Представительство в арбитражном суде, суде общей юрисдикции по Спорам, вытекающим из договора аренды

Полный комплекс работ по представлению интересов в арбитражном суде, суде общей юрисдикции по Спорам, вытекающим из договора аренды

Споры, вытекающие из договора аренды

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор считается заключенным, если между сторонами, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенным условием договора является его предмет. Предметом договора аренды является вещь (товар), которая (который) имеет наименование и количество, данные, которые позволяют определенно её (его) установить.

Если предметом договора аренды является недвижимость, то такими данными являются в том числе – кадастровый номер, адрес, площадь, этаж (квартира), этажность (дом), вид разрешенного использования (земельный участок), состояние в котором передается недвижимость, и иные характеристики.

Существенным условием договора аренды здания, сооружения, земельного участка также является размер арендной платы.

Если предметом договора аренды является движимое имущество, то такими данными являются, в том числе марка, модель, цвет, идентификационный, заводской, серийный номер, VIN, год изготовления, сорт, размер и иные данные.

Если предметом договора аренды является индивидуально определенная вещь, например оборудование, строительные инструменты, бытовая техника, мебель, то такими данными являются, в том числе наименование, количество, цвет, размеры, артикулы, вес нетто, вес брутто, техническое состояние, и иные его характеристики.

Разновидностью договора аренды являются, договор аренды (найма) квартиры, договор аренды (найма) жилой комнаты, договор аренды (найма) жилого дома, договор аренды земельного участка, договор аренды нежилого здания, договор аренды нежилого помещения, договор аренды автомобиля, договор аренды оборудования, договор финансовой аренды (лