Согласование перепланировки и переустройства квартиры

Не допускается выполнять перепланировку и переустройство помещений, ведущих к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, в том числе:

• устройство оконных и дверных проемов в несущих стенах панельных, крупноблочных зданий, а также в стенах, сложенных по системе облегченных кладок;
• работы, связанные с повреждением балок, прогонов и перемычек, ослаблением несущей способности отдельных опор, нарушением конструкции стропил и плоских кровель, нарушением монолитности перекрытий и целостности гидроизоляции и шумоизоляции в санузлах, газоизоляции над подвальными помещениями;
• работы, которые влекут за собой нарушение тяги или закрытие вентиляционных, дымовых и газовых каналов, проходящих в стенах;
• замуровывание в стену стояков и разводки газовых труб;
• замуровывание в стену стояков центрального отопления;
• установка кирпичных печей непосредственно на деревянное перекрытие;
• установка отопительных приборов от систем отопления на балконах и лоджиях;
• изменение и нарушение конструкций вентиляционных блоков и вентиляционных каналов;
• переустройство помещений, ведущее к нарушению противопожарных устройств, затрудняющее доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
• размещение санузлов над жилыми комнатами или их частью, несовпадение их по вертикали;
• лишение части граждан возможности пользоваться кухней, туалетом, ванной и выходом на лестничную клетку;
• расположение входов в туалеты из жилых комнат в случае отсутствия иных санузлов в квартире;
• установка или перенос перегородок с целью создания жилой комнаты без естественного освещения или приборов отопления;
• перепланировка, в результате которой образуется жилая комната площадью менее 9 кв. м и шириной менее 2,25 м;
• расположение входа в жилые комнаты и туалеты из кухни, расположение входа в жилые комнаты непосредственно с улицы или лестничной клетки;
• расширение и устройство проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий;
• иные изменения, противоречащие требованиям нормативных документов в области строительства, санитарноэпидемиологической и пожарной безопасности.

Да, самовольная перепланировка и переустройство квартиры могут быть сохранены на основании Акта приемки Межведоственной комиссии, либо на основании решения суда, если самовольной перепланировкой и переустройством не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, не нарушаются действующие строительно-технические, санитарно-эпидемиологические, пожарные нормы и правила. Такими работами могут быть, например, демонтаж встроенного шкафа, монтаж внутренних перегородок.

Как правило залогодержателем является банк, поскольку квартира покупается за счет кредитных средств. Зачастую кредитным договором предусмотрена обязанность собственника только с согласия залогодержателя выполнять перепланировку и переустройство. Поэтому если вы решили делать перепланировку и переустройство квартиры, которая находится в залоге, необходимо получить согласие залогодержателя. Согласие также необходимо получить, поскольку без него собственник не сможет внести соответствующие изменения в ЕГРН. Не стоит пренебрегать получением согласия залогодержателя (банка), поскольку зачастую в кредитных договорах прописано, что в случае выполнения перепланировки без согласия залогодержателя (банка), последний имеет права досрочно расторгнуть кредитный договор и досрочно затребовать погашения долга.

Согласование перепланировки не требуется в следующих ситуациях:

• перегородки внутри квартиры остались без изменений;
• дверные и оконные проемы остаются на месте;
• двери на местах, предусмотренных на плане БТИ;
• конструкция пола не меняется;
• сантехника, трубы, газопровод — всё остается на своих местах.

Понятие «перепланировка» закреплено в ст. 25 Жилищного Кодекса РФ. Это любая конфигурация квартиры, которая привела к изменениям в техническом плане объекта. При перепланировке должны быть соблюдены установленные законодательством требования.

Каким образом оформлять перепланировку, зависит от запланированных работ. Мы рекомендуем обратиться за помощью в юридическое агентство «Юрисконсульт». Гарантируем высокое качество услуг и доступные цены.

Если вы хотите изменить планировку квартиры, необходимо учесть следующие факторы:

• нельзя вносить изменения, которые ухудшают условия проживания других жильцов в доме;
• изменения потребуется согласовывать с органом местного самоуправления;
• работы должны производиться специализированной компанией, которая может осуществлять данные действия и состоит в СРО;
• при переносе газового оборудования работы выполняются исключительно специализированной компанией, которая осуществляет техобслуживание и ремонт внутриквартирного или внутридомового газового оборудования.

К перепланировке относятся следующие виды работ:

• устройство несущих стен;
• перенос изменение границ уборных и ванных комнат;
• устройство/заделка проемов в перекрытиях и несущих стенах;
• изменение конструкции/устройство полов в домах с деревянными перекрытиями;
• устройство или разборка лестниц, ступеней, пандусов;
• устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия;
• устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями;
• устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш;
• устройство антресоли площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается;
• работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, который выступает объектом культурного наследия.

Работы, ведущие к ухудшению условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан, и снижению прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение, выполнять нельзя. Соответственно, разрешение на них не предоставляется.

