Представительство интересов в суде по вопросам оспаривания права аренды на земельный участок
Юридическое агентство «Юрисконсульт» предоставляет комплексные юридические услуги по вопросам оспаривания права аренды на земельный участок. Высококвалифицированные специалисты предоставляют консультационные услуги и практическую помощь по разрешению споров в судах общей юрисдикции, арбитражных судах Российской Федерации
Оспаривание права аренды на земельный участок
Между физическими и юридическими лицами в порядке, предусмотренном действующим земельным и гражданским законодательством РФ, могут заключаться договора аренды, предметом которых выступают земельные участки различных форм собственности.
Именно право аренды и может стать причиной спора между участниками правоотношений.
Согласно договору аренды земельного участка одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) землю определенного целевого назначения, соответствующей площадью для временного владения и использования. При этом арендодателем устанавливается ежемесячная арендная плата, которую арендатор обязуется в установленный срок оплачивать в полном объеме.
По договорам аренды участков земли могут возникать следующие спорные ситуации:
- признание договора недействительным;
- отказ арендатору в пролонгировании договора;
- односторонний отказ от исполнения обязательств по договору аренды;
- использование земли не по целевому назначению;
- нарушение преимущественного права на заключение договора аренды;
- возмещение убытков, причиненных ухудшением состояния земли;
- изменение размера арендной платы (как правило, в сторону увеличения);
- споры, вытекающие из проведения торгов по сдаче земли в аренду и т. п..
Арендатор в случаях, когда срок действия договора истекает, имеет преимущественное право на пролонгирование этого же договора или заключение нового с арендодателем.
В случае нарушения преимущественного права в суде следует обратиться к претензионному порядку урегулирования спора.
Если достичь решения спора мирным путем не получается, для восстановления нарушенных прав необходимо обращаться в суд. Земельные споры рассматривают суды общей юрисдикции и арбитражные суды в соответствии с правилами подсудности. Какой суд будет рассматривать спор, зависит от субъектного состава спорных правоотношений.
Юристы нашего агентства предоставят полный комплекс услуг — от первичных консультаций до представительства интересов в суде всех инстанций по вопросам об оспаривании права аренды на земельный участок и другим спорам, вытекающим из земельных правоотношений. Обращайтесь!
Обратившись в юридическое агентство, «Юрисконсульт», каждый клиент гарантированно получит полный комплекс профессиональных услуг, которые включают:
- Объективный анализ ситуации.
- Правовую экспертизу документов.
- Юридические консультации.
- Организацию претензионной работы.
- Сбор необходимых документов, доказательственной базы.
- Составление искового заявление.
- Обращение с иском в суд и представительство интересов по вопросам оспаривания права аренды на участок земли.
- Обжалование судебных решений (в случае возникновения необходимости).
- Юридическое сопровождение на стадии исполнительного производства.
Полный перечень услуг определяется юристом после детального, всестороннего изучения ситуации.
Помимо урегулирования споров по вопросам оспаривания права аренды на земельный участок, мы помогаем клиентам правильно составить договор аренды на взаимовыгодных условиях для обеих сторон, в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Необходимые документы
Перечень документов, необходимых для разрешения вопросов об оспаривании права аренды на землю, зависит от обстоятельств спорных правоотношений. Как показывает юридическая практика, истцу потребуются такие документы:
Договор аренды
Отказ арендодателя в реализации арендатором преимущественного права аренды (пролонгирования договора)
Кадастровый паспорт
Правоустанавливающие документы на земельный участок
Иные документы, имеющие доказательственное значение, обосновывающие позицию истца
Для первичной консультации достаточно предоставить юристу минимальный пакет документов и подробно описать, в чем заключается нарушение права аренды на землю. В дальнейшем юристы самостоятельно соберет необходимые документы для предоставления суду общей юрисдикции или арбитражному суду.
Стоимость
Если вы хотите узнать цену юридических услуг нашего агентства прямо сейчас, заполните форму для обратной связи на сайте.
В своей работе мы руководствуемся принципом индивидуального подхода к клиенту, поэтому стоимость услуг также рассчитывается индивидуально на этапе согласования всех аспектов сотрудничества и заключения договора.
