Юридические услуги по разделу жилого / нежилого помещения

Внесудебный порядок возможен в случае, если против выдела доли в жилом доме в натуре не возражают другие собственники и достигнута договоренность о принадлежности тех или иных помещений внутри дома.

Основным условием выдела доли в натуре в жилом доме является наличие возможности оборудовать жилое помещение (часть жилого дома), полностью изолированное от остальной части дома (отдельный вход и независимые коммуникации), которое должно оставаться пригодным для проживания.

При образовании частей жилого дома никаких общих помещений быть не должно и образованная при выделе в натуре доли часть жилого дома полностью должна быть изолирована от остальной части дома и иметь сходство с жилым домом блокированной застройки.

Имеется два основных требования, которым обязано соответствовать разделяемое помещение — это изолированность и обособленность объекта недвижимости:

• изолированность имеется при наличии четырех стен (с окнами или без) и отдельного входа. Стены невозможно заменить временными перегородками: они должны быть капитальными, несъемными. А вход должен быть только один. Если входов два и более, то недвижимость уже не считается изолированной;
• обособленность — наличие отдельного входа к местам общественного пользования: в подъезд дома, на улицу и т. п.

Орган регистрации прав, руководствуясь ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, отказывает заявителям в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на часть жилого дома.

При этом в случае поступления в орган регистрации судебного решения, в соответствии с которым надлежит осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав части жилого дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости, орган регистрации прав обязан осуществить постановку на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности в силу обязательности исполнения решения суда.

Для раздела жилого дома в натуре прежде всего необходимо провести кадастровые работы для подготовки технического плана дома, а также межевого плана земельного участка.

Такие работы может провести кадастровый инженер на основании заключенного договора. Технический план готовится, в том числе в электронной форме, и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

Вот основные этапы процесса раздела нежилого помещения:

• подготовка проекта раздела нежилого объекта недвижимости;
• написание заявления о переустройстве;
• подача пакета документов (вместе с написанным заявлением). Требуется для получения разрешения на перепланировку или реконструкцию;
• проведение перепланировки или реконструкции;
• составление технического плана на созданные объекты недвижимости;
• регистрация новых объектов в ЕГРН.

После успешной регистрации и раздела владельцу выдается выписка из ЕГРН на оба созданных объекта. В полученных документах перечисляются основные характеристики новых помещений: площадь, границы и т. п. Затем выдается кадастровый паспорт на каждое из новых помещений, и оформляются права собственности.

При необходимости, копии выписок из ЕГРН передаются каждому из собственников при условии, что имеется несколько собственников. А кадастровый паспорт на нежилое помещение выдается только в одном экземпляре, и передается на хранение одному из владельцев. Если же собственник один, то после раздела ему достается оба документа.

Собственникам, желающим провести раздел недвижимости, необходимо запомнить основные причины для отказа в данной процедуре:

• объект недвижимости не соответствует требованиям для раздела — не является изолированным или обособленным;
• образуемые при разделе объекты не подходят под основные требования: нет доступа к воде, электричеству, канализации, отсутствует естественное освещение, не являются изолированными, площадь менее 12 квадратных метров;
• различаются данные, имеющиеся в ЕГРН, и фактические характеристики недвижимости;
• лицо, подавшее заявление о перепланировке, не имеет прав на оформление обращения в ЕГРН;
• имеются ошибки в оформленной документации;
• отсутствует требуемая документация;
• помещение нельзя разделять из-за наложенного ареста или запрета.

Как показывает практика, раздел может потребоваться по следующим причинам:

• собственник принял решение о продаже имущества, однако его площадь довольно большая. В таком случае раздел имущества на части может помочь в более быстрой его продаже, особенно, если большинство покупателей заинтересованы в покупке небольших площадей;
• раздел помещения между собственниками;
• собственник планирует сдавать имущество в аренду под офисы и др.

Соглашение о выделении долей в жилом помещении заключается в письменной форме. В таком соглашении обязательно указываются следующие сведения:

• наименование соглашения;
• дата и место подписания соглашения;
• Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные всех сторон соглашения;
• адрес жилого дома;
• кадастровый номер и дата его присвоения;
• описание местоположения;
• технические характеристики жилого помещения (площадь общая и жилая, иное);
• реквизиты правоустанавливающих документов;
• данные из ЕГРН;
• размеры долей участников соглашения;
• имеющиеся обременения (при наличии);
• порядок перераспределения долей;
• порядок расторжения соглашения;
• подписи всех сторон соглашения с расшифровкой.

Соглашение оформляется по количеству собственников жилого помещения и должно быть подписано каждым из них. Нотариальное удостоверение не требуется.

Как правило, в процессе рассмотрения дела для разрешения вопроса о технической возможности предлагаемого раздела и соразмерности выделяемой части суд может назначить проведение строительно-технической, землеустроительной, оценочной и иных экспертиз.

Следует учесть, что суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т. п.

При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Сведения о произведенных преобразованиях необходимо внести в Единый государственный реестр недвижимости. При образовании двух объектов при разделе недвижимости, в отношении всех объектов одновременно осуществляется госрегистрация прав и кадастровый учет.

После раздела, новым объектам будет присвоен соответствующий номер, то есть они будут поставлены на кадастровый учет, а имущество из которого они были образованы, архивируется.

Таким образом, осуществляя действия по преобразованию, собственник недвижимости получает новые права собственности с отдельными кадастровыми номерами.

Если квартира приобретена с использованием заемных средств (ипотечного кредита) и на момент раздела имущества кредит полностью не погашен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита и внесение изменений в соответствующий кредитный договор.

При этом собственники не вправе своим соглашением разделить долговые обязательства без согласия банка-кредитора.

Если разделить квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, нельзя, то возможны следующие варианты действий:

• любой из участников общей долевой собственности вправе заявить в суд требование об определении порядка пользования квартирой, если этот порядок не установлен соглашением сторон;
• собственнику доли с его согласия остальными совладельцами может быть выплачена денежная компенсация.

Стоимость услуг определяется в индивидуальном порядке, поскольку зависит от ряда факторов:

• сложности дела;
• перечня работ, выполняемых юристами;
• местонахождения клиента;
• способа раздела жилого / нежилого помещения.

Если вы хотите узнать детали сотрудничества или получить предварительный расчет стоимости услуг, напишите нам прямо сейчас. Мы гарантируем адекватные, доступные цены на высококлассные юридические услуги от ведущих специалистов.