Представительство интересов в суде по установлению факта владения и пользования недвижимым имуществом

Закон называет несколько оснований для того, чтобы у заинтересованного лица возникло право на обращение в суд для установления факта владения и пользования недвижимым имуществом. В соответствии со ст. 234 ГК РФ к их числу можно отнести:

• лицо не является собственником имущества;
• владеет недвижимым имуществом добросовестно, открыто, непрерывно, как своим собственным;
• такое владение осуществляется в течение 15 лет.

Если имеются в совокупности все вышеуказанные обстоятельства, то лицо приобретает право собственности на объект недвижимости. После судебного установления факта приобретательной давности право собственности подлежит государственной регистрации.

Не могут быть установлены в рамках особого производства факты владения и пользования недвижимым имуществом:

• зарегистрированным ранее на имя другого лица;
• самовольно возведенным строением (самовольной постройкой);
• недвижимым имуществом, приобретенным по ненадлежаще оформленной сделке.

В перечисленных случаях всегда усматривается возможность возникновения спора о праве.

Одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Копия судебного решения об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом направляется в трехдневный срок судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Заявление составляется в соответствии с общими требованиями, установленными для искового заявления. В нем должны быть указаны:

• наименование суда, в который подается заявление;
• сведения о заявителе: Ф.И.О. (отчество — при наличии), место жительства, а также по желанию — контактный телефон и адрес электронной почты. Если заявление подается представителем, указываются аналогичные сведения о нем;
• сведения о заинтересованных лицах (например, о нотариусе);
• требование об установлении юридического факта;
• информация о том, для какой цели вам необходимо установить факт владения и пользования недвижимостью;
• обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства, в том числе доказательства, подтверждающие невозможность получения вами необходимых документов в ином порядке;
• перечень прилагаемых к заявлению документов.

В заявлении также можно изложить ходатайства, например, об истребовании доказательств или о вызове в суд свидетелей. Заявление необходимо составить в письменной форме и подписать. Это вправе сделать также ваш представитель при наличии у него полномочий на подписание заявления и предъявление его в суд.

Если у заявителя имелся, но был им утрачен правоустанавливающий документ о принадлежности ему недвижимого имущества на праве собственности, то суд вправе установить факт владения и пользования данным имуществом на праве собственности в целях регистрации этого имущества при условии, что такой документ не может быть восстановлен в ином порядке.

В противном случае в общем порядке нужно восстанавливать правоустанавливающие документы без обращения в суд.

К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования (например, свидетельство о смерти наследодателя, документы, подтверждающие родственные отношения с наследодателем, документы, подтверждающие владение и пользование недвижимостью, постановление об отказе в выдаче свидетельства о праве на наследство и т.д.).

Также можно предоставить письменные свидетельские показания и иные документы, которые прямо или косвенно подтверждают факт владения и пользования имуществом (квитанции об оплате коммунальных услуг, накладные на строительные материалы, договор на оказание услуг при проведении ремонта и т. п.).

Чтобы стать собственником имущества в силу приобретательной давности, нужно соблюсти не только условие о периоде владения, но и о его непрерывности. Владение будет непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае прерывания владения срок приобретательной давности будет исчисляться заново.

При этом давностный владелец может передавать имущество третьим лицам, например, в аренду или безвозмездное пользование, и такая временная передача не прерывает срока владения. Аналогично на течение срока не будет влиять и временная утрата владения, например, из-за незаконных действий третьих лиц. Скажем, когда третье лицо незаконно заняло помещение. В такой ситуации давностный владелец вправе отстаивать свои права несмотря на то, что он сам не является собственником имущества.

Заявитель — лицо, которому необходимо установление юридического факта. Заинтересованные   лица:

• наследники, принявшие наследство;
• если наследство никем не принято — иные лица, входящие в круг наследников той очереди, которая будет призвана к наследованию в случае установления юридического факта, а также орган, наделенный полномочиями принять наследство от имени государства;
• нотариус;
• орган регистрации;
• иные лица в зависимости от обстоятельств дела.

Установление факта владения и пользования недвижимым имуществом может пригодиться в таких ситуациях:

• если объект недвижимости будет передан иному лицу (юридическому/физическому) по одному из типов гражданских договоров;
• если в банковском учреждении будет взят потребительский кредит, залогом которого выступает данное жилье/земельный участок;
• если контролирующие органы имеют ряд вопросов к юридическому лицу относительно его имущественного состояния и требуется документальное подтверждение собственности, находящейся на балансе предприятия.

Важный аспект в том, что по канонам нормативных актов установить факт владения может только то лицо, которое является собственником и ранее имело документальное доказательство этого аспекта. Если право на имущество закреплено за умершим, то факт владения может быть подтвержден в том случае, когда предоставлено свидетельство о смерти и доказано родство.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Не подлежат установлению в порядке особого производства факты владения самовольно возведенным объектом недвижимости (ст. 222 ГК РФ). В этих случаях право заявителя может быть установлено только в порядке искового производства. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

При установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом в предмет доказывания входят следующие обстоятельства:

• факт владения и пользования недвижимым имуществом;
• получение отказа в выдаче надлежащего документа или невозможности его восстановления соответствующим органом;
• отсутствие спора о праве собственности на недвижимое имущество;
• утрата заявителем документа о владении или пользовании недвижимым имуществом;
• цель установления юридического факта.

В случае, если прежний собственник известен заявителю, суд может указать на то, что установление юридического факта владения и пользования имуществом как своим собственным по существу является спором о праве, который подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Поскольку заявителю известно лицо, от которого оно получило во владение спорное имущество, то оно не может обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности.

Тот факт, что прежний собственник в настоящее время ликвидирован, не лишает заявителя права обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на спорное имущество в силу приобретательной давности.

Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об установлении фактов, имеющих юридическое значение, только если заявитель не может получить или восстановить необходимые документы, удостоверяющие эти факты.

Заявление об установлении фактов, имеющих юридическое значение, подается в арбитражный суд по месту нахождения недвижимого имущества, если необходимо установить факт владения и пользования недвижимостью.

В заявлении должен быть указан юридический факт, который необходимо установить, а также письменный доказательства, которые подтверждают этот факт. Решение арбитражного суда об установлении факта, имеющего юридическое значение, является основанием для регистрации такого факта или оформления прав, которые возникают в связи с установленным фактом.