Юридические услуги по урегулированию споров с продавцом земельного участка по договору купли-продажи земельного участка

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Договор купли-продажи земельного участка, оформленный между физическими лицами, регистрируется в Росреестре. Сразу после подписания договора необходимо встать в очередь на услугу «Регистрация права». Дальше собираете пакет документов и приходите в назначенное время.

МФЦ является посредником между сторонами – Росреестром и лицом. Здесь можно отдать документы и подождать, пока они попадут в Росреестр. Процедура займет больше времени, но в остальном она не отличается от той же, что и в Росреестре.

Нотариус поможет в таких ситуациях:

• если участники договора сами желают воспользоваться его услугами;
• когда продается не вся территория, а доля в праве на владение ею;
• когда земля находится в собственности несовершеннолетнего, недееспособного или человека с ограниченной дееспособностью.

В первую очередь необходимо запросить у собственника участка правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или иные документы о приобретении права собственности на землю, а также получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Выписка поможет установить категорию земель, выявить зарегистрированные обременения (залог, арест, долгосрочную аренду), сведения о внесенных в кадастр недвижимости зонах с особыми условиями использования территорий – санитарно-защитных зонах, охранных зонах сетей и сооружений (ЛЭП, трубопроводов, теплосетей и подобных объектов), водоохранных зонах.

В выписке ЕГРН также указываются кадастровые номера расположенных на участке объектов недвижимости. Выявить здания и сооружения и установить их собственника необходимо уже на этапе подготовки сделки, поскольку законодательство запрещает продажу земли без находящихся на нем объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу.

На практике покупатели участков часто сталкиваются с тем, что в ЕГРН нет сведений о недвижимом имуществе на участке и зонах с особыми условиями использования территорий.

Уже заключенный договор купли-продажи земельного участка можно расторгнуть, когда:

• обе стороны сделки вне зависимости от причин пришли к такому добровольному и взаимному решению;
• один из участников сделки существенно нарушил прописанные в договоре условия;
• имеет место быть отказ от исполнения самого договора (указанных в нем обязательств);
• случились непредвиденные так называемые форс-мажорные обстоятельства, которые повлияли или могут повлиять на правовые последствия сделки;
• покупатель узнал, что продавец намеренно исказил или скрыл определенную важную информацию.

Как и для любых других соглашений, для расторжения договора купли-продажи земельного участка в рамках закона существует всего два способа:

• по соглашению сторон, т. е. путем заключения дополнительного соглашения к договору;
• принудительно через суд.

Закон предусматривает еще и односторонний порядок расторжения договора. Но даже в таком случае договор в конечном итоге будет расторгаться либо по взаимному согласию, либо через суд.

Оспорить сделку в суде может одна из ее сторон, если ее права нарушаются. Но иногда обратиться в суд может и другое лицо, если это установлено законом. Например, если один из супругов продал земельній участок без согласия другого, последний может оспорить сделку, хоть и не является стороной договора. Сделку дееспособного человека, который не понимал значения своих действий, может оспорить любой, чьи интересы она нарушила. Также в суд может обратиться его опекун, если позже человека признали недееспособным.

Ничтожную сделку не нужно признавать недействительной — она по своей природе не порождает юридических последствий. Однако чтобы стороны вернули друг другу все то, что получили по ничтожному договору, к нему нужно применить последствия недействительности сделки. Иск с таким требованием можно подать в течение трех лет. Срок начинает течь со дня, когда стороны начали исполнять ничтожный договор.

На обращение в суд по оспоримой сделке времени меньше — один год. Срок начинает течь со дня, когда участник сделки узнал о признаках ее недействительности.

Заключение договора купли-продажи земельного участка для покупателя сопряжено с несением определенных рисков, обусловленных как несовершенством действующего законодательства, так недобросовестными, а иногда, и мошенническими действиями продавцов. Такие мошеннические схемы носят весьма разнообразный характер, о которых должен быть осведомлен покупатель перед сделкой. К их числу можно отнести:

• осуществление подделки правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, что влечет за собой впоследствии риски утраты приобретенных земельных участков;
• заблуждение относительно качественных и количественных характеристиках земельных участков и, как следствие, приобретение участка по завышенной цене;
• внесение ложных координат местонахождения земельных участков в правоустанавливающие документы;
• сокрытие продавцом информации о наличии иных совладельцев того или иного земельного участка;
• продажа земельного участка не собственником и т. д.

Покупатель до завершения сделки должен проверить подлинность правоустанавливающих документов, установить факт отсутствия предмета сделки в залоге или ином другом обременении, в обязательном порядке привлекать к участию в сделке кадастровых инженеров и юриста.

Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка может подать в суд как продавец участка, так и его покупатель.

Если иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка подает продавец участка, то в качестве ответчика по иску следует указывать лицо, к которому по договору перешло право собственности на участок (покупателя).

В случае, если продавцом земельного участка выступал не истец, а другое лицо (супруг, бывший супруг истца), то вторым ответчиком можно указать продавца земельного участка.

В случаях, когда помимо требования о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным предъявляются другие требования, то в иске могут указываться и другие ответчики. В частности, Росреестр, ФНС России.

Если иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка предъявляет покупатель участка, то в качестве ответчика по иску следует указывать продавца.

Законодательство предусматривает только письменное оформление купли продажи земли. Нотариальное заверение требуется только при долевой собственности или в случае, если отчуждается имущество слабо защищенной категории населения (инвалиды, несовершеннолетние дети, пенсионеры), однако юристы рекомендуют удостоверять договор в любом случае.

В тексте документа обязательно отражается:

• предмет сделки – конкретный участок;
• стоимость участка – сумма в российских рублях;
• технические сведения об участке согласно выписке из ЕГРН;
• при наличии постройки капитального характера и отсутствии отдельного договора о ее продаже – сведения о постройке, ее характеристиках и стоимости;
• вариант получения денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи с обязательным установлением залога, если покупатель обязуется внести оплату только после перерегистрации права собственности;
• имеющиеся обременения участка, включая залоговые обязательства, сервитут и другие.

Расторгнуть договор можно в одностороннем порядке по инициативе покупателя или продавца. Для этого необходимо следовать инструкции:

• покупатель и продавец обсуждают причину расторжения соглашения. Инициатор процедуры доводит ее до второй стороны. На имя нарушителя пунктов соглашения составляется письменная претензия. В ней отмечаются основания и требования к виновнику.
• пострадавшая сторона должна отметить, что не согласна исполнить свои обязательства. Оформляется заявление о прекращении действия договора купли-продажи. Оно готовится в трех экземплярах. Один остается на руках у инициатора расторжения, второй передается нарушителю. Третий вариант передается в Росреестр.
• право собственности регистрируется на продавца. Покупатель освобождает переданный ему участок. Осуществляется возврат денежных средств.

Расторжение предварительного договора требуется при внесении авансового платежа. Он не дает оснований совершать юридически значимые действия. Поэтому аннулировать его можно просто. Аванс вернуть получится. Но если гражданин внес задаток, он обратно не будет передан. Данный платеж считается залогом или гарантией, подтверждающими, что земля будет приобретена. Продавец может распоряжаться им по своему усмотрению.

Расторгнуть предварительный договор можно без участия нотариуса. Используется простая письменная форма. Но чтобы быть уверенным, что аннулирование сделки состоялось, можно привлечь юриста.

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Если договор купли-продажи земельного участка был удостоверен нотариально, то и соглашение о его расторжении должно быть совершено в нотариальной форме. Если же договор был заключен в простой письменной форме, то обязательного нотариального удостоверения соглашения не требуется.

В соглашении о расторжении договора следует указать сведения о договоре купли-продажи земельного участка (стороны договора, дата и место заключения), сведения о его расторжении, а также о возврате полученного по договору (при необходимости).

Разумеется, в такой ситуации нужно соблюсти досудебный порядок урегулирования спора, и только затем обращаться в суд. Вы можете заявить требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в этом предложении, а при его отсутствии — в 30-дневный срок.

Если одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство (например, получила оплату, но не передала земельный участок), то применяется правило о возврате неосновательного обогащения.