Правовая помощь по спорам с собственниками смежных земельных участков

Если владельцы смежных земельных участков не смогут договориться относительно местоположения границ, установление границ возможно только в судебном порядке. При подготовке искового заявления об установлении местоположения границ земельного участка обратите особое внимание суда на те объекты (природные или искусственные, существующие на местности 15 лет и более), на основании которых определялось местоположение участка (как вашего, так и смежного). Подобными объектами являются заборы, деревья, иные насаждения, столбы и т.п. Данная информация очень важна, поскольку при отсутствии документального подтверждения границ участка его местоположение определяется только по названным объектам.

Заявить иск об установлении границ земельного участка вправе гражданин, который обладает этим земельным участком на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве аренды государственного (муниципального) участка со сроком договора более пяти лет. Именно такие граждане имеют право требовать согласования местоположения границ земельного участка. Надлежащим ответчиком по спору об установлении границ земельного участка является правообладатель смежного земельного участка, с которым не удается согласовать местоположение границ участка. Помимо него ответчиком также может выступать СНТ или потребительский кооператив, на территории которого находится земельный участок истца, Департамент городского имущества, Управление Росреестра, местная администрация, кадастровый инженер и др.

Исковые требования напрямую зависят от обстоятельств спора и характера нарушенных прав. Таковыми могут являться:

• о снятии возражений в согласовании границ земельного участка о признании недействительными акта установления и согласования границ, результатов межевания земельного участка ответчика;
• об освобождении проезда на земельный участок;
• об обязании ответчика освободить самовольно занятую часть земельного участка истца;
• об обязании устранить (не чинить) препятствия в пользовании земельным участком путем сноса нежилых (хозяйственных) построек, заборов, демонтажа ограждений, разборки фундаментов и т.п.;
• о переносе в конкретное место нежилых (хозяйственных) построек, заборов, ограждений, коммуникаций для обслуживания жилого дома (типа водопроводного крана, колодца, фонарей освещения), беседок, парников и т.п. (например, требование передвинуть разделительный забор между участками на границу раздела земельных участков);
• об установлении сервитута в отношении земельного участка ответчика;
• об исправлении реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о земельном участке;
• о признании отсутствующим права собственности на земельный участок у ответчика;
• о восстановлении нарушенного права истца на земельный участок и т. д.

Для решения споров такого характера могут потребоваться следующие документы:

• правоустанавливающие документы на земельный участок (документ, на основании которого осуществляется владение участком, свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН);
• межевой план;
• сведения из ЕГРН о смежном участке;
• документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались (письма с подтверждением отправки, акты и пр.).

Отсутствие межевого дела и акта согласования границ смежных участков не препятствует обращению в суд для разрешения спора о границах земельного участка. Законодательством не предусмотрен также обязательный досудебный порядок урегулирования спора о границах. Однако во избежание отказа в удовлетворении иска необходимо до подачи иска в суд пройти внесудебную процедуру согласования границ и только при возникновении спора обращаться в суд.

В противном случае суд может признать факт отсутствия спора между сторонами, а это означает, что дело не подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Обратиться с жалобой может только владелец пострадавшего участка. То есть право на владение участком должно быть подтверждено регистрацией в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) или правоустанавливающими документами. Поэтому очень важно вовремя заняться оформлением участка в собственность официально.

Кроме того, должно быть проведено межевание участков по правилам, согласующимся с современными законами. Если этого не было произведено, необходимо обратиться к кадастровому инженеру, он установит границы участка (а заодно поможет прояснить, кто же прав в споре за ту или иную его часть).

Общий срок исковой давности составляет три года, но в зависимости от категории земельного спора может быть и иным. Так, заявление о признании оспоримой сделки недействительной (например, договора купли-продажи земельного участка с лицом, признанным недееспособным) должно быть подано в суд не позднее года с момента, когда истец узнал об обстоятельствах, на основании которых сделка может быть признана недействительной. На споры об устранении нарушения права не связанного с лишением владения (например, самовольной постройки) вообще не распространяется срок исковой давности. Кроме того, срок исковой давности при определенных обстоятельствах может быть продлен, приостановлен или восстановлен.

Таким образом, в земельном споре срок, отведенный для обращения в суд за защитой своего нарушенного права, следует устанавливать индивидуально для каждой конфликтной ситуации.

Защита имущественных и личных неимущественных прав владельцев соседних участков осуществляется с помощью норм гражданского законодательства, основывающихся на гражданско-правовых способах защиты, закрепленных в статье 12 ГК РФ и иных источниках гражданского права.

Земельные споры, то есть неурегулированные разногласия, которые появляются в процессе владения, пользования или распоряжения участком, в отношении границ участка, как правило, разрешают вопросы:

• об определении местоположения участка;
• об оспаривании результатов межевания;
• о пересечение границ соседних участков.

