Юридические услуги по проверке объектов недвижимости перед покупкой

Предпокупная проверка объекта недвижимости, в т. ч. незавершенного строительством, это целый комплекс мероприятий, выполняемых юристом, в частности:

• проверка застройщика на сайте ФНС;
• получение выписки на землю из ЕГРН;
• сбор документов, на основании которых продавец владеет землей под объектом строительства, например, договор купли-продажи, аренды, субаренды либо безвозмездного пользования землей;
• проверка разрешения на строительство. Если продавец не представил такого разрешения, можно поискать его на сайте Минстроя либо на официальных сайтах уполномоченных органов власти;
• изучение реестров благонадежности застройщиков.

Как правило, данная процедура включает в себя следующее:

• проверку сведений, содержащихся в ЕГРН: заказ общедоступных выписок из ЕГРН на объект недвижимости, проверка информации о зарегистрированном праве и его ограничениях (аресте);
• проверку полномочий продавца по предполагаемой сделке купли-продажи недвижимого имущества (собственника имущества), дееспособности продавца (на основании сведений, содержащихся в ЕГРН);
• проверку сведений, касающихся продавца объекта недвижимости на предмет наличия в отношении него судебных тяжб, возбуждения в отношении него исполнительного производства, наличия притязаний супругов / бывших супругов;
• проверку продавца на наличие открытых или завершенных процедур банкротства;
• проверку и анализ возможных рисков и др.

Детальную информацию вы можете получить, связавшись с представителями юридического агентства «Юрисконсульт» любым удобным способом.

Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:

• договору купли-продажи, ренты, мены;
• дарственной или свидетельству о наследовании;
• свидетельству о приватизации;
• решению суда, признающему право собственности;
• другие правоустанавливающие документы.

Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость — свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).

Вместе с правоустанавливающими документами в рамках предпокупной проверки недвижимости продавец должен предоставить:

• паспорт;
• выписку из ЕГРН;
• расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);
• кадастровый паспорт;
• выписку из домовой книги;
• технический план квартиры.

Желательно затребовать оригиналы бумаг, поскольку на них нужно проверить наличие подписей и печатей госорганов. Лучше всего доверить проверку недвижимости перед покупкой юристу.

Важный момент проверки жилья перед покупкой — прописанные в доме люди, которые имеют право жить в помещении и после смены собственника. Продавец должен снять с регистрационного учета всех проживающих перед тем, как реализовать помещение.

Если кто-то прописан на момент проверки, следует убедиться, что в дальнейшем не будет проблем с выселением. Есть категории граждан, которые могут заявить о своем праве проживать в доме. К ним, например, относятся: лица, проходящие военную службу, осужденные, несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях, пенсионеры, проживающие в домах престарелых.

Вот ключевые момент, на которые следует обращаться внимание перед покупкой объекта недвижимости:

• проверка информации на официальном сайте Росреестра (в расширенной выписке есть данные о смене собственников, заключении сделок, обременениях);
• отсутствие задолженности по ЖКХ — попросить продавца предоставить документ об отсутствии задолженности за последний год из управляющей компании и последнюю оплаченную квитанцию;
• согласие супруга — если продавец в браке, при продаже недвижимости он должен предоставить документальное согласие (составляется у нотариуса) на сделку супруга;
• если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме стоит проверить, не грозит ли многоэтажке снос, не является ли она аварийной или ветхой.

При покупке квартиры в новостройке необходимо убедиться, что продает ее именно застройщик. Очень часто даже известные застройщики стараются разделить функции по строительству и продаже между разными юридическими, а в некоторых случаях и физическими, лицами. В случае, когда квартиру продает застройщик, но в качестве продавца по договору выступает другое юридическое или физическое лицо, необходимо понимать, что отвечать перед вами в случае возникновения спорных ситуаций будет именно продавец, а не застройщик.

Второй крайне важный момент — необходимо убедиться, что продавец осуществил финансовый расчет с застройщиком. Причем данный факт должен подтверждаться не просто письмом застройщика, что он не имеет финансовых претензий к продавцу, но и непосредственно платежным документом, подтверждающим фактическое перечисление денежных средств застройщику. Как правило, таким документом является платежное поручение с отметкой банка о перечислении денежных средств. Отсутствие факта оплаты может послужить основанием для оспаривания сделки – например, конкурсным управляющим в случае банкротства застройщика, либо собственником самого застройщика.

