Представительство интересов физических и юридических лиц в судах по спорам о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения

Согласно действующему законодательству и с учетом правоприменительной практики, договор купли-продажи может быть аннулирован тремя способами (в зависимости от оснований и специфики правоотношений):

• расторжение договора по взаимному согласию сторон;
• оспаривание сделки и признание ее недействительной в судебном порядке;
• признание договора купли-продажи ничтожным.

Как показывает практика, признать договор недействительным может только суд. Основанием для вынесения такого решения могут послужить нарушение прав одной из сторон договорных правоотношений, нарушение требований закона. Из-за явного нарушения законодательных требований сделка может быть признана судом ничтожной, проще говоря, недействительной с момента ее заключения.

По любым вопросам, связанным с оспариванием и признанием договора купли-продажи недействительным, вы можете обратиться в наше юридическое агентство.

Признание договора купли-продажи дома недействительным означает, что покупатель и продавец больше не являются сторонами договорных правоотношений и все должно быть возвращено «на круги своя». Т. е. продавец получает свою квартиру, которую покупатель обязан беспрепятственно вернуть, а продавец, в свою очередь, возвращает покупателю деньги в полном объеме. Соответствующие изменения обязательно отражаются в Госреестре.

Больше всего в данных ситуациях уязвим покупатель, поскольку он остается без недвижимости и, как показывает практика, большинство продавцом не могут в полном объеме сразу возвратить стоимость квартиры. В ряде случаев это происходит годами.

Чтобы разобраться в такой ситуации и вязкость стоимость квартиры, которая была передана продавцу, покупателю лучше заручиться поддержкой юристов и защитить свое право в судебном порядке.

Обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным вправе любое заинтересованное лицо.

К сожалению, юридическая практика показывает, что процент обращений лиц, чьи права были нарушены в ходе приватизации, достаточно высок. Такими лицами могут быть дети, достигшие совершеннолетнего возраста, или лица, имеющие право на приватизацию, которые были умышленно обделены (например, во время прохождения воинской службы или отбывания наказания в местах лишения свободы) или не состояли на регистрационном учете. Закон защищает их права и если жилплощадь уже была продана, то суд может признать сделку недействительной, что позволит истцу реализовать свое право на приватизацию.

Чтобы не столкнуться с подобного рода проблемами, лучше проводить предпокупную проверку недвижимости. Заказать эту услугу вы можете в юридическом агентстве «Юрисконсульт».

Для защиты ваших прав рекомендуем обратиться в наше юридическое агентство. В первую очередь, необходимо установить, на каком основании вы имеете право на наследство — по закону или завещанию. Также следует установить причину, по которой вы своевременно не заявили о своих правах и не приняли наследство. Далее наши специалисты помогут восстановить срок на принятие наследства.

Если дом уже был продан, то наряду с восстановлением срока необходимо оспорить сделку и признать договор купли-продажи недействительным. К участию в процессе привлекаются новые собственники и другие наследники.

Чтобы получить исчерпывающий ответ на этот вопрос, вам необходимо обратиться в наше юридическое агентство за консультацией и предоставить имеющиеся документы.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ одним из оснований для признания сделки недействительной считается недееспособность или ограниченная дееспособность человека, если были нарушены основные требования (например, отсутствует согласие опекуна или попечителя). Установить недееспособность человека может только суд.

Если ваш отец состоит на учете в психоневрологическом диспансере, но его недееспособность судом не устанавливалась, необходимо доказать, что в момент заключения договора купли-продажи он не мог контролировать свои действия и отдавать отчет в том, что делает.

Объекты недвижимости, собственниками которых являются несовершеннолетние, или при покупке которых использовался материнский капитал, заслуживают особого внимания.

С большой вероятностью будет оспорена сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (через родителя или когда повзрослеют) так и органы опеки. Если один из собственников несовершеннолетний, то на продажу квартиры необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки. Поэтому прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупателю надо убедиться, что продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки.

Если требования закона при заключении сделки не соблюдены и права несовершеннолетнего собственника нарушены, с уверенностью в 99% можем сказать, что такую сделку нужно оспаривать. За правовой помощью вы можете обратиться в наше юридическое агентство.

Сделка может быть признана недействительной, если на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов, не было получено согласие второго супруга. Даже если на момент отчуждения квартиры супруги уже официально расторгли свой брак, все равно необходимо письменное согласие второй стороны. Такое согласие требует не только обязательной письменной формы, но и нотариального заверения.

Второму супругу нужно обращаться в суд и признавать сделку недействительной. Даже если договор купли-продажи и права нового собственника зарегистрированы в Росреестре, юристы нашего юридического агентства помогут защитить права второго супруга и доказать, что продавец и покупатель знали (догадывались) о том, что супруга продавца не станет соглашаться на сделку.

Если собственник квартиры в установленном законом порядке признан финансово несостоятельным, попросту говоря банкротом, продажу квартиры вправе оспорить кредиторы, особенно, если у продавца есть неисполненные финансовые обязательства, к нему предъявлены исковые требования или открыто исполнительное производство. С большей долей вероятности суд признает сделку недействительной. А покупателю, чтобы получить свои деньги обратно, придется встать в очередь кредиторов. Кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника, и такая сделка будет признана недействительной.

