Юридические услуги по спорам с покупателем земельного участка по договору купли-продажи земельного участка

Ничтожную сделку не нужно признавать недействительной — она по своей природе не порождает юридических последствий. Однако чтобы стороны вернули друг другу все то, что получили по ничтожному договору, к нему нужно применить последствия недействительности сделки. Иск с таким требованием можно подать в течение трех лет. Срок начинает течь со дня, когда стороны начали исполнять ничтожный договор.

На обращение в суд по оспоримой сделке времени меньше — один год. Срок начинает течь со дня, когда участник сделки узнал о признаках ее недействительности.

Уже заключенный договор купли-продажи земельного участка можно расторгнуть, когда:

• обе стороны сделки вне зависимости от причин пришли к такому добровольному и взаимному решению;
• один из участников сделки существенно нарушил прописанные в договоре условия;
• имеет место быть отказ от исполнения самого договора (указанных в нем обязательств);
• случились непредвиденные так называемые форс-мажорные обстоятельства, которые повлияли или могут повлиять на правовые последствия сделки (например, сразу после подписания договора стало известно, что участок будет изъят госорганами, потому что через него пройдет федеральная трасса);
• покупатель узнал, продавец намеренно исказил или скрыл определенную важную информацию (например о том, что участок нельзя разделить, а земля приобреталась именно с этой целью).

Если одна из сторон, в частности, покупатель, решила расторгнуть уже заключенный договор купли-продажи земельного участка, ей необходимо:

• известить о таком своем намерении вторую сторону соглашения;
• такое извещение обязательно должно быть письменным. В претензии инициатор расторжения должен подробно изложить, почему он пришел к такому решению. Не мешало бы указать, какие действия нужно предпринять второй стороне сделки, чтобы избежать разрыва договорных отношений. И лишь затем предложить расторгнуть договор;
• дождаться ответа второй стороны;
• в случае согласия на расторжение – оформить его отдельным дополнительным соглашением к договору купли-продажи;
• зарегистрировать соглашение о расторжении в Росреестре.

Если согласие на расторжение договора не получено, решить этот вопрос можно только в рамках судебного разбирательства.

Для целей исчисления земельного налога определяющей является дата внесения в реестр записи о праве собственности, а не дата оформления сторонами акта приема-передачи земельного участка. Соответственно, продавец обязан исчислять и уплачивать в бюджет земельный налог за период с момента подписания акта приема-передачи до госрегистрации перехода права собственности.

Поэтому непроведение госрегистрации на протяжении длительного периода неизбежно влечет для продавца дополнительные расходы в виде сумм земельного налога. В связи с этим в договоры нередко вносят условие об обязанности покупателя компенсировать продавцу суммы земельного налога, начисленные за период с момента передачи участка по акту приема-передачи до момента государственной регистрации права покупателя на земельный участок.

При этом договор может также предусматривать ответственность покупателя за несоблюдение порядка выплаты указанного возмещения.

Помимо общих оснований, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, договор купли-продажи земли может быть признан недействительным  также по следующим специальным основаниям, предусмотренным земельным законодательством:

• ничтожен договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, проданного с нарушением преимущественного права покупки субъекта РФ или муниципального образования;
• недействительна продажа на публичных торгах земельного участка, который был изъят у собственника, если в торгах участвовали юридические лица, где собственник был участником или учредителем, или другие лица, которым запрещено участвовать в таких торгах.

В исковом заявлении необходимо указать:

• наименование суда, в который подается заявление;
• сведения об истце и ответчике;
• сведения о третьих лицах;
• обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
• исковые требования;
• перечень прилагаемых к заявлению документов.

Вы можете заказать подготовку искового заявления и представительство интересов в суде по разумным ценам в юридическом агентстве «Юрисконсульт».

Перед покупкой земельного участка гражданину необходимо:

• проверить наличие сведений о намерении какого-либо лица обратиться в суд с заявлением о признании продавца банкротом;
• проверить информацию о том, не возбуждено ли дело о банкротстве в отношении продавца и не поданы ли крупные иски, которые могут привести к этому;
• посмотреть информацию о том, нет ли у продавца крупных долгов, так как они могут привести к его банкротству в будущем;
• посмотреть информацию о том, нет ли споров в суде с участием покупателя или продавца;
• пригласить на участок геодезистов, чтобы они проверили, совпадают ли фактические границы участка с теми, которые отражены в документах;
• получить выписку из ЕГРН, чтобы проверить, является ли продавец действительным собственником земельного участка и строений на нем.

До начала заседания новому собственнику нужно ознакомиться с материалами дела, для чего достаточно подать заявление об этом в суд. После этого станет понятно, кто и на каком основании требует признать сделку недействительной.

После изучения материалов дела собственнику необходимо выбрать правильный способ защиты своих прав. В частности, нужно будет определить:

• каким должен быть письменный отзыв на исковое заявление;
• какие доказательства и в каком порядке можно представить в суд для обоснования своей позиции по делу.

С этой целью лучше обратиться за квалифицированной юридической помощью. Связаться с нами можно любым удобным способом.

Решение может быть одним из следующих:

• отказать в удовлетворении иска. В таком случае покупатель сохраняет за собой участок. Арест снимается.
• удовлетворить требование и признать сделку недействительной. В этом случае участок возвращается в собственность продавца, но он обязан отдать покупателю полученную от него сумму. Положение покупателя еще более усугубится, если у продавца уже нет денежных средств. Если же в отношении продавца возбуждено дело о банкротстве, то покупателю необходимо подать в суд заявление о включении его требований в реестр требований кредиторов и опять же в рамках дела о банкротстве добиваться возврата своих средств.

По общему правилу отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

• отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
• отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;
• отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Если суд изъял купленный земельный участок у покупателя, то покупателю нужно предъявить продавцу иск о возмещении убытков в виде стоимости изъятого имущества, причиненных изъятием имущества по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

Кроме того, даже если договор купли-продажи будет содержать условие об освобождении продавца от ответственности, то оно будет признано ничтожным. Однако не получится возместить убытки, если продавец докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии оснований для изъятия.

Для того чтобы взыскать убытки, необходимо доказать наличие причинно-следственной связи между ненадлежащим исполнением продавцом обязательств и понесенными покупателем убытками.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Чтобы оформить договор купли-продажи земельного участка, следует придерживаться нескольких правил:

• изучите документы на землю. Важно убедиться, что вся информация везде совпадает, чтобы не возникало проблем с оформлением;
• убедитесь, что на участке нет ограничений. Например, проверьте, нет ли на территорию ареста и т.п. Для этого достаточно запросить выписку из ЕГРН;
• при подготовке соглашения воспользуйтесь услугами юриста. Особенно если впервые сталкиваетесь с вопросом оформления земли;
• позаботьтесь о плане участка. Приложите его к соглашению. Это поможет не терять время на разбор кадастровых чертежей;
• договоритесь, что окончательный расчет будет проведен после оформления прав собственности. Это убережет от мошенничества и различных форм-мажоров.

Обязательно указывается категория земли. Без этого пункта договор не будет зарегистрирован. Уточнить, какая именно категория использовалась для характеристики земли, можно в Росреестре, заказав выписку оттуда. Также эта информация может быть на публичной кадастровой карте. Вид использования территории, на которое выдано разрешение, не имеет значения при переходе права собственности. Хотя эти условия все же лучше прописать в документе.

Согласно ГК РФ обязательно нужно показать данные, важные для определения участка, и стоимость. Важно, что цена самого участка включает цену зданий, что на нем построены (если такие имеются). После того, как все согласовано, передача территории происходит согласно условиям акта приема-передачи.