К числу таковых относятся работы:

• в результате которых будет затруднен доступ к инженерным коммуникациям
• если нарушаются требования пожарной безопасности, строительные, санитарно-гигиенические, эксплуатационные нормы
• при перепланировке, после которой объект станет не пригоден для проживания;
• работы, в результате которых увеличивается нагрузка на конструктивные элементы: устройство стяжек в полах, замена перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых, размещение дополнительного оборудования в квартире;
• работы связанные с уменьшение сечения, демонтажом систем вентиляции;
• установка отключающих устройств на общедомовых инженерных сетях, если пользование ими будет оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
• устройство балконов или ниш на вторых и выше этажах;
• перенос систем отопления (которые подключены к общедомовым) на балконы, лоджии, веранды;
• переустройство чердака;
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления;
• устройство на главном фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов;
• устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями с установленными в них газовыми водонагревателями без плотно закрывающейся двери.

В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование перепланировки.

Решение должно быть направлено вам в течение трех рабочих дней с его принятия. В случае подачи документов в электронной форме вы по желанию можете получить результат предоставления государственной услуги в форме документа на бумажном носителе в МФЦ.

Решение о согласовании перепланировки является основанием для проведения перепланировки квартиры и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Как показывает практика, администрация часто отказывает собственникам, потому что те изначально нарушили порядок согласования. Если в вашем случае так и произошло, вы можете подать административное исковое заявление в районный суд по месту проживания или расположения ведомства, которое согласует перепланировки.

В иске следует указать, почему вы считаете отказ незаконным. А в суде — доказать:

• что самовольная перепланировка не нарушает законные права и интересы остальных жильцов многоквартирного дома и не угрожает их здоровью;
• работы проведены с учетом снипов;
• вы сделали все, чтобы узаконить перепланировку.

Иск нужно подать в течение трех месяцев после того, как вы получили отказ. Если пропустить срок, суд откажет по этому основанию. Исключение сделают только для тех, кто представит уважительную причину пропуска.

На согласование перепланировки может потребоваться несколько дней, а иногда несколько недель, поэтому планировать ее лучше заранее. Законом не запрещено начинать перепланировку до получения разрешения. Если вы заказывали проект в уполномоченной компании, можно с ними согласовать возможность начала работ и приступать к ремонту.

Вот случаи, когда начинать перепланировку без получения официального разрешения однозначно не рекомендуется:

• затрагиваются несущие конструкции;
• вносятся изменения в общедомовые системы электро-, водо-, газоснабжения;
• оборудование лоджий на первых этажах.

Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо подготовить следующий пакет документов:

• документ, подтверждающий право собственности;
• технический паспорт жилья;
• заявление (как правило, бланк выдают по месту обращения);
• проект или эскиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний;
• письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения.

В этом случае нужно будет получить разрешение банка. Для этого предоставьте:

• одобренный в БТИ план изменений;
• согласие от БТИ и управляющей компании;
• отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия;
• оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки;
• заявление на согласование перепланировки (перепланировка еще не произведена либо собственность на объект не оформлена).

Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.

За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Сумма штрафов может быть разной в разных регионах РФ. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.

Самое суровое наказание за незаконную перепланировку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения.

Акт о завершенных работах оформляется после их полного окончания. Для этого нужно собрать пакет документов и сформировать запрос в уполномоченный орган.

Подаются те же документы, что и на получения согласование перепланировки плюс журнал производства работ. Если работы требовали предварительного согласования, нужно будет представить акты освидетельствования скрытых работ, удостоверенные проектной организацией, занимавшейся составлением проекта.

После рассмотрения запроса формируется комиссия, состоящая из заявителя, специалиста компании, выполняющей работы, и представителя жилищной комиссии и согласовывается время и дата проведения осмотра выполненных работ. Доступ в квартиру должен быть организован в течение 5 дней после подачи заявления. По результатам составляется акт.

Разрешение, как правило, будет выдано сроком на 1 год. Если к этому времени перепланировка не закончена, нужно подать заявление на продление. Оно подается без приложения обосновывающих документов, но сделать это можно только 1 раз. Срок будет продлен еще на 6 месяцев.

Только перечнем документов, предоставляемых в уполномоченный орган для получения разрешения. Дополнительно потребуется представить:

• договор на участие в долевом строительстве, предусматривающий положения о согласии застройщика на перепланировку помещения;
• акт приема-передачи недвижимости.

Чтобы быть уверенным, что ваши замыслы по перепланировке можно будет воплотить на законных основаниях, можете сделать следующее.

Перед тем, как что-то предпринимать, соберите документы на квартиру, нарисуйте план ваших намерений и обратитесь в уполномоченный орган или в архитектурную компанию за консультацией.

Попробовать найти информацию самостоятельно в интернете. Это способ бесплатный, но не самый удачный, т. к. положительного результата он не гарантирует.

Лучше всего обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт». Мы занимаемся перепланировками «под ключ», и вам не потребуется ничего делать самостоятельно.