На стоимость юридических услуг влияют:
- опыт и квалификация юриста;
- объем работы, которую предстоит выполнить;
- место нахождения клиента (есть ли необходимость выезда в другой населенный пункт).
Часто задаваемые вопросы
Имеет ли арендатор преимущественное право аренды на разделенные земельные участки, которые он ранее арендовал?
В соответствии с требованиями действующего законодательства в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон.
Если вам нужна консультация по данному вопросу, вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».
Кто имеет преимущественное право аренды на земельный участок?
Гражданским кодексом РФ установлено, что арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Исключение составляют случаи, когда иное закреплено в договоре или предусмотрено законом.
Что делать арендодателю, если срок аренды заканчивается?
Статья 621 ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнившего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено в договоре.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а при отсутствии такого указания — в разумный срок до окончания действия договора.
За консультацией и практической помощью вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».
Можно ли перевести право аренды на арендатора, который ранее арендовал земельный участок, но в продлении срока действия договора арендодатель отказал?
В случае отказа арендодателя на заключение договора на новый срок, если последний в течение года после этого заключил договор аренды с другим лицом, прежний арендодатель имеет право потребовать перевода на себя прав и обязанностей по такому договору и/или возмещения убытков.
Указанные права принадлежат прежнему арендатору только в случае заключения арендодателем с другим лицом договора аренды. Потребовать перевод прав и обязанностей по договору аренды можно в судебном порядке. Для этого арендатору необходимо обратиться в суд общей юрисдикции или арбитражный суд в зависимости от обстоятельств спора и субъектного состава правоотношений.
Можно ли в договоре аренды закрепить право арендатора на выкуп земельного участка по истечении срока действия договора?
В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Нужно ли проводить госрегистрацию соглашения об уступке требования по сделке аренды земли?
Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Соответственно, сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды подлежит государственной регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН.
В каких случаях нельзя провести государственную регистрацию уступки права аренды земельного участка?
Государственная регистрация уступки права аренды земли невозможна:
- если основной договор заключили по итогам торгов;
- если основной договор заключили с лицами, имеющими право на первоочередное получение земельных участков, в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;
- если срок договора аренды истек;
- если в отношении земельного участка имеется запись о запрете (об аресте).
Может ли право аренды земельного участка быть частью уставного капитала юридического лица и можно ли таким участком пользоваться в целях бизнеса?
Если права внесены в качестве вклада в уставный капитал общества, то правом аренды общество может пользоваться оставшееся до окончания срока аренды время.
Однако следует иметь ввиду, что само по себе внесение в уставной капитал права аренды не является законным основанием для пользования арендованным имуществом. Целесообразно заключение юридическим лицом нового договора аренды с арендодателем, где юридическое лицо, в устав которого внесено право аренды выступает стороной договора.
При этом сумма вклада при внесении в уставной капитал общества определяется исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который арендатор передал свои права.
Что такое договор перенайма земельного участка?
В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением требований гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. Такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового арендатора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к прежнему договору аренды. Нарушение данных требований влечет недействительность договора перенайма.
При перенайме нет необходимости добиваться согласия арендодателя, если иное не установлено самим договором. Передача прав и обязанностей по договору аренды возможна и без его согласия. А арендодателя необходимо лишь уведомить о свершившейся сделке в разумный срок.
Также необходимо иметь ввиду, что в силу пункта 2 ст. 389 ГК РФ если договор аренды подлежал государственной регистрации, то соглашение о перенайме тоже должно быть зарегистрировано.
В каких ситуациях может быть отказано в проведении государственной регистрации права аренды на земельный участок?
Действующим законодательством установлен перечень следующих оснований, по которым арендатору будет отказано в государственной регистрации права на аренду:
- право на участок, для регистрации которого обратился заявитель, не является правом, в отношении которых могут производиться регистрационные процедуры;
- признание недействительным акта уполномоченного государственного органа, на основании которого возникло правоотношение аренды;
- отсутствие у субъекта полномочий на распоряжение правом на участок;
- непредставление субъектами документов, являющихся обязательными для проведения регистрационных процедур;
- имеющиеся противоречия между регистрируемым и ранее зарегистрированными правами на участок земли.