Чтобы оценить законность исковых требований в вашем случае, нужно обратиться в наше юридическое агентство. Мы проведем правовой анализ документов и обеспечим представительство ваших интересов в суде.

Как показывает юридическая практика, такие сделки с недвижимостью практически безопасны, но все-таки встречаются случаи, когда договор купли-продажи может быть признан недействительным.

Чаще всего это бывает при оспаривании договора дарения и признания его недействительным. Соответственно, у продавца не было законных оснований реализовывать недвижимость. В качестве правовых последствий будет признание договора купли-продажи недействительным. Договор дарения жилья можно оспорить в следующих случаях: он был подписан под давлением; одаряемый покушался на жизнь дарителя или его родственников; действия одаряемого могут привести к утрате квартиры. Также в договоре дарения квартиры может быть предусмотрено право дарителя отменить сделку, если он переживет одаряемого. Это тоже законно.

Если вы планируете приобретать жилье, которое принадлежит продавцу на основании договора дарения, мы рекомендуем обратиться к нам, для проведения комплексное предпокупной проверки объекта недвижимости и продавца, чтобы минимизировать или вовсе исключить всевозможные риски. 

Собственник квартиры вправе оформить доверенность на любое физическое лицо, которое может заниматься отчуждением квартиры.

Все действия и полномочия доверенного лица должны быть указаны в доверенности. Чтобы оценить правомерность действий родственников и перспективы исхода дела, необходимо в первую очередь выяснить, когда умер собственник квартиры. Если это произошло до момента оформления договора купли-продажи по доверенности, то такая сделка будет признана ничтожной, поскольку с момента смерти доверителя выданные доверенности автоматически аннулируются.

Наши юристы помогут проверить подлинность доверенности и защитить ваши права и законные интересы в суде.

К продаже объектов недвижимости, находящихся в общей долевой собственности, законодательством установлен ряд требований и особенностей, в частности:

• собственник доли должен письменно уведомить остальных совладельцев о продаже доли и предложить им выкупить его долю, поскольку совладельцы имеют преимущественное право покупки;
• в извещении обязательно указывается цена доли;
• если совладельцы не выражают письменного согласия, то по прошествии месяца собственник вправе продать свою долю другому лицу.

Вы можете обратиться в суд, если совладелец вам не направлял извещение или сумма в договоре купли-продажи существенно отличается от той, которая была указана в извещении. На основании решении суда на вас может быть переведено право покупателя, а соответственно, договор купли-продажи третьи лицам доли — аннулирован. 

По смыслу ст. 178 Гражданского кодекса РФ сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле.

Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

При этом заблуждение может возникнуть как по вине самого заблуждающегося, так и по причинам, зависящим от другой стороны или третьих лиц, а также от иных обстоятельств.

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, является оспоримой, в связи с чем лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям, указанным в ст. 178 Гражданского кодекса РФ, согласно положениям ст. 56 ГПК РФ должно доказать наличие оснований недействительности сделки.

Для признания сделки недействительной вам потребуется помощь юристов, поэтому рекомендуем вам обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

В соответствии со статьей 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

На основании вышеизложенного, при определении даты, с которой начинается исчисление срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, следует исходить не только из даты, когда лицо узнало о соответствующей записи в ЕГРН (потребовало соответствующую выписку), но и учитывать момент, когда указанное лицо должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН.

С 1 июня 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 299-ФЗ от 2 августа 2019 года. В соответствии с ним гражданин, признанный добросовестным приобретателем, вправе претендовать на компенсацию из бюджета РФ, если его сделку оспорят.

Такое правило существовало и раньше, но выплачивали не более 1 млн рублей. Теперь же реально рассчитывать на возмещение кадастровой стоимости квартиры. Добросовестным считается покупатель, который перед сделкой полностью проверил продавца и квартиру.

Чтобы застраховать себя и обезопасить от негативных последствий, мы рекомендуем обратиться за квалифицированной юридической помощью в юридическое агентство «Юрисконсульт». Мы не только проведем проверку объекта недвижимости и продавца, но и представим ваши интересы на профессиональном уровне.

Если подается претензия и вас вызывают в суд, стоит соблюдать несколько правил:

• На претензии нужно отвечать, а в суде — обязательно участвовать.
• Необходимо собрать все документы, связанные с приобретением и регистрацией квартиры в ЕГРН, предоставить их в суд (либо сослаться на них в ответе на претензию). Чем больше таких документов, тем лучше.
• Если сделка удостоверена нотариусом, надо обязательно требовать привлечения его в процесс. В этом случае нотариус — ваш гарант. Он отвечает за удостоверенную сделку и имуществом, и профессией.
• Обращайтесь к профессионалам — в юридическое агентство «Юрисконсульт». Не все потеряно, даже если суд первой инстанции признал сделку недействительной. Вы вправе обжаловать это решение.