Представительство интересов в суде по вопросам оспаривания права аренды на земельный участок

В соответствии с требованиями действующего законодательства в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон.

Если вам нужна консультация по данному вопросу, вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Гражданским кодексом РФ установлено, что арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Исключение составляют случаи, когда иное закреплено в договоре или предусмотрено законом.

Статья 621 ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнившего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено в договоре.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а при отсутствии такого указания — в разумный срок до окончания действия договора.

За консультацией и практической помощью вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

В случае отказа арендодателя на заключение договора на новый срок, если последний в течение года после этого заключил договор аренды с другим лицом, прежний арендодатель имеет право потребовать перевода на себя прав и обязанностей по такому договору и/или возмещения убытков.

Указанные права принадлежат прежнему арендатору только в случае заключения арендодателем с другим лицом договора аренды. Потребовать перевод прав и обязанностей по договору аренды можно в судебном порядке. Для этого арендатору необходимо обратиться в суд общей юрисдикции или арбитражный суд в зависимости от обстоятельств спора и субъектного состава правоотношений.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Соответственно, сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды подлежит государственной регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН.

Государственная регистрация уступки права аренды земли невозможна:

• если основной договор заключили по итогам торгов;
• если основной договор заключили с лицами, имеющими право на первоочередное получение земельных участков, в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;
• если срок договора аренды истек;
• если в отношении земельного участка имеется запись о запрете (об аресте).

Если права внесены в качестве вклада в уставный капитал общества, то правом аренды общество может пользоваться оставшееся до окончания срока аренды время.

Однако следует иметь ввиду, что само по себе внесение в уставной капитал права аренды не является законным основанием для пользования арендованным имуществом. Целесообразно заключение юридическим лицом нового договора аренды с арендодателем, где юридическое лицо, в устав которого внесено право аренды выступает стороной договора.

При этом сумма вклада при внесении в уставной капитал общества определяется исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который арендатор передал свои права.

В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением требований гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. Такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового арендатора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к прежнему договору аренды. Нарушение данных требований влечет недействительность договора перенайма.

При перенайме нет необходимости добиваться согласия арендодателя, если иное не установлено самим договором. Передача прав и обязанностей по договору аренды возможна и без его согласия. А арендодателя необходимо лишь уведомить о свершившейся сделке в разумный срок.

Также необходимо иметь ввиду, что в силу пункта 2 ст. 389 ГК РФ если договор аренды подлежал государственной регистрации, то соглашение о перенайме тоже должно быть зарегистрировано.

Действующим законодательством установлен перечень следующих оснований, по которым арендатору будет отказано в государственной регистрации права на аренду:

• право на участок, для регистрации которого обратился заявитель, не является правом, в отношении которых могут производиться регистрационные процедуры;
• признание недействительным акта уполномоченного государственного органа, на основании которого возникло правоотношение аренды;
• отсутствие у субъекта полномочий на распоряжение правом на участок;
• непредставление субъектами документов, являющихся обязательными для проведения регистрационных процедур;
• имеющиеся противоречия между регистрируемым и ранее зарегистрированными правами на участок земли.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Если вам необходима консультация по данному вопросу или услуги высококвалифицированных юристов, вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт». Для связи выбирайте любой оптимальный способ.

Действующее земельное законодательство предусматривает преимущественное право аренды на чужие земельные участки собственников объектов недвижимости, расположенных в пределах определенного надела.

Земельный кодекс РФ гласит, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном Земельным кодексом.

Правда, есть и исключения, когда Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Передача права аренды земельного участка предусмотрена ст. 22 ЗК РФ. Сделать это можно в случае:

• заключения договора субаренды на одну из частей надела;
• участия в совместном строительном предприятии;
• реализации залоговых обязательств;
• внесения взноса в уставной капитал компании.

Договор переуступки прав на аренду земельного надела заключается, как правило, в письменной форме. В его тексте нужно указывать значимые характеристики объекта, непосредственно определяющие стоимость совершенной сделки.

Перед заключением договора:

• не должно быть выраженного несогласия одной из сторон с его условиями;
• не должно быть задолженностей по плате со стороны первого арендатора;
• сделка должна быть признана законной, что подтверждается нотариально заверенным согласием всех сторон-участников;
• необходимо оговорить все существующие на конкретный участок обременения.

В тексте договора обязательно указывают цели перехода права от одного арендатора к другому. Только при соблюдении этих требований сделка будет признана законной и может осуществляться ее регистрация в органах Росреестра.

В данной ситуации потребуются:

• поданное от имени арендодателя и будущего нанимателя заявление о переуступке (каждая из сторон заполняет свой экземпляр);
• заверенная у нотариуса копия первоначально заключенного договора, по которому будет осуществляться процедура;
• оригинал кадастрового плана на участок и его нотариально заверенная копия;
• квитанция, подтверждающая уплату госпошлины за регистрацию перехода права;
• сам договор о переуступки прав в 3 экземплярах (сторонам и собственнику участка), который подписывается в присутствии уполномоченного собственником земли лица.