Представительство в арбитражном суде, суде общей юрисдикции по спорам, вытекающим из предварительного договора

Понятие предварительного договора и ключевые правовые аспекты закреплены в ст. 429 ГК РФ. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, т. е. обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Чтобы оградить себя от негативных последствий, желательно своевременно проконсультироваться у юриста. Тем, кто решается самостоятельно составить столь сложный документ, следует знать, что предварительный договор, помимо данных, присущих любому соглашению, должен содержать следующую информацию:

• обязательство одного лица передать другому в собственность конкретную квартиру и обязательство второго лица принять за установленную плату данное жилье на определенных условиях;
• подтверждение прав на осуществление планируемой сделки (в том числе данного доверенностью);
• сведения о государственной регистрации недвижимости;
• информация о возможном авансе;
• цена сделки купли-продажи, возможность (или невозможность) и условия изменения данной цены;
• время, форма и способ оплаты (может быть несколько вариантов);
• порядок передачи недвижимости, необходимость составлять соответствующий акт;
• подтверждение собственника недвижимости (его доверенного лица) об отсутствие обременений на нее.

Предварительный договор не будет считаться таковым, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть. В таком случае такой договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Предварительной договор не может быть заключен в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, — в течение года с момента заключения предварительного договора. Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда. Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи можно по следующим основаниям:

• у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
• если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении предварительного договора;
• если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
• если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
• когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.

Возможны другие ситуации, но без веской причины расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке невозможно.

В одностороннем порядке предварительный договор купли-продажи может быть расторгнут, если такая возможность предусмотрена договором. Кроме того, согласно ГК РФ отказаться от предварительного договора в одностороннем порядке вправе сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, если иное не предусмотрено договором.

Например, если заверения контрагента об отсутствии у имущества обременений оказались недостоверными. В этом случае сторона, желающая расторгнуть договор, направляет другой стороне уведомление об одностороннем отказе от договора.

Для возврата обеспечительного платежа или задатка руководствуйтесь положениями вашего предварительного договора и/или соглашения о расторжении (если вы его заключили). Если порядок и сроки возврата ими не установлены и не определены законодательно или обычаем, а вы получившая обеспечение сторона, то обязаны вернуть причитающееся контрагенту в течение 7 дней после того, как он потребует этого. Если он не предъявит требование, можете сами перечислить ему нужную сумму.

Если же вы внесли обеспечение и контрагент не возвращает деньги добровольно, вам нужно потребовать их возврата. Если контрагент не вернул вам обеспечение в согласованном порядке или после вашего требования, предъявите ему претензию с требованием о возврате, а в дальнейшем — обращайтесь в суд.

Главное отличие соглашений заключается в причине их заключения. Предварительный договор не порождает у сторон прав и обязанностей на приобретение имущества, выполнение работ и оказание услуг. То есть, является пробным, организационным. Из него лишь следует взаимное обязательство сторон заключить в будущем основной договор на тех условиях, которые были согласованы предварительно, а также взаимное право требовать окончательной сделки от другой стороны. Кроме того, предварительный договор всегда безвозмездный.

Условие об оплате, включенное сторонами в такое соглашение, суды признают недействительным. Такое положение стороны впоследствии пропишут уже в основном договоре. Также закон устанавливает разные требования к основному договору и предварительному. В частности, последний не придется регистрировать в государственных органах. Например, Роспатенте или Росреестре.

Заключение предварительного договора оправдано в следующих случаях:

• документы для подписания основного соглашения еще не готовы или на их подготовку требуется много времени, а стороны хотят закрепить свое намерение;
• перед подписанием основного договора нужно получить какое-либо разрешение госорганов;
• заключение сделки иным образом осложнено в настоящий момент;
• необходимо собрать определенную сумму денег;
• нельзя определить сроки выполнения работ до получения материалов;
• предмет основного договора еще не существует или принадлежит другой стороне (сторона ожидает вступления в наследство, на имущество наложено обременение).

Закон требует от сторон согласования только одного существенного условия предварительного договора — это предмет (п. 3 ст. 429 ГК). Чтобы у контрагента не возникало сомнений, сформулируйте в тексте соглашения максимально точно предмет будущей сделки.

Так, например, предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать точный адрес, кадастровый номер, площадь, экспликацию, реквизиты правоустанавливающих документов на собственность. А договор подряда — виды и объем работ, их специфику, требования к материалу, объект производства работ и т. д.

С помощью предварительного договора фиксируют:

• волеизъявление сторон на подписание договора в будущем (оказания услуг, подряда, аренды, поставки и т. д.);
• обязательство сторон заключить соглашение. Если впоследствии один из контрагентов уклонится от исполнения предварительного договора, суд может принять решение о принудительном заключении сделки.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

• если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость;
• если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

ГК РФ предусмотрено направление оферты — проекта договора. Заключение договора обязательно. Сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случае возникновения споров стороны вправе обратиться в суд.