Представительство интересов в судах общей юрисдикции, арбитражных судах по взысканию неустойки в связи с задержкой передачи жилого помещения

Понятие неустойки закреплено в ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации. Неустойка (штраф, пеня) — это денежная сумма, определенная договором или законом, которую должник должен уплатить кредитору в случае несвоевременного исполнения, неисполнения или ненадлежащего исполнения взятых на себя обязательств.

Применительно к договору долевого участия в роли должника выступает застройщик, а кредитором является участник долевого строительства. Как показывает практика, дольщик вправе требовать выплаты неустойки в его пользу, если застройщик нарушает срок передачи жилого помещения, установленный договором долевого участия в строительстве.

Расчет суммы неустойки по договору долевого участия осуществляется по определенной форме. Так за основу берется 1/150, которую следует умножить на ставку рефинансирования Банка России, количество дней просрочки и цену договора. Как правило, порядок расчета неустойки указывается застройщиком в договоре.

Если вам нужна помощь в расчете суммы неустойки и ее взыскания с застройщика, обращайтесь в юридическое агентство «Юрисконсульт». Наши специалисты предоставят консультацию и все необходимые юридические услуги, направленные на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

Все зависит от конкретной ситуации. Как показывает практика, кроме взыскания пени по ДДУ, участник долевого строительства вправе потребовать возмещения убытков, возникших в связи с задержкой передачи ему объекта недвижимости. Это может быть арендная плата (если дольщик снимает жилье), или повышенный (до оформления права собственности) процент по ипотечному кредиту. Эти дополнительные расходы необходимо подтверждать документально.

Для доказательства подобных убытков участник проекта должен предоставить договор об аренде жилья, документы, подтверждающие соответствующие расходы.

В юридической практике встречаются случаи, когда жилое помещение в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав — цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не обозначать эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном договоре долевого участия с компанией-застройщиком.

Неустойку должен возместить именно застройщик по договору долевого участия. Нельзя требовать уплату неустойки с предыдущего участника долевого строительства, который передал объект недвижимости покупателю по договору уступки.

Взыскание неустойки всегда следует начинать с досудебного порядка урегулирования спора, т. е. направления претензии компании – застройщику. При обращении в суд общей юрисдикции или арбитражный суд истец должен подтвердить соблюдение досудебного порядка, поэтому направление претензии — это не право, а в некотором роде обязанность участника долевого строительства.

К составлению претензии нужно подходить внимательно, поскольку этот документ в дальнейшем будет приобщаться к материалам дела и иметь доказательственное значение. Заказать подготовку претензии к застройщику вы можете в юридическом агентстве «Юрисконсульт» по доступной цене.

Претензия обязательно составляется в письменном виде. Чтобы иметь доказательства о направлении такого документа застройщику, отправить претензию следует почтовым отправлением с получением уведомления о вручении, т. е. надлежащий способ уведомления компании – застройщика.

В тексте претензии нужно изложить обстоятельства, расчет размера неустойки, ссылки на нормативные правовые акты. Также в претензии рекомендуется указывать банковские реквизиты для добровольной выплаты неустойки. Претензия подписывается участником долевого строительства.

Выбор подведомственности зависит от субъектного состава сторон. Если участник договора долевого участия в строительстве — физическое лицо, можно обращаться в суд общей юрисдикции с учетом правил подсудности, определенных ГПК РФ. Если стороны — юридические лица или участник ДДУ — физическое лицо — предприниматель, подавать иск следует в арбитражный суд, также не забывая о существующих правилах подсудности.

Обращение не в тот суд влечет за собой определенные правовые последствия. В частности, исковое заявление может быть возвращено заявителю, поскольку не подлежит рассмотрению в суде этой юрисдикции. Возврат иска не препятствует повторному обращению в суд, но вы потеряете время. Чтобы не столкнуться с такими последствиями, советуем заблаговременно обратиться за помощью в наше юридическое агентство.

По общим правилам, установленным федеральными законами, застройщик в случае нарушения срока передачи жилья дольщику обязан выплачивать неустойку за каждый день просрочки. Как показывает юридическая практика, в реальном мире строительные компании зачастую стараются обойти эту норму. Они не заключают с клиентами договоры долевого участия, а создают жилищные кооперативы или советуют подписывать предварительные ДДУ, при этом не регистрируя их в Росреестре.

Если застройщик применяет подобные уловки, взыскание неустойки может быть непростым делом, которое по силам только опытным юристам. Если же с дольщиком подписывается ДДУ, и он проходит регистрацию в Росреестре, процесс наложения штрафных санкций за затягивание срока передачи жилья сильно упрощается. В любом случае участнику долевого строительства понадобиться помощь квалифицированных юристов.

Для обращения в суд с иском о взыскании неустойки с компании-застройщика в случае просрочки последним передачи жилого помещения дольщику, могут потребоваться следующие документы:

• копия ДДУ (и если есть — договора уступки) со всеми приложениями к договору;
• копии платежных документов, подтверждающих выполнение участником долевого строительства своих обязательств;
• претензия в адрес застройщика и документы, подтверждающие то, что претензия застройщиком получена;
• документы, подтверждающие наличие убытков (при необходимости).

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с действующим законодательством, регулирующим эту сферу правоотношений, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Если дольщик согласен и подписывает дополнительное соглашение, то в соответствии с законом устанавливается новый срок передачи жилого помещения. Проще говоря, изначальный срок, указанный в договоре, в таком случае не учитывается, соответственно, требовать выплату неустойки с компании – застройщика нельзя.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Если в договоре предусмотрены такие условия, то застройщик может передать жилое помещение раньше обусловленного срока. Это не влечет за собой правовых последствий.

В таком случае следует обратиться в суд, который постановил решение, и получить исполнительный лист. Вместе с этим документом следует обратиться в Федеральную службу судебных приставов, которые будут заниматься исполнением судебного решения в принудительном порядке.

Если вам нужна консультация или юридическое сопровождение на стадии исполнительного производства, обращайтесь в юридическое агентство «Юрисконсульт». Для связи с нашими юристами выбирайте любой удобный для вас способ. Высокий профессионализм и доступные цены гарантируем.

Форма и содержание искового заявления определяются процессуальным законодательством. В этом документе обязательно должны содержаться реквизиты, указанные в законодательстве. Нарушение требований к исковому заявлению могут стать причиной оставления иска без движения и его дальнейшего возвращения заявителю.

Юридическое агентство «Юрисконсульт» предлагает услуги по составлению исковых заявлений о взыскании неустойки в связи с задержкой передачи жилого помещения. Обратите внимание, что подготовке иска предшествует колоссальная работа, связанная со сбором доказательственной базы, поэтому лучше сразу обратиться к профессионалам.