Полный перечень юридических услуг по проверку документов на земельный участок перед покупкой

Все недостатки и проблемы с земельным наделом после его приобретения придется решать покупателю. Для того чтобы избежать разочарований, рекомендуется проверить землю по 2 направлениям:

• анализ местности;
• исследование подлинности правоустанавливающих, технических документов, которые прилагаются к договору.

В обоих случаях подразумевается целый комплекс действий. В связи с этим мы рекомендуем обратиться за квалифицированной помощью в юридическое агентство «Юрисконсульт». Детальнее с вопросами предпокупной проверки документов на земельный участок можно ознакомиться на нашем сайте или на консультации.

Обязательно, этот документ проверяется в первую очередь. Правоустанавливающий документ подтверждает основание, по которому продавец владеет этим земельным участком. Это описание объекта недвижимости, кадастровый номер.

Это может быть договор купли-продажи (дарения, мены), постановление о предоставлении земельного участка, свидетельство о праве на наследство, соглашение о выделе доли или судебное решение. Здесь рекомендуется проверить соответствие документа нормативно-правовым актам, которые действовали на момент его составления, и, если продавец не первый собственник участка, максимально глубоко отследить цепочки сделок с участком, учитывая сроки исковой давности.

Юридическая чистота сделки — это тщательная проверка   земельного участка с целью снижения рисков оспаривания сделки с недвижимостью и истребования недвижимости из вашего владения.

При покупке земельного участка проводится дополнительная проверка ограничений в пользовании земельным участком с учетом природоохранных и других требований (для этого заказывается особая выписка из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка). Кроме того, при покупке земельного участка с домом необходимо проверить соблюдение законодательства при строительстве дома (получение необходимых разрешений, узаконена ли самовольная постройка или нет, есть ли возможности для ее узаконения, не нарушены ли строительные нормы). Также важно обратить внимание на границы земельного участка, проведенные работы по межеванию.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Также при покупке земельного участка сельхозназначения необходимо помнить о соблюдении права преимущественной покупки, принадлежащего муниципальному образованию, а также об ограничениях при продаже земельных долей (доли в праве собственности на земли сельхозназначения, образованные в порядке приватизации).

Межевание рекомендуется проводить примерно раз в 5 лет, но этого правила редко придерживаются. Наличие забора по периметру участка не дает представления о его реальных границах. Есть вероятность, что ограждение частично захватывает соседскую территорию.

Если надел не огорожен, а межевание проводилось недавно, можно ориентироваться на межевые столбы. Заказывать услуги по межеванию должен продавец. Желательно, чтобы границы были заново определены недавно (несколько месяцев назад, максимум 1 год).

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи земельного участка, дома, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора: предмет договора (индивидуальные характеристики земельного участка, дома: адрес, кадастровый номер, категория земли, вид разрешенного использования и т.д.) и цена покупаемого земельного участка, дома.

Важным условием предварительного договора также является срок заключения договора купли-продажи земельного участка. Если он не согласован сторонами, то по закону равен одному году с момента заключения предварительного договора. Если покупатель и продавец не заключат договор в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив письменное предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. При этом важно знать основные правила о задатке:

• если договор не будет заключен по вине покупателя, внесшего задаток, то задаток ему не возвращается;
• если договор не будет заключен по вине продавца, то продавец возвращает двойную сумму задатка;
• если договор невозможно заключить либо стороны по обоюдному желанию расторгли предварительный договор, то задаток возвращается.

Такой услугой могут воспользоваться все без исключения покупатели, планирующие приобрести в собственность земельный надел.

Проверка земельных участков перед покупкой необходима индивидуальному предпринимателю, юридическому лицу и физическому лицу. Предприниматель планирует инвестировать денежные средства в покупку земельного участка для ведения коммерческой деятельности. Перед заключением сделки проводится осмотр, в ходе которого удается определить – можно реализовать задуманные планы или нет.

Физическое лицо может купить участок для ведения хозяйства в личных целях, для возведения жилого объекта, дачного дома. Покупается участок частным лицом и под огород, сад. В каждом конкретном случаев определяется объем предпокупной проверки.

Убедитесь, что продавец имеет полный пакет документов. Это дает основания утверждать, что он собственник, сделка пройдет в рамках закона. Предъявленные документы должны соответствовать тем, что представлены на ресурсе Росреестра.