При возникновении спора и невозможности его решения в досудебном порядке, необходимо защищать свои права в суде. За помощью рекомендуем обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Основой данных споров являются следующие ситуации:

• в ходе проведения процедуры межевания не были согласованы границы между смежными участками;
• при проведении межевания участков согласование границ между правообладателями соседних участков не проводилось либо проводилось с нарушениями;
• при межевании была выявлена реестровая ошибка в сведениях о местоположении границ, и при проведении кадастровых работ соседям не удалось договориться о согласовании уточненного местоположения границ между участками;
• имеется злоупотребление правом пользования участками: самовольный захват площади смежных участков.

Если пересечение выявлено в отношении границ вашего участка, и на него наложились границы другого участка, данный факт можно исправить самостоятельно. Необходимо подготовить межевой план, в котором будет указано, что он подготовлен в связи с исправлением технической ошибки.

После подготовки данного документа следует обратиться в территориальное управление Росреестра с заявлением о кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ участка. В данном случае ошибка будет исправлена путем уточнения границ участка без обращения в суд.

Согласовывать местоположение границ земельного участка необходимо, во-первых, с лицами, которые обладают смежными земельными участками на праве собственности. Исключение составляют случаи, когда эти земельные участки находятся в государственной (муниципальной) собственности и предоставлены в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование гражданам или в постоянное (бессрочное) пользование организациям, которые не являются государственными (муниципальными) учреждениями либо казенными предприятиями.

Во-вторых, согласовывать местоположение границ нужно с лицами, которые обладают смежными участками на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования (при этом согласование с учреждениями, казенными предприятиями, органами государственной власти и органами местного самоуправления не требуется) или на праве аренды государственного (муниципального) участка со сроком договора более пяти лет. Если смежный участок находится в государственной (муниципальной) собственности и предоставлен по договору аренды на срок более пяти лет, то согласование местоположения границ нужно проводить как с лицом, обладающим таким участком на праве собственности, так и с лицом, обладающим им на праве аренды.

Земельные споры имеют исключительную подсудность и рассматриваются судами по месту нахождения земельного участка. Суды общей юрисдикции рассматривают все споры, связанные с земельными отношениями, если одной из сторон является гражданин, не занимающийся предпринимательской деятельностью и спор не связан с хозяйственной деятельностью гражданина.

Арбитражные суды, напротив, разрешают экономические споры и иные дела с участием юридических лиц, предпринимателей, органов власти.

Нужно помнить о том, что существуют четкие требования по составлению данного документа. В нем должны содержаться все важные данные. Вы можете воспользоваться шаблонами и образцами, которые в обилии представлены в интернете. А можете воспользоваться помощью юриста юридического агентства «Юрисконсульт», который быстро, а самое главное – точно и правильно осуществит процесс составления всех важных моментов, такое заявление сразу же будет принято к рассмотрению.

В документе должны быть четкие сведения по сторонам вопроса, определение основной сути, а также предоставляются все сведения о тех лицах, которые будут выступать на заседании в качестве свидетелей. Также осуществляется подробное описание самой ситуации, даются ссылки на нормы законодательства, которые были нарушены. Обязательно определяется суть требований к оппоненту. И самое главное, дается полное обоснование установленным требованиям. Помните о том, что если документ будет составлен неправильно, то может быть сформирована ситуация, когда суд оставит иск без рассмотрения. Именно по этой причине очень важно, чтобы все указанные данные были действительными, а также была соблюдена структура самого документа.

Основными фактами, которые подлежат доказыванию при разрешении спора по границам земель, являются:

• определение принадлежности земельных наделов каждой из сторон спора;
• смежность участков;
• фактическое изменение земельных линий по сравнению с ранее установленными и указанными в документах;
• обстоятельства и причины, послужившие основанием изменения границ.

Межевание проводится в следующих случаях:

• перераспределения земель в процессе их объединения, разделения или создания новых объектов;
• приватизации участка;
• уточнения границ;
• получения разрешения на строительные работы по возведению дома;
• получения кадастрового паспорта и иной документации на землю;
• выделения земли из общей собственности.

Чтобы не возникало лишних проблем при эксплуатации земли, придерживайтесь простых рекомендаций:

• проверяйте документы, предоставляемые кадастровым инженером. Уточняйте непонятные и спорные моменты заранее. На стадии проведения работ проблему решить гораздо проще и дешевле.
• если границы давно определены, лучше не полагаться на старые сведения и уточнить границы. Для этого можно запросить вынос границ в натуре, что позволит определить соответствие фактическому расположению. В процессе выяснится, не произошло ли наложение границ соседних участков.

Не спешите по любому поводу обращаться в судебные и надзорные органы. Вопросы могут возникнуть и в отношении вашей земли. В первую очередь, важно удостовериться в правильности вашего мнения по отношению к прохождению границ. А уже после этого можно предпринимать дальнейшие действия.