Юридические услуги по выделу земельного участка

Среди способов образования земельных участков особое место занимает выдел. Это система кадастровых и землеустроительных работ, связанных с отделением доли или долей из общего земельного участка на местности. При выделе может образовываться один или несколько новых объектов. При этом исходный участок, из которого осуществляется выдел, продолжает существовать в измененных границах.

Выдел земельного участка возможен, когда преобразуемый объект находится в общей долевой собственности. Такой правовой режим регламентирован Гражданским кодексом РФ.

Правовые последствия выдела земельного участка могут быть следующие:

• исходный (преобразуемый) участок изменяет свои площадь и границы, в остальном его правовой режим остается прежним;
• вновь созданный (выделяемый) участок учитывается в качестве самостоятельного объекта недвижимости. По умолчанию он обретает правовой режим исходного объекта: относится к той же категории и территориальной зоне, касательного него разрешены те же виды использования;
• после выдела сервитуты и обременения продолжают действовать в том же правовом объеме и территориальных границах;
• дольщик, по заявлению которого выделен участок, становится его единственным собственником. Он утрачивает право долевой собственности на уменьшенный исходный участок;
• остальные дольщики сохраняют свои права на преобразованный участок, их доли пропорционально увеличиваются.

Самостоятельные объекты, созданные из единого участка, должны соответствовать требованиям российских законов. Градостроительный регламент обязывает владельцев проводить раздел с сохранением исходного целевого назначения и разрешенного использования для каждого из вновь образованных объектов.

Площадь должна соответствовать установленным в регионе минимальным и максимальным показателям. Так для дачных участков она не должна быть меньше 6, садовых — 4, а личное подсобное хозяйство — 10 соток.

Соглашение обязательно должно содержать такие пункты:

• название, место и дату заключения;
• перечень всех участников долевой собственности с указанием ФИО, даты и места рождения, пола, паспортных данных, места регистрации, СНИЛС;
• перечень прав всех участников на исходный участок и дом: доля в праве, документы-основания, номер и дата записи государственной регистрации права;
• в чью пользу выделяется земельный участок, его описание и условный номер по межевому плану, заявление о прекращении прав общей долевой собственности этого лица на исходный земельный участок;
• в чьей собственности и в каких долях будет преобразуемый земельный участок;
• кому и в каких долях дарится доля в праве на дом инициатора выдела земельного участка;
• заявление инициатора выдела земельного участка о прекращении его права долевой собственности на дом;
• сведения о распределении расходов на государственные пошлины, кадастровые работы, проведение сделки и пр.;
• момент вступления соглашения в силу;
• иные обязательства сторон, например дата подачи в Росреестр;
• подписи сторон.

Вот основные причины, почему дольщики могут воспротивиться выделу:

• выдел ухудшает условия использования земли;
• после выдела собственник нового участка может его продать. Это означает, что появятся новые соседи;
• рыночная стоимость выделяемого участка возрастет в 2—3 раза, так как не будет коллективного владения, а будет один собственник. Родственники, возможно, не обрадуются такому повороту событий, поскольку они сами мало что от этого приобретают;
• чтобы сделать отдельный въезд, придется временно открывать периметр исходного участка;
• перераспределение прав потребует личного участия всех собственников.

Отказ одного или нескольких совладельцев от подписания соглашения на раздел или выдел доли в натуре будет поводом для обращения в суд. Споры об образовании земельных участков рассматриваются районный судебный орган, а если стоимость объекта не превышает 50 тыс. рублей — мировой судья.

В случае положительного решения в пользу истца процедура по разделению объекта производится без согласия остальных собственников. По решению суда будут установлены координаты и закреплено право на выделяемый участок.

Выдел в натуре — выделение из общей долевой собственности отдельного участка земли. При этом оставшийся первичный надел по-прежнему будет в собственности остальных совладельцев, а новый вторичный перейдет в личное владение тому, кому была выделена доля.

Выдел, в отличие от раздела, возможен только из долевой собственности.

Раздел земельного надела подразумевает прекращение совместной или долевой собственности на первичный участок и образование новых самостоятельных частей. При этом вся территория делится между всеми собственниками поровну (или на неравные части, если доли не равны) и создаются новые вторичные паи, полностью самостоятельные друг от друга. Каждому вторичному участку присваивается свой уникальный кадастровый номер.

Итак, после выдела доли первичный участок остается, изменяются только его границы, а после раздела он фактически ликвидируется, и вместо него создаются несколько новых самостоятельных земельных наделов.