Данные в бумагах и реальное состояние объекта должны соответствовать. Например, в справках будет прописано, что земля подходят для строительства жилого дома, а на самом деле она подходит только для подсобного хозяйства (в этом случае построить дом на такой земле запрещено законом). Площадь, прописанная в бумагах, должна отвечать той, что есть в действительности.

Перед тем как проводить осмотр, нужно определить, какие документы нужны для проверки земельного участка. Потребуются документы, подтверждающие личность обеих сторон, акт о проведении оценки земельного участка, денежная оценка, справки, подтверждающие отсутствие запрета продажи.

Если владелец муж, жена должна дать письменное согласие на реализацию земельного актива, но только если участок приобретен в браке. Список документов для проверки земельного участка можно посмотреть на официальном сайте Росреестра. Здесь же можно выполнить проверку кадастра.

Чтобы сделать все правильно и минимизировать риски при покупке земельного участка, рекомендуем обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Да, это необходимо с целью обезопасить покупателя. К договору купли-продажи земельного участка прикладывается множество документов. Среди них должна быть бумага, подтверждающая переход права собственности к продавцу.

Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство, договор дарения, свидетельство о приватизации и т. п. С помощью этих документов можно посмотреть, кто был предыдущим владельцем. Если же интересует вся история владения, то лучше заказать расширенную выписку из ЕГРН.

Это платная услуга, зато покупатель будет максимально осведомлен о том, что происходило с землей раньше. Это поможет оценить вероятность получения претензий от предыдущих собственников.

При проверке кадастровых бумаг нужно обратить внимание на следующие пункты:

• Имя собственника. Это должен быть продавец, если по выписке есть другие владельца (долевая собственность) к договору потребуется приложить их письменный отказ покупать землю.
• Назначение землепользования. Покупатель может изменить назначение и после подписания договора, но перевести землю из сельскохозяйственной категории очень сложно. Изначально рекомендуется покупать землю под определенные нужды.
• Кадастровый номер. По нему можно проверить местоположение участка и некоторые другие сведения.

Выписка ЕГРН — это основной документ, который необходим сегодня. В ней содержится информация о владельцах и обременениях.

Если участок оставлен под залог, имеет задолженности и т. д., все это будет указано в специальной графе. Выписка имеет срок годности (до 30 дней, чаще 14), так что сведения в ней актуальные. Если же происходят какие-то изменения, Росреестр выдает владельцу новую выписку с соответствующими отметками.

Все данные из документов должны соответствовать действительному положению дел. Нужно измерить площадь участка, убедиться, что заборы стоят строго по границам участка, не заходят на земли общего пользования; что на этом и соседних участках нет знаков охранных зон, познакомиться с владельцами смежных участков.

Покупка участка — серьезное, ответственное дело, и в идеале следует изучить историю участка с момента формирования. Имеет смысл попросить продавца заказать выписку о переходе прав собственности на участок, чтобы изучить основания  для первой записи и обратиться за юридической помощью в предпокупной проверке земельного участка.

Это довольно распространенная ситуация, когда новому собственнику земли в СНТ предъявляют долги. Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке.

Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников.

Будьте осторожны с участками, выкупленными из государственной или муниципальной собственности. Проверяйте основания для выкупа — аукцион или выкуп без торгов, соблюдение всех положенных протоколов, оценку выкупной цены (государство может спустя 10 лет решить, что цена была занижена и потребовать участок обратно).

Если выкуп производился на основании собственности на жилой дом на участке, проверьте, что дом действительно был на тот момент — продавец пусть покажет фото, а вы посмотрите спутниковые снимки за разные годы. Оформить право на дом, которого нет для выкупа — очень распространенный прием мошенничества.

Лучше всего в такой ситуации обратиться к юристу, который проведет комплексную предпокупную проверку земельного участка.

В нашем юридическом агентстве вы получаете следующие услуги:

• проверка выписки из Росреестра;
• юридический анализ правоустанавливающих документов действующего собственника земельного надела;
• проверка кадастрового паспорта;
• направление запросов, обращений, писем в компетентные государственные органы;
• проверка электронной системы обеспечения градостроительной деятельности;
• проверка документов и земельного участка на интернет-портала города, области, в пределах которых расположена земля;
• проверка документов, подтверждающих разрешение на застройку участка и ввод объектов недвижимости в эксплуатацию;
• юридические консультации от ведущих специалистов в области земельного права;
• разрешение спорных ситуаций;
• представительство интересов клиента по доверенности в компетентных государственных органах, суде.