Имеет ли собственник недвижимости преимущественное право аренды земельного участка, на котором расположен объект?
В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Если вам необходима консультация по данному вопросу или услуги высококвалифицированных юристов, вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт». Для связи выбирайте любой оптимальный способ.
Может ли иностранный гражданин — собственник здания получить преимущественное право аренды на чужой земельный участок?
Действующее земельное законодательство предусматривает преимущественное право аренды на чужие земельные участки собственников объектов недвижимости, расположенных в пределах определенного надела.
Земельный кодекс РФ гласит, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном Земельным кодексом.
Правда, есть и исключения, когда Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.
В каких случаях допускается переуступка права аренды?
Передача права аренды земельного участка предусмотрена ст. 22 ЗК РФ. Сделать это можно в случае:
- заключения договора субаренды на одну из частей надела;
- участия в совместном строительном предприятии;
- реализации залоговых обязательств;
- внесения взноса в уставной капитал компании.
Как правильно заключить договор о переуступке права аренды земельного участка?
Договор переуступки прав на аренду земельного надела заключается, как правило, в письменной форме. В его тексте нужно указывать значимые характеристики объекта, непосредственно определяющие стоимость совершенной сделки.
Перед заключением договора:
- не должно быть выраженного несогласия одной из сторон с его условиями;
- не должно быть задолженностей по плате со стороны первого арендатора;
- сделка должна быть признана законной, что подтверждается нотариально заверенным согласием всех сторон-участников;
- необходимо оговорить все существующие на конкретный участок обременения.
В тексте договора обязательно указывают цели перехода права от одного арендатора к другому. Только при соблюдении этих требований сделка будет признана законной и может осуществляться ее регистрация в органах Росреестра.
Какие документы необходимы для передачи права аренды на земельный участок?
В данной ситуации потребуются:
- поданное от имени арендодателя и будущего нанимателя заявление о переуступке (каждая из сторон заполняет свой экземпляр);
- заверенная у нотариуса копия первоначально заключенного договора, по которому будет осуществляться процедура;
- оригинал кадастрового плана на участок и его нотариально заверенная копия;
- квитанция, подтверждающая уплату госпошлины за регистрацию перехода права;
- сам договор о переуступки прав в 3 экземплярах (сторонам и собственнику участка), который подписывается в присутствии уполномоченного собственником земли лица.
Порядок работ по оспариванию права аренды на земельный участок
Клиент может связаться с нами любым удобным способом — по телефону, посредством электронной почты или прийти в офис.
Мы организовываем свою работу по следующему алгоритму:
Изучение и анализ всех имеющихся документов
Определение предмета спорной ситуации
Проверка необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора
Согласование стоимости и сроков оказания юридических услуг по вопросу подготовки и направления претензии в адрес контрагента (кредитора, иного лица) (соблюдение досудебного порядка)
Заключение договора на оказание юридических услуг
Подготовка досудебной претензии
Направление досудебной претензии
Согласование стоимости оказания юридических услуг, в случае если не удовлетворены требования, изложенные в досудебной претензии
Заключение договора на оказание юридических услуг
Подготовка искового заявления
Согласование искового заявления с Заказчиком
Формирование приложения (подготовка пакета документов) к исковому заявлению
Отправка искового заявления сторонам по делу
Оплата государственной пошлины при подаче иска в суд
Подача искового заявления с приложением к нему в суд
Уточнение информации о движении дела в суде, в том числе дате и времени судебного заседания
Представление интересов в судебном заседании (участие в судебных заседаниях, судебных экспертизах, подготовка и подача в суд ходатайств, заявлений, запросов, возражений и прочих документов, предусмотренных процессуальным законодательством)
Получение судебного акта, которым оканчивается производство по делу и передача его вам
Контакты юридического агентства "ЮРИСКОНСУЛЬТ"
Центральный офис компании находится по адресу: г. Краснодар, ул. Калинина, 341, 2-й этаж, телефон +7 (989) 829-29-29