При покупке квартиры в новостройке будет совсем не лишним запросить у застройщика разрешительную документацию на построенный объект недвижимости – разрешение на строительство, документы на земельный участок и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Риски для покупателя заключаются в том, что каждая из сделок в цепочке, в случае неоднократного перехода права собственности на жилое помещение на вторичном рынке, должна соответствовать закону и не нарушать прав третьих лиц.

В противном случае, оспаривание даже одной сделки из цепочки может привести к истребованию имущества у последнего собственника. Как показывает судебная практика, институт добросовестного приобретения в России не развит — суды предъявляют весьма жесткие требования к лицам, желающим доказать свою добросовестность. Но самое главное — добросовестное поведение не гарантирует вам защиту от предъявления виндикационного иска. ГК РФ предусматривает возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Мы рекомендуем акцентировать внимание на следующих нюансах:

• наличие большого количества переходов права собственности, т. к. имеется риск оспаривания любой из сделок в цепочке, то чем больше таких сделок, тем выше риск;
• недавний переход права собственности к продавцу (нужно иметь в виду, что такая быстрая продажа недвижимости может быть вызвана не только финансовыми трудностями или необходимостью улучшить жилищные условия (обычно такие причины называются продавцами), но и возможным мошенничеством);
• сделки в цепочке переходов, имеющие высокий риск оспаривания, появления новых «вводных», которые трудно или невозможно проверить (наследование, приватизация, рента, судебное решение).

Если договор от имени продавца подписывает представитель, то необходимо проверить доверенность. Доверенность должна быть нотариально удостоверена. Проверить на сайте нотариальной палаты, действительно ли такая доверенность была удостоверена, не была ли она отозвана.

Если договор подписывает законный представитель, проверяется его полномочия, наличие согласия органа опеки и попечительства на сделку.

Если договор заключается юридическим лицом и подписывается лицом, имеющим право действовать без доверенности, то запрашиваются решение о назначении лица, действующего без доверенности, устав, а также наличие сведений о данном лице в ЕГРЮЛ.

Обязательно нужно потребовать от продавца справку о погашении ипотеки. Выглядит эта справка как уведомление, из которого следует, что обязательства по кредитному договору выполнены в полном объеме и  остаток долга составляет ноль рублей, ноль копеек. Также в уведомлении должна быть фраза об отсутствии просроченных долгов как по самому кредиту, так и по выплате процентов.

Если же кредит до конца не выплачен и предполагается, что он ляжет на плечи покупателя, продавцу следует еще до подачи объявления выяснить у банка, согласится ли тот на такой вариант — если нет, сделку придется отложить или продумать другие варианты.

Это необязательное требование, но желательно это сделать путем получения справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки берет собственник по месту жительства (важный момент, так как позволяет избежать получения фальшивых справок). В них должно быть указано, что продавец не состоит на учете.

При этом продавец может впоследствии оказаться недееспособным и попытаться оспорить сделку, но если у покупателя сохранятся справки, удастся доказать суду, что на момент сделки сведений об этом в официальных органах не было.

Предпокупная проверка коммерческой недвижимости (здания, земельного участка, офисного или складского помещения) юристом позволяет быстро выявить  его недостатки. Юрист сразу задаст собственнику недвижимости «неудобные вопросы» про объект.

Проанализирует и сравнит правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект (свидетельства, выписки из ЕГРН, договор купли-продажи и т. д.). Также юрист определит наличие обременений и прав третьих лиц на объект, по документам время на возможное освобождения объектов от арендаторов, арестов, залогов, сервитутов и т. д. Юридическая проверка — это возможность своевременно распознать аферистов и избежать финансовых рисков и потерь.

Такая проверка включает в себя следующие аспекты:

• правовой анализ способа создания объекта;
• анализ документальных и правовых особенностей объекта недвижимости, истории владения объектом недвижимости;
• правовой анализ законности ранее совершенных сделок с объектом недвижимости;
• анализ законности владения объектом недвижимости продавцом;
• правовой анализ полномочий продавца или его представителя на отчуждение объекта недвижимости;
• правовой анализ обременений и ограничений в использовании объекта недвижимости;
• анализ возможных рисков и последствий приобретения коммерческого объекта недвижимости.

После проведения предпокупной проверки объекта недвижимости и получения заключения покупатель будет знать:

• есть ли на объекте обременения;
• какие дополнительные документы нужно запросить у продавца, чтобы снизить риски.

А также сможете проконсультироваться с юристом нашего юридического агентства по результатам проверки и получить рекомендации к договору купли-продажи для защиты ваших прав и законных интересов.