Профессиональные услуги по изменению вида разрешенного использования земельного участка

Вид разрешенного использования земли — это характеристика, в соответствии с которой определяется, как необходимо пользоваться конкретным наделом.

Есть Правила землепользования и застройки, согласно которым земля поделена на территориальные зоны. Территориальной зоной определены градостроительные регламенты и ВРИ, которые могут устанавливаться в ее границах.

Классификатор содержит 113 видов разрешенного использования. К ним относятся: сельскохозяйственное использование, овощеводство, животноводство, жилая застройка, общественное использование объектов капитального строительства, коммунальное обслуживание, медицинские организации особого назначения, образование и просвещение, объекты культурно-досуговой деятельности, объекты дорожного сервиса, отдых (рекреация), спорт, охота и рыбалка, производственная деятельность, использование лесов, водные объекты и др.

Если вы не знаете вид разрешенного использования или сомневаетесь, лучше уточнить вид разрешенного использования земельного участка.

Сделать это можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости.

Это можно сделать с помощью электронных сервисов на портале Госуслуг, на сайте Росреестра, в офисах МФЦ или воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта».

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки.

Собственник земельного участка может самостоятельно выбрать вид разрешенного использования из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом без дополнительных разрешений и согласований. Для этого собственнику необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр.

Причин, по которым может понадобиться изменять вид разрешенного использования, несколько:

• если вы планируете вести на нем коммерческую деятельность, которая не предусмотрена текущим видом разрешенного использования;
• если текущий вид разрешенного использования не соответствует действующему законодательству, эту проблему нужно решить, приведя вид разрешенного использования в соответствие с действующим законодательством;
• если земельному участку вообще не установлен вид разрешенного использования.

Вы не сможете изменить вид разрешенного земельного участка, если:

• одно или несколько зданий, расположенных на земельном участке, не принадлежат вам;
• права на земельный участок оспариваются в суде;
• у вашего земельного участка не определены границы, то есть участок не поставлен на государственный кадастровый учет;
• не представлено согласие залогодержателя (в случаях, когда земельный участок является предметом залога).

Для получения услуги необходимо предоставить следующие документы:

• заявление о государственном кадастровом учете без одновременной регистрации прав, в котором указывается выбранный вид разрешенного использования;
• документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя;
• документ, удостоверяющий права (полномочия) представителя заявителя (в случае, если от вашего имени действует представитель).

Правила землепользования и застройки — это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования. Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.

Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции таких правил с прилагаемыми картами зонирования. Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.

Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный. Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.

Иными словами, выбирая вспомогательный вид разрешенного использования, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).

По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка. Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.

В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия. Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения вида разрешенного использования и попросить дать письменное согласие. Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.

За нецелевое использование земельных участков устанавливается ответственность. В частности, на собственника может быть наложен штраф в сумме от 0,5 до 1% от кадастровой стоимости земли (но не менее 10 тысяч рублей), либо от 10 до 20 тысяч рублей (если кадастровая стоимость не определена).

По всем вопросам, связанным с изменением вида разрешенного использования земельного участка, вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт». Для связи выбирайте любой удобный способ.

Как показывает правоприменительная практика, в т. ч. позиция Верховного суда, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с таким регламентом, если использование участков и объектов капитального строительства на них не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Предоставление земельного участка исключительно для размещения объектов в соответствии установленным градостроительным регламентом вспомогательным видом его разрешенного использования, не допускается.

Правило об использовании вспомогательных видов разрешенного использования совместно с основными и условно разрешенными видами использования установлено для одного земельного участка и не может толковаться как предоставление права осуществлять основной вид разрешенного использования на одном земельном участке, а вспомогательный — на другом, смежном с ним, в отсутствие осуществления на этом же участке основного вида разрешенного использования.

Предельные (минимальные или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, установленные в градостроительном регламенте, должны соотноситься с видами разрешенного использования земельных участков, поскольку виды разрешенного использования являются, по сути, видами деятельности, осуществлять которую возможно при обязательном соблюдении требований, установленных градостроительным регламентом.

В подобных случаях правообладатель вправе обратиться за получением разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в порядке, установленном статьей 40 ГрК РФ.

На основании Классификатора муниципалитеты устанавливают в градостроительном регламенте виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны:

• основные (характеризуют основную деятельность для ведения которой используется земельный участок);
• условно разрешенные (применяются только при условии получения разрешения от органов местного самоуправления);
• вспомогательные (допустимы в качестве дополнительных к основным и условно разрешенным видам использования земельных участков и применяются только совместно с ними).

Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

• в границах территорий объектов культурного наследия;
• в границах территорий общего пользования;
• предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
• предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Кроме того, градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Для указанных случаев порядок изменения ВРИ должен быть установлен федеральным законом.