Обращение в суд может понадобиться в следующих ситуациях:

• у совладельцев нет правоустанавливающих документов, подтверждающих право каждого на владение и распоряжение земельным участком, в таком случае их придется восстанавливать через суд;
• в имеющихся документах допущены ошибки при определении размеров долей, либо сведений о земельном участке, владельцах и т.п.;
• другие совладельцы не идут на контакт, то есть, решение проблемы в досудебном порядке невозможно;
• имеются спорные вопросы по поводу права собственности на земельный участок с местным муниципалитетом.

Необходимые документы для межевания, которые требуется представить кадастровому инженеру следующие:

• правоудостоверяющие и правоустанавливающие;
• кадастровый паспорт;
• соглашение или разрешение на выдел доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности;
• паспорта и ксерокопии;
• нотариально удостоверенная доверенность – для представителей.

Специалист, принимающий заявку, должен убедиться в правоспособности запроса. Он проверяет документы, которые отражают юридические и фактические полномочия совладельцев.

Для этого представляются бумаги, на основании которых возникло право собственности на земельный участок: административные акты, гражданские договора и иная документация. Также предъявляются свидетельства о собственности, полученные в Росреестре при регистрации. Их предъявляют все собственники.

При проверке документов суммируются доли заявителей. В итоге требуется получить единицу, которая отражает правоспособность запроса.

Каждый из дольщиков имеет законное право сдать свой пай в арендное пользование или инициировать выделение доли. Назначается общее собрание собственников, и на нем принимается решение о выделении и определение месторасположения новообразованного надела. Если заинтересованного лица, такое решение не устраивает, он вправе отстоять свои интересы, но уже в рамках судебного разбирательства.

Выделенная доля из земель сх назначения, сохраняет свое изначальное предназначение по использованию. Новообразованные территориальные границы не пересекаются с другими земельными участками. Выдел надела обязательно должен сопровождаться межевым процессом, согласно предварительно составленному проекту. Образованные территориальные границы не нужно ни с кем согласовывать.

Совладелец, заинтересованный в прохождении процедуры, заключает с остальными собственниками соглашение. В нем они не противятся обращению в специализированную компанию, занимающуюся геодезическими работами.

Далее, мероприятие проходит ряд этапов:

• кадастровый инженер и геодезисты приезжают на участок. Они производят фотосъемку, обозначают границы доли, уточняют их. В результате составляется межевой план, который выступают частью межевого дела;
• гражданин составляет новый пакет документов, обращается с ними и межевым планом в две на выбор организации: МФЦ или Росреестр;
• передает документы. После – получает выписку из ЕГРН на новый объект недвижимости.

Закон об обороте земель сельхозназначения №101-ФЗ прямо не требует получать согласие арендатора на выдел участка. Раньше неясно было, применима ли к сельхозземлям общая норма о согласии арендатора на выдел.

Разрешил вопрос Верховный суд РФ. Он пояснил, что согласие арендатора на выдел доли в сельхоз. участке обязательно. Выделять долю без согласия арендатора может только тот собственник участка, который на общем собрании голосовал против передачи общего участка в аренду.

Да, прекращается. Выдел доли осуществляется в том случае, если земельный участок находится в общем землепользовании. По окончанию этого процесса образуется один или несколько наделов. При этом территория, из которой осуществлен выдел, сохраняется в изначальной форме. То есть границы должны остаться на изначальных точек, и ни в коем случае не уменьшается общая площадь. Новообразованный участок подлежит проведению межеванию.

После выдела участка, остальные собственники автоматически утрачивают право долевого владения на новообразованную территорию. Он может им распоряжаться по собственному усмотрению: сдавать в арендное пользование можно без предварительного согласования с другими собственниками.

ГК РФ предлагает такой вариант, как выплата компенсации участнику долевой собственности (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ). Его суть состоит в том, что владелец доли может отказаться от нее, получив за свою долю определенную сумму.

Для этого необходима добрая воля собственника. Однако если доля очень мала, то суд вправе обязать других владельцев выплатить компенсацию и без его согласия.

Применительно к обычным землям размер выделяемого участка считается как произведение размера участка и доли собственника. Но для сельхозугодий эта величина зависит также от качества почвы и ее состояния.

Четкие правила такого расчета устанавливаются законодательством субъектов РФ. За консультацией по данному вопросу вы можете обратиться в наше юридическое агентство.