Юридические услуги по разделу жилого помещения

Раздел жилого помещения, которое имеет нескольких собственников, происходит только по их взаимному согласию. Для того, чтобы удостоверить такое соглашение, составляется письменное соглашение о порядке использования жилого помещения, являющегося общей собственностью.

Такое соглашение удостоверяется у нотариуса и на его основании выделяются доли, согласно фактическим правам каждого из собственников. После выделения, право собственности на доли в жилом помещении подлежит обязательной государственной регистрации.

Если согласие между собственниками о выделении долей и разделе жилого помещения не достигнуто, но такой раздел может быть осуществлен в судебном порядке.

Разделить в натуре жилое помещение, находящееся в общей долевой собственности, можно только при одновременном соблюдении следующих условий:

• имеется техническая возможность передать участникам долевой собственности отдельные изолированные помещения, каждое из которых включает в себя как жилые, так и подсобные помещения (коридор, кухню, санузел и др.);
• оснастить выделяемые помещения обособленными системами водо-, тепло- и электроснабжения, канализацией;
• оборудовать отдельные входы для каждого из выделяемых помещений;
• раздел жилого помещения не нанесет несоразмерного ущерба (например, невозможность использования по целевому назначению, ухудшение технического состояния и т.п.);
• выделяемые части соответствуют установленным техническим и санитарно-гигиеническим требованиям (в частности, по площади и освещенности передаваемых помещений);
• проведение переустройства и перепланировки, необходимых для раздела на самостоятельные жилые помещения (перемещение мокрых зон, вмешательство в архитектуру коммуникаций, перенос стен и дверных проемов и т.д.) безопасно, соответствует установленным строительным нормам и правилам, а также не затрагивает права и законные интересы остальных жильцов.

Наличие технической возможности для раздела квартиры в натуре устанавливается по результатам назначенной судом строительно-технической экспертизы и представленного экспертного заключения.

Если для формирования в результате раздела изолированных жилых помещений необходимо провести работы по переустройству и (или) перепланировке, необходимо согласовать такие работы с уполномоченным органом местного самоуправления.

Под разделом социального жилья понимается выделение заявителям отдельных помещений и составление отдельных договоров на эти помещения. Для этого у муниципальных властей должна быть возможность выделить такие отдельные помещения. Поэтому чаще всего варианты такого раздела приходится искать самим жильцам. В нынешних условиях, когда квартиры в собственности преобладают над социальным жильем, вариантов для размена находится не так уж и много. При этом площадь помещения после размена не может быть меньше фактической площади, которую имеет жилец в квартире, подлежащей разделу.

Однако если наниматель жилья и остальные жильцы составили письменное соглашение, в котором определили особый порядок пользования квартирой, то раздел может быть произведен с учетом положений такого соглашения, а выделяемое помещение может не соответствовать долям жильцов. Все документы на раздел жилого помещения в социальном найме подлежат оформлению в жилищных муниципальных органах.

Если разделить жилое помещение, находящееся в общей долевой собственности, нельзя, то возможны следующие варианты действий:

• любой из участников общей долевой собственности вправе заявить в суд требование об определении порядка пользования жилым помещением, если этот порядок не установлен соглашением сторон;
• собственнику доли с его согласия остальными собственниками может быть выплачена компенсация.

Если доля собственника незначительна и он не имеет существенного интереса в пользовании квартирой, то суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить указанную компенсацию и без согласия этого собственника. Однако в таком случае необходимо согласие сособственников на выплату такой компенсации. Если у них такой возможности нет, например в связи с их материальным положением, обязать собственников выплатить компенсацию нельзя.

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании квартиры, решается судом в каждом конкретном случае после исследования и оценки представленных сторонами доказательств.

В соответствии с российским законодательством нормой жилой площади на одного человека является 12 кв. м. Но в случае с реальным разделом между собственниками жилого дома эти нормы не применяются.

В тех ситуациях, когда на долю любой из сторон при разделе достается изолированное помещение менее установленной нормы при исполнении всех прочих требований (санитарных и технических), никто не вправе отказать в разделе, ссылаясь только на то обстоятельство, что помещение меньше нормативного.

Но и дробить дом на мизерные доли тоже непозволительно. Опасным пределом для человека считается жилое помещение менее восьми квадратных метров, поэтому установлено, что минимальной площадью любой отдельной доли при разделе является помещение размером 8,1 кв.м.

Если все собственники жилого помещения достигли соглашения, то составить его можно в простой письменной форме самостоятельно. В нем указывают:

• место составления;
• данные об объекте недвижимости: адрес, общий метраж, кадастровый номер, количество комнат, размер жилой и нежилой площади;
• информацию обо всех собственниках: ФИО, паспортные данные, адреса прописки;
• реквизиты документа, подтверждающего право владения квартирой;
• сведения об обременениях, наложенных на объект;
• количество экземпляров;
• подписи всех сторон с расшифровкой.

В некоторых случаях есть смысл обратиться за составлением соглашения к юристу, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем.

Исковое заявление должно соответствовать требованиям, предъявляемым ГПК РФ, и включает в себя:

• ссылку на суд, которому подведомственно дело;
• данные истца, включая сведения о прописке и контактную информацию для обратной связи;
• данные ответчика, включая паспортные данные, ИНН, сведения о прописке и контактную информацию для обратной связи;
• обоснование исковых требований, сведения о том, какие именно права заявителя нарушены, на каких нормативных актах основаны требования о разделе и что послужило причиной для него;
• сведения о спорном объекте недвижимости;
• документы и доказательства, имеющие прямое или косвенное отношение к делу;
• подтверждение попытки досудебного решения спора;
• опись всех документов, прилагаемых к иску;
• подтверждение отправки искового заявления с приложениями всем сторонам, участвующим в деле.

Банальная ситуация, когда у сторон есть принципиальное согласие о разделе квартиры, подписаны соответствующие договоры и соглашения, но при этом регистрирующий орган отказывает в совершении сделки о разделе имущества по объективным или субъективным причинам. В данном случае придётся оспаривать решение регистратора и осуществлять раздел жилого помещения в судебном порядке.

Независимо от того, на кого именно была оформлена недвижимость, приобретенная в браке, она считается совместной. Исключениями из этого правила можно назвать следующие:

• жилое помещение было подарено мужу. Но муж должен доказать, что жилье было подарено не семейной паре, а лично ему, доказательством будет договор дарения;
• муж унаследовал жилое помещение;
• жилье куплено в браке, но на личные средства мужа. В таком случае ему придется доказать, что для покупки жилого помещения использовались только его личные средства, например, банковские вклады, имевшиеся до брака либо средства, вырученные от продажи имущества, также принадлежавшего ему до брака.

В соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т. п.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, означает прекращение общей собственности для всех ее участников; выдел характеризуется тем, что один или несколько участников общей собственности из ее состава выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.

Как раздел, так и выдел могут произойти по взаимному согласию участников общей долевой собственности. При этом каждому из них принадлежит право требовать выдела своей доли из общего имущества. Для осуществления этого права согласия остальных участников долевой собственности не требуется.

Способы раздела и выдела различны. Имущество может быть разделено в натуре, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. При тех же условиях возможен и выдел доли в натуре.

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не купят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право. Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более ¼ жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у совладельца нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общей долевой собственности. Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим совладельцам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации.