Представительство интересов в суде общей юрисдикции, арбитражном суде по спорам, вытекающим из договора долевого участия

Как показывает юридическая практика, споры, вытекающие из договора долевого участия, весьма распространенные. Наиболее частыми причинами для их возникновения являются:

• очевидное затягивание процесса строительства;
• неоднократное нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию;
• бездействие застройщика по отношению к своим обязанностям по договору;
• необоснованное одностороннее изменение стоимости строящегося объекта;
• несоответствие сданного объекта требованиям качества;
• несоответствие переданного жилья условиям договора (площади помещения, наличие/отсутствие необходимых помещений в квартире и пр.);
• уклонение застройщика от передачи документов, необходимых для оформления прав на переданный объект строительства;
• «серые схемы» реализации сдаваемых помещений (например, продажа одного объекта нескольким лицам).

Если вы столкнулись с подобной проблемой, рекомендуем незамедлительно обратиться за помощью в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Основным документом, необходимым для обращения в суд является исковое заявление, которое составляется в соответствии с формой и требованиями, предусмотренными процессуальным законодательством.

Также могут потребоваться следующие документы:

• копия досудебной претензии направленной ответчику;
• договор долевого участия в строительстве;
• документы, подтверждающие передачу денежных средств по договору долевого участия в строительстве;
• документы, подтверждающие несоответствие помещения условиям договора долевого участия в строительстве;
• другие документы, подтверждающие нарушение прав дольщика;
• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
• иные документы, которые могут иметь отношение к делу.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства  неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойка (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В ряде случаев застройщик не может фактически устранить недостатки объекта, поэтому участник долевого строительства или инвестор вправе предъявить такие требования:

• о соразмерном уменьшении цены передаваемого объекта;
• о компенсации затрат на устранение недостатков собственными силами (силами самостоятельно привлеченного подрядчика);
• крайней мерой является возможность расторжения договора, возврата уплаченных сумм, выплата процентов и компенсация убытков.

Что касается скрытых недостатков, то они могут быть обнаружены в течение гарантийного срока. Например, гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет не менее 5 лет со дня передачи объекта (подписания акта).

За нарушение согласованного срока устранения недостатков по договору долевого участия в строительстве, если участником долевого строительства является гражданин, застройщик выплачивает пеню в размере 1% в день от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

• неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
• неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 закона о долевом строительстве;
• существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
• нарушения застройщиком обязанностей по предоставлению поручительства банка и доведения до сведения участников долевого строительства условий поручительства, а также сведения о поручителе (банке);
• в иных установленных законом о долевом строительстве или договором случаях.

В качестве существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства судами признается несоответствие объекта долевого строительства:

• условиям договора участия в долевом строительстве;
• требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов;
• иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

Подсудность дела зависит от субъектного состава правоотношений. Дольщик-физическое лицо может обратиться с иском о взыскании неустойки с застройщика в соответствующий суд (мировой судья или районный суд) по своему выбору:

• по месту своего жительства или своего временного пребывания (то есть по адресу постоянной или временной регистрации);
• по месту нахождения застройщика;
• по месту заключения или исполнения договора долевого участия (как правило, по адресу нахождения объекта долевого строительства).

Юридическим лицам следует обращаться в арбитражный суд, соблюдая правила подсудности.

Согласно положению закона, застройщик обязан известить дольщиков о предстоящем переносе срока не менее, чем за 2 месяца до его истечения, а также предложить изменить договор в данной части.

Дольщик вправе отказаться от подписания соглашения о переносе сроков без каких-либо для себя правовых последствий. На возможные «угрозы» застройщика обязать подписать соглашение о переносе сроков в судебном порядке дольщику не следует обращать внимания, поскольку такие действия застройщика не основаны на законе.

Однако, в подобной ситуации мы рекомендуем сохранить полученное от застройщика извещение о переносе сроков (почтовый конверт и проект соглашения), поскольку данный документ в судебной практике служит доказательством в судебных делах о расторжении договора долевого участия в строительстве и о взыскании неустойки при просрочке застройщика.

Убытки в спорах с застройщиками взыскиваются не часто, из-за того, что истцы не тщательно готовят доказательственную базу перед обращением в суд. По мнению большинства юристов, а также судебной практики, подтвержденной постановлениями Пленумов ВС РФ, убытками можно считать:

• расходы на аренду жилья;
• расходы на приведение объекта долевого участия в состояние, соответствующее установленным в строительстве стандартам, в случае отказа застройщика устранить выявленные дольщиком недостатки;
• расходы на выплату процентов банку по ипотечному кредиту (в случае расторжения договора долевого участия в связи с просрочкой застройщика);
• расходы на услуги посредников, которые навязывает застройщик при заключении ДДУ (в случае расторжения договора долевого участия в связи с просрочкой застройщика).

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства, а также перед банком-кредитором и соответствует предусмотренным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если иное не предусмотрено договором.

При этом возможно переуступить права требования по договору, т. е. продать строящееся жилье другому человеку, стоит учитывать, что такая переуступка может потребовать согласия застройщика, а также обязательна регистрация соглашения об уступки прав по договору.

Закон не регулирует форму уведомления, однако для предотвращения спорных ситуаций в этом документе должна быть следующая информация:

• сведения о дольщике и застройщике;
• указание реквизитов договора участия в долевом строительстве (номер и дата);
• основание расторжения договора (ссылка на норму закона с указанием статьи, пункта и подпункта);
• расчет общей суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе);
• реквизиты для перевода денег на счет дольщика;
• дата составления уведомления;
• опись вложения.

Уведомление необходимо отправить по почте заказным письмом.

Обращение в суд с требованием расторгнуть договор долевого участия необходимо, когда застройщик:

• прекратил или приостановил строить дом и при этом есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что объект не может быть сдан в срок;
• внес существенные изменения в проектную документацию дома, которая меняет площадь квартиры и отдельных жилых и нежилых площадей в пределах 5% от указанной в ДДУ площади;
• изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений, имеющихся в доме;
• в иных установленных федеральным законом и ДДУ случаях.

Необходимость получения согласия банка при расторжении договора долевого участия, как правило, указывается в договоре об ипотеке. В некоторых случаях оно не требуется, однако важно помнить, что расторжение договора долевого участия не влечет прекращения обязательств по кредитному договору (договору займа).

Более того, права требования по договору долевого участия являются залогом по кредиту, и если заемщик теряет эти права — кредитор вправе требовать полного досрочного погашения кредита и выплаты процентов.

Расторжение договора долевого участия необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.

Для регистрации расторжения договора потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда.

Кроме того, потребуется сам договор долевого участия и квитанция об оплате госпошлины (для физических лиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.

При внесудебном расторжении договора долевого участия у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней застройщик обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.

В случае судебного расторжения договора застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если последний отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.