Решение споров с совладельцами по вопросам пользования земельным участком

Чтобы применить процедуру определения порядка пользования земельным участком собственниками, в обязательном порядке нужно иметь кадастровый паспорт земельного участка с установленными внешними границами. Тот факт, что у земельного участка есть адрес, совершенно точно не означает, что вы знаете месторасположение земельного участка, поскольку его границы не согласованы с соседними участками.

Кроме того, помимо внешних границ, межеванием земельного участка определяется конкретная площадь, зависящая как от правоустанавливающих документов на земельный участок, так и от фактического пользования, поскольку законодатель допускает увеличение итоговой пощади земельного участка в установленным местными органами пределах. Если у вас нет кадастрового паспорта на земельный участок с межеванием, значит нужно его сделать.

Порядок пользования земельным участком устанавливается, как правило, если есть такие условия:

• земельный участок находится в долевой собственности. Причем неважно кто собственники — физические лица или организации, имеются ли родственные отношения между ними и пр.
• нельзя выделить долю в земельном участке в натуре. Есть определенные препятствия к этому, например, появится участок, площадь которого меньше минимального размера (который предусмотрен в регионе), станет невозможно использоваться по целевому назначению сооружения и постройки на вновь образуемом наделе, возникнет нарушение границ с другими участками;
• отсутствие порядка пользования землей приводит к спорам и критическим разногласиям между совладельцами.

Практика знает три способа как определения порядка пользования земельным участком:

• судебный порядок, когда регламент прописывается в решении суда, которое обязательное для совладельцев земельного участка;
• по обоюдной договоренности. То есть в рамках совместного обсуждения и последующего составления письменного документа. Так называемое простое письменное соглашение. Его не нужно регистрировать, вносить в реестр и пр.;
• на обычном доверии (устное обсуждение). Как правило, у землепользователей уже имеется фактически сложившийся порядок пользования.

Процедура изменения порядка пользования земельным участком — затруднительная. Поводом может быть незаконность действующего соглашения. То есть нужно доказать в суде, что соглашение было фиктивным, заключено при помощи обмана или использования других неправомерных методов. Другими словами, оспорить сделку.

Хотя можно договориться мирно и по обоюдному согласию пересмотреть предмет и условия. Пересмотр сложившихся правил также возможен при появлении новых обстоятельств. Например, установлен сервитут на участке, или возведено здание, или в результате актуализации градостроительного плана изменилось назначение. Процедура пересмотра такая же, как и при обычном процессе. Необходимо лишь дополнительно подтвердить возникновение новых оснований.

Статья 247 ГК РФ предписывает, что пользование долевым объектом недвижимости происходит по соглашению всех совладельцев. Такое соглашение не обязательно должно выражаться в письменной форме. Однако для устранения возможных споров лучше подготовить единый письменный документ.

Оформлять соглашение нужно по нормам ГК РФ и ЗК РФ. Вот общие правила подготовки такого документа:

• оформить соглашение должны все лица, имеющие права на участок – сюда относятся не только собственники, но и иные землепользователи (например, граждане, имеющие право постоянного проживания в доме);
• соглашение будет действовать только на территории участка в пределах его официальных границ (если режим пользования затрагивает объекты на других земельных наделах, придется оформлять сервитут);
• для вступления соглашения в силу, совладельцы должны достигнуть договоренности обо всех его условиях;
• если хотя бы несколько положений соглашения были отклонены, спор предстоит решать в судебном порядке.

Да, можно. Как показывает практика, расторгнуть соглашения можно по обоюдному решению всех участников. Одностороннее расторжение допускается только при существенном нарушении интересов одного или нескольких участников, либо при изменении условий владения недвижимостью.

Например, если один из участников соглашения увеличил свою долю путем выкупа у других собственников, он может потребовать изменения условий пользования или расторжения документа.

Судебный акт не нужно регистрировать в Росреестре, так как он является документом прямого действия. Если один из совладельцев уклоняется от исполнения решения, допускается вариант с понуждением к определенным действиям через суд и Федеральную службу судебных приставов Например, если гражданин отказывается освободить часть участка для передачи ее в пользования другому собственнику, его можно обязать в принудительном порядке.

Помощь в определении порядка пользования земельным участком окажут наши юристы. Обращайтесь в юридическое агентство «Юрисконсульт», мы разъясним нормы законодательства, подготовим для вас все необходимые документы.

Как показывает судебная практика, предпочтение предлагается отдавать тому варианту пользования земельным участком, который в наибольшей степени учитывает долевое соотношение сторон в праве собственности или сложившийся порядок пользования земельным участком, возможность проезда или прохода каждым из совладельцев к занимаемым частям дома и подсобным постройкам, выделение земельных участков единым массивом, зон для обслуживания построек и ряд других требований.

Если между сторонами отсутствует соглашение о порядке владения и пользования земельным участком, не сложился фактический порядок пользования земельным участком, устраивающий стороны, учитывается мнение эксперта.

Наличие многолетних насаждений и территории, огороженной межевыми знаками, свидетельствует о сложившемся порядке землепользования. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указывает, что если между прежними собственниками домовладения на протяжении длительного периода времени сложился порядок пользования земельным участком, который был установлен на местности путем установки забора, наличия многолетних насаждений, это свидетельствует об устоявшемся порядке пользования землей.

Когда происходит определение порядка пользования земельным участком, к иску необходимо приложить документы, подтверждающие права на объекты и землю, межевое дело, кадастровый план и технический паспорт на строения. Иногда требуется предоставить инвентарное дело. В исковом заявлении важно тщательно, точно и максимально полно изложить не только свои требования, но и их обоснование. Если хорошо проработать просительную часть иска, на нее будут опираться эксперты, составляя свое заключение.

Готовя обращение в суд, учитывайте статус земельного участка. Еще стоит помнить об отсутствии четких границ земли, количестве входов в жилые строения и прочие нюансы.

Землеустроительная экспертиза потребуется в любом случае. Поэтому стоит заказать ее проведение заранее, приложив результаты к исковому заявлению.

Самостоятельно добиться положительного решения будет очень сложно, поэтому мы рекомендуем обратиться за помощью в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Соглашение не должно ограничивать или иным образом ущемлять права совладельцев. Необходимо обеспечить проход к объектам общего пользования, и исключить загораживание входа в жилое помещение. В таком договоре надо указать:

• дату и место его написания;
• информацию о владельцах;
• размер доли каждого собственника;
• данные о правоустанавливающих бумагах;
• права и обязанности сторон;
• срок действия соглашения;
• дополнительную информацию.

Земельный участок под многоквартирным домом – это и вся придомовая территория, включая озеленение, элементы благоустройства и прочее. Все это относится к общему имуществу владельцев дома. Земля под объектом недвижимости передается в общую долевую собственность. Доли определяются исходя из размеров квартир. При определении порядка использования надела руководствуются величиной долей каждого собственника.

Порядок пользования участком назначается соглашением между совладельцами. Но перед его составлением надо проверить:

• наличие документов на многоквартирный дом;
• все ли жильцы оформили квартиры в собственность;
• есть ли информация об участке в кадастре;
• какие доли принадлежат совладельцам.

Сложившийся порядок пользования участком — сформировавшийся за годы использования земли порядок, удобный для каждого владельца. Основной критерий – комфортность землепользования, исходя из расположения построек, насаждений и прочих элементов ландшафта. При этом в последнюю очередь учитывают размер долей собственников надела или недвижимости, размещенной на нем:

• даже когда один владелец имеет меньшую долю по документам, он вправе рассчитывать на большую часть земли, если такая площадь нужна ему для комфортного проживания или ведения деятельности;
• важно, чтобы при этом не нарушались права и интересы остальных землепользователей.

Это достаточно распространенная категория споров. Определение порядка пользования земельным участком происходит не только между владельцами надела. Процедура назначается с участием лиц, использующих землю на праве пожизненного наследуемого владения. Порядок назначается вне зависимости от площади оспариваемой территории.

За разрешением возникшей ситуации необходимо обращаться к мировому судье. Помимо искового заявления надо оплатить государственную пошлину и представить доказательства. Землеустроительная экспертиза, назначаемая судом, поможет разработать варианты пользования. Оплата такой услуги возлагается на истца, но если его требования будут удовлетворены, расходы можно взыскать с ответчика. Главное правильно ходатайствовать об этом.

Услуга по решению споров с совладельцами по вопросам пользования участком земли предусматривает выполнение целого комплекса работ. К их числу следует отнести:

• анализ правоустанавливающей, кадастровой документации;
• изучение сути спорных правоотношений;
• выбор оптимального способа решения спора и оценка перспектив
• ведение переговоров с совладельцами;
• подготовка и заключение соглашения о порядке землепользования;
• проведение межевания земли;
• согласование проекта межевания;
• подготовка пакета документов для обращения в суд;
• представительство интересов физических и юридических лиц (независимо от процессуального статуса клиента — истец, ответчик, третье лицо, предъявляющее самостоятельные требования на предмет спора) в арбитражном суде или суде общей юрисдикции;
• юридическое сопровождение процедуры регистрации;
• юридические консультации.