Представительство интересов в судах общей юрисдикции, арбитражных судах по спорам, вытекающим из договора ренты

В соответствии со ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Поскольку договор ренты является рядовой сделкой, оспорить его можно, руководствуясь общими положениями об отмене сделки по причине ее ничтожности, или оспоримости и только в судебном порядке. Сюда входят:

• юридические нарушения в оформлении и содержании договора;
• признание получателя ренты невменяемым, не отдающим отчет в совершаемых им действиях и их последствиях;
• заключение сделки под влиянием угроз, обмана, насилия, шантажа и др.

За консультацией и юридической помощью по спорам, вытекающим из договора ренты, вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

При заключении пожизненной ренты, когда ее получателю выплачиваются ежемесячные денежные средства на период всей его жизни, в договоре могут быть прописаны такие условия как:

• регулярные посещения;
• обеспечение медицинского обслуживания;
• уборка помещения;
• уход за рентополучателем и пр.

Статьи 599 и 605 ГК рассматривают возможность расторгнуть сделку ренты на основании ненадлежащего исполнения обязанностей плательщиком — грубого нарушения условий сделки с выплатой компенсации получателю ренты. Таким образом оспорить договор ренты могут как сами получатели, так и их наследники. Т. е. законом допускается оспаривание договора ренты при жизни получателя ренты.

Право на недвижимость получатель ренты теряет сразу, но за ним сохраняется право на его пожизненное использование. В Росреестре недвижимости и сделок с ним делается соответствующая отметка. Новый владелец может продать недвижимость, но покупатель автоматически дает согласие на то, что приобретает квартиру, где проживает и будет проживать определённый человек.

Ключевое правило — подобная сделка может быть прекращена только в судебном порядке. Как правило, к этому прибегают родственники или наследники первичного собственника квартиры, который оформил на нее ренту.

Однако чтобы оспорить это решение, необходимы весомые аргументы, которые смогут убедить суд в правоте истца. Для этого заинтересованному лицу, чьи права и интересы нарушены, потребуется квалифицированная юридическая помощь.

Одной из самых распространенных причин, по которой суд может расторгнуть договор, является неправильное оформление или несоответствие данных в нем. Сюда же можно отнести отсутствие удостоверения нотариуса, который контролировал сделку или государственной регистрации в Росреестре.

Другой важный аргумент — недееспособность получателя ренты. Суд может назначить медицинскую экспертизу или проанализировать медицинские бумаги собственника квартиры, которые относятся к периоду, когда был подписано соглашение;

Часто подобные сделки заключаются со злым умыслом, желанием обмануть собственника и т. д. Разнообразные формы мошенничества могут быть доказаны судом с помощью показаний свидетелей, и проверки того как новый собственник обращался со старым.

Получатели пожизненной ренты — исключительно физические лица. Соглашение пожизненной ренты не передаётся по наследству. Договоренности заканчиваются со смертью рентополучателя. Для составления договора обращаются к нотариусу. В документе обязательно указывают объем ежемесячных выплат, цену жилого объекта.

Заключив контракт, плательщик содержит пожилого человека до самой его смерти. Новый собственник вправе занимать жилье, оплачивая его в рассрочку. При этом получатель ренты сохраняет право пользования своей квартирой или домом. Рента не передаётся по уступке третьим лицам.

Все права и обязанности переходят наследникам после смерти одного из контрагентов договора. Расторжение договора возможно только по обоюдному согласию сторон, через суд при нарушении условий одной из сторон или при выкупе ренты.

Наследники плательщика после его смерти остаются собственниками недвижимости только при надлежащем выполнении соглашения. Если наследников несколько, то права и обязанности переходят им пропорционально распределению долей наследства.

Решение о расторжении договора ренты или его изменении может принять только суд. Для этого после сбора необходимой доказательной базы необходимо подать исковое заявление. Обращаться следует в суд по месту нахождения объекта разногласий или по месту регистрации рентополучателя.

Если сумма претензий не превышает 50000 рублей, то дело может рассматривать мировой судья. При больших суммах иск подается в районный суд. Если сторонами по делу выступают индивидуальные предприниматели или юридические лица, спор разрешается арбитражным судом.

При проведении судебного разбирательства возникают различные нюансы, вытекающие из подзаконных и нормативных актов. Разобраться со всеми тонкостями способны помочь только опытные юристы юридического агентства «Юрисконсульт».

Правильно оформленное исковое заявление содержит следующую информацию:

• наименование суда, в который подается исковое заявление;
• полные данные об истце и ответчике, а также о нотариусе и других необходимых третьих лицах (в частности, законных представителях);
• суть претензии и требования к ответчику;
• причины и обстоятельства указываются четко со ссылками на нормы законов. Приводятся конкретные действия ответчика, вызвавшие претензии;
• в просительной части должны точно излагаться требования к ответчику;
• список прилагаемых документов;
• дата составления иска и подпись.

Требования к форме и содержанию искового заявления содержатся в законодательстве. Лучше всего доверить подготовку иска юристу.

К исковому заявлению прилагаются:

• копия договора ренты;
• выписка из Росреестра;
• платежные документы по рентным платежам;
• документы, доказывающие правомерность претензий (экспертные заключения, оценочные акты, медицинские справки, договора, свидетельские показания, аудио- и видеозаписи и т.п.);
• квитанция об уплате госпошлины.

Если исковое заявление подают наследники рентополучателя или плательщика, то они должны приложить документы, подтверждающие правопреемственность. Кроме того должно доказываться долевое участие в оспариваемом имуществе.

В договоре отражаются следующие условия:

• сведения о сторонах;
• описание жилого объекта (вид, адрес, цена);
• обязательства плательщика, при несоблюдении которых вторая сторона вправе аннулировать соглашение;
• данные о платежах, в том числе за коммунальные услуги;
• перспектива и требования для выкупа ренты, стоимость;
• действия сторон при чрезвычайных ситуациях с жильём;
• возможные причины расторжения сделки;
• урегулирование конфликтов в рамках соглашения;
• распределение расходов при регистрации документа о праве собственности;
• последствия при невыполнении обязательств сторонами;
• дата подписания соглашения.

Договор ренты считается недействительным, если он не зарегистрирован у нотариуса. Специалист убеждается, что участники соглашения отдают себе отчет в совершаемых действиях, проверяет документы, наличие обременений.

Также обратите внимание, если в договоре есть пункт о переоформлении собственности, то такой документ регистрируют ещё и в Росреестре в установленном законом порядке.

Рента оформляется в Росреестре и становится собственностью плательщика с момента подписания соглашения. При подписанном договоре пожизненной ренты это имущество не включают в наследство. На момент кончины получателя ренты квартира не считается его собственностью.

Если в суд обратились наследники владельца, то плательщику ренты лучше получить консультацию юриста юридического агентства «Юрисконсульт» для всестороннего изучения дела.

Рента обременяет объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае продажи переданного в ренту имущества обязательства перед получателем ренты не заканчиваются, а возникают у другого лица – нового собственника.

При этом законодатель защищает более слабую сторону – получателя ренты. Закон предусматривает субсидиарную ответственность продавца обремененного рентой имущества по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора. То есть, если новый собственник не спешит исполнить обязательства, предусмотренные договором ренты, или вообще отказывается от них, то получатель ренты вправе предъявить требования предыдущему плательщику.

Кроме того, стороны в договоре могут предусмотреть не субсидиарную, а солидарную ответственность. Кроме того, при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество.