Представление интересов клиентов в государственных органах по вопросам, связанным с выкупом земельного участка

Существуют земельные участки, которые нельзя выкупить. К таким относятся земли, занятые государственными заказниками, заповедниками или сооружениями для их обслуживания. Не подходят охраняемые водозаборные зоны с прилегающими водоемами. Не стоит пытаться получить в частную собственность территорию, принадлежащую службам, обеспечивающим безопасность государства. Запрещено выкупать участки, на которых расположены мусорные полигоны, атомные станции и объекты по переработке ядерных отходов. Не получится перевести в собственность зоны отчуждения рядом с:

• инженерными коммуникациями;
• очистными конструкциями;
• ЛЭП;
• узлами, дорогами (портами, вокзалами).

Не получится выкупить земли, которые находятся в резерве государственных и муниципальных проектов. Территорию лесного фонда можно брать только в аренду.

Согласно действующему законодательству определенные земельные участки в настоящее время можно получить в собственность без участия в торгах. К таким участкам будут относиться:

• земли для осуществления индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства;
• для создания фермерского или крестьянского хозяйства, а также для организации сельскохозяйственного производства;
• для развития жилищного фонда;
• для формирования инфраструктурных объектов;
• для организации религиозных сооружений и памятников.

Если земельный участок имеет категорию «земли сельскохозяйственного назначения» вид разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» (или иной вид, предполагающий ведение сельского хозяйства), то участок можно выкупить по кадастровой стоимости. Такой участок можно выкупить только в случае добросовестного использования свыше трех лет.

Если земельный участок планирует выкупить сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, которые пользуются такими участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, то цена участка рассчитывается как 15% кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка.

В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Для выкупа земельного участка, то есть участия в аукционе, нужно предоставить:

• заявку на участие по специальной форме. В заявке нужно указать реквизиты лица для возвращения задатка. При этом, один заявитель может подать только одну заявку;
• копию паспорта или иного документа, которым удостоверяется личность заявителя;
• платежные документы, подтверждающие внесение задатка за участие.

Организатором аукциона не может запрашиваться дополнительная документация для допуска к участию в аукционе. За консультацией и практической помощью в вопросах выкупа земельного участка рекомендуем обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Оспорить отказ можно в следующих случаях:

• отказ не обоснован по какими-либо причинам;
• отказ обоснован законными причинами, но при этом обстоятельства оценены уполномоченным органом неверно, или указанные причины отказа не соответствуют действительности;
• отказ обоснован, однако его основания не являются законными основаниями для отказа, регламентированными ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.

Для оспаривания решения органа власти необходимо подать административное исковое заявление.

Единого образца договора купли-продажи на законодательном уровне не установлено. Его составляют с учетом норм гражданского законодательства:

• он должен быть заключен в письменном виде;
• в нем в обязательном порядке отражают существенные условия;
• его регистрируют в Росреестре.

Договор купли-продажи земельного участка может включать в себя следующую информацию:

• название документа;
• дату и место заключения сделки;
• наименование сторон;
• предмет купли-продажи;
• цена продажи и порядок расчетов;
• права и обязанности сторон;
• ответственность;
• прочие условия;
• адреса и реквизиты субъектов правоотношений.

Во-первых, сторонам необходимо договориться об условиях сделки, затем подписать договор купли-продажи, а после этого, зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Для осуществления регистрационных действий необходимо подать заявление, подкрепленное пакетом документов, в территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии:

• лично, путем подачи сотруднику ведомства;
• через МФЦ;
• онлайн, на официальном сайте Росреестра или на портале Госуслуги.

Раньше заявление и документы можно было отправить почтой. Но теперь указанный способ ликвидирован. Заявки, поступившие заказным письмом, возвращаются заявителю без рассмотрения.

Как показывает юридическая практика, правопреемники, получившие недвижимое имущество как в ходе универсального правопреемства, так и в результате заключения сделок, обладают правами на применение льготного порядка, как и первоначальные правообладатели.

Любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

В такой ситуации порядок действий примерно следующий:

• поставить на кадастровый учет построенный объект;
• присвоить объекту адрес;
• оформить жилой дом в собственность;
• подать заявление на выкуп земельного участка под объектом собственности в Администрацию, на территории которой расположен земельный участок;
• получить у главы Администрации постановление о расторжении договора аренды и постановление о переводе земли в собственность;
• подать документы в Росреестр на регистрацию права собственности.

Существует 2 способа уменьшить стоимость перевода земли из аренды в собственность:

• уменьшить кадастровую стоимость земельного участка. Порядок снижения кадастровой стоимости предусмотрен действующим законодательством в случае ее существенного превышения над рыночной. Для снижения кадастровой стоимости необходимо обратиться в суд с административным исковым заявлением и отчетом, подготовленным независимым оценщиком. Суд направит такой отчет на экспертизу и после установления расхождения между рыночной и кадастровой ценой земли приравняет кадастровую к рыночной, после чего вы выкупите землю по уже сниженной цене с учетом процента от ее стоимости;
• изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Как показывает юридическая практика, отказ возможен и чаще всего происходит по следующим причинам:

• документы поданы не в полном объеме или часть из них была оформлена неправильно;
• при проверке в документах было обнаружено предоставление неточной или неверной информации;
• заявленный участок не может передаваться в частное владение в соответствии с требованиями законодательства;
• земельный участок используется не по назначению.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.  

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка имеет значение для определения цены его выкупа, что соответственно влечет наличие права заинтересованного лица оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

Такая процедура проходит в несколько этапов:

• составление заявления с просьбой о выкупе земельного участка;
• подача заявления и пакета документов в органы администрации по месту нахождения интересующего участка;
• заключение с покупателем соглашения о купле участка в случае положительного ответа со стороны государственной структуры либо по итогам торгов;
• регистрация права собственности на вновь купленный участок в органах Росреестра. В качестве обоснования в данном случае выступает договор купли-продажи.

Согласно установленному порядку договор выкупа земельного надела не может быть заключен без наличия уплаченной суммы аванса. Таковой устанавливается государством, но при этом не может превышать пятую часть от общей цены конкретной земельной площади.

Авансовая сумма выплачивается будущим владельцем после утверждения органами администрации согласия на продажу участка. В этом случае составляется договор оплаты в свободной форме. После прочтения, бумага подписывается сторонами, а будущий владелец вносит указанную сумму.