществу (покупателю) переходит право собственности и на соответствующую часть земельного участка (п. 2 ст. 522 ГК РФ). Если же прежний собственник здания арендовал земельный участок, то к приобретателю также переходит право аренды.
При этом права на земельные участки подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, на земельный участок под зданием обществом должно быть оформлено право собственности либо аренды в зависимости от того, какое право на земельный участок принадлежало предыдущему собственнику (продавцу) здания.
Какие условия обязательно нужно включить в договор купли-продажи здания?
Сделка об отчуждении недвижимого имущества должна содержать условие о предмете договора: если вы продаете здание, строение, сооружение, подробно опишите объект недвижимости, чтобы не возникло проблем с идентификацией. В предмете договора указывают адрес, по которому расположено недвижимое имущество, кадастровый номер объекта, площадь, этаж, этажность, год постройки, назначение и т.д. Договор, в котором не прописан предмет, считается незаключенным.
Помимо предмета договора, обязательным условием считается определенная сторонами (продажная) цена имущества, а если покупка недвижимости осуществляется в рассрочку или в кредит, добавьте график внесения платежей. Укажите в договоре сроки и порядок расчетов. Например, можно воспользоваться депозитом нотариуса (это удобный и безопасный способ расчетов). Депозит нотариуса защищен от рисков, и стоимость услуги меньше, чем аренда ячейки.
Что нужно для государственной регистрации договора купли-продажи строения?
Для регистрации перехода права на нежилое помещение необходимо подать заявление в регистрирующий орган. Если сделку удостоверяет нотариус, то эта процедура осуществляется с его помощью. Нотариус сам направит в Росреестр заявление в день совершения нотариального действия, если иные сроки не установлены сторонами в договоре купли-продажи.
Срок регистрации нотариально удостоверенной сделки составляет всего 1 день с момента поступления документов в регистрирующий орган, при подаче документов на бумажных носителях — не более 3 дней.
Обязательно ли нотариально удостоверять сделку купли-продажи строения или сооружения?
Нотариально удостоверенная сделка снижает риски, которые несут участники договора, гарантирует большую правовую и даже финансовую защиту: нотариус несет полную имущественную ответственность за реальный вред, причиненный в результате совершения нотариального действия.
Нотариально удостоверенная сделка гарантирует продавцу и покупателю, что стороны осознают суть соглашения, последствия своих действий, что исключает возможность введения в заблуждение и принуждения к подписанию договора. Если нотариус обнаружит нарушения законодательства, недобросовестность со стороны участников сделки, он не удостоверит договор. Нотариус действует в интересах всех участников сделки, что гарантирует недопущение нарушения чьих-либо законных прав.
С какого момента договор купли-продажи можно считать заключенным?
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия. Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации.
Таким образом, для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации. Поэтому, до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.
Получает ли покупатель здания право на земельный участок?
Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ при продаже осуществляется переход права на собственность от одного участника договора к другому на возмездной основе, размер которой устанавливается индивидуально. И этот договор купли-продажи должен быть не просто устным, но и подлежит проведению официальной сделке в уполномоченных органах, с перерегистрацией прав на собственность в установленном законом порядке.
Касается эта статья, в частности, и объекта недвижимости как единого объекта (земля + недвижимость на ней), так и отдельных его частей (продажу отдельно земельного участка или же отдельно объекта строительства). В последнем случае складывается несколько иная картина, чем при продаже единого объекта.
Во-первых, если собственник недвижимости (постройки или здания), оформивший свои права в законном порядке, продает ее другому лицу, то вместе с правом собственности он продает и право пользования землей, на которой стоит здание или постройка. Понимать под землей в данном случае нужно не весь участок, а лишь ту часть, на которой фактически находится здание.
Во-вторых, возможна и обратная ситуация: собственник земли, продавая ее другому лицу, передает права на собственность всем участком, но это ни в коей мере не касается владельца недвижимого имущества, которое находится на земле.
Если между старым собственником земли заключено соглашение аренды на ту часть, на которой возведено строение, с собственником этого строения, то новому собственнику земли после продажи достается и это соглашение.
При этом его нужно перезаключать, поскольку владелец земли изменился. Отменять или расторгать его в одностороннем порядке можно только в том случае, если это прописано в самом договоре.
Нужно ли в договоре купли-продажи здания описывать переход прав на земельный участок?
Законодательно установлено, что собственник при составлении договора купли-продажи, в результате которого его права на собственность передаются другому лицу, уже учитывает тот аспект, что владение и распоряжение (однако не право собственности) на конкретную, занятую строением, часть земли передается в полном объеме.
Иная ситуация, если эта часть земли используется по срочному договору. По его окончании собственник всего земельного участка может или реализовать свое право на отчуждение здания в свою пользу (применяется при определенных условиях), или же свое право на требование сноса сооружения.
Именно поэтому правозащитники рекомендуют при неоднозначных ситуациях с земельным участком в договоре купли-продажи прописывать правовое положение и земли, и объектов недвижимости на ней. Допустим, если собственник строения продает его, то в соглашении можно и нужно прописать, что вместе с правами собственности на строение он передает свое право на пользование землей, согласно нормам действующего законодательства, новому владельцу.
Как оформить передачу здания по договору купли-продажи?
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
Нужно ли согласие собственника земельного участка при продаже строения?
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Можно ли обязать продавца зарегистрировать переход права собственности, если он уклоняется?
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Порядок работ по спорам по договорам купли-продажи здания, строения, сооружения
Клиент может связаться с нами любым удобным способом — по телефону, посредством электронной почты или прийти в офис.
Мы организовываем свою работу по следующему алгоритму:
Изучение и анализ всех имеющихся документов
Определение предмета спорной ситуации
Проверка необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора
Согласование стоимости и сроков оказания юридических услуг по вопросу подготовки и направления претензии в адрес контрагента (кредитора, иного лица) (соблюдение досудебного порядка)
Заключение договора на оказание юридических услуг
Подготовка досудебной претензии
Направление досудебной претензии
Согласование стоимости оказания юридических услуг, в случае если не удовлетворены требования, изложенные в досудебной претензии
Заключение договора на оказание юридических услуг
Подготовка искового заявления
Согласование искового заявления с Заказчиком
Формирование приложения (подготовка пакета документов) к исковому заявлению
Отправка искового заявления сторонам по делу
Оплата государственной пошлины при подаче иска в суд
Подача искового заявления с приложением к нему в суд
Уточнение информации о движении дела в суде, в том числе дате и времени судебного заседания
Представление интересов в судебном заседании (участие в судебных заседаниях, судебных экспертизах, подготовка и подача в суд ходатайств, заявлений, запросов, возражений и прочих документов, предусмотренных процессуальным законодательством)
Получение судебного акта, которым оканчивается производство по делу и передача его вам
Контакты юридического агентства "ЮРИСКОНСУЛЬТ"
Центральный офис компании находится по адресу: г. Краснодар, ул. Калинина, 341, 2-й этаж, телефон +7 (989) 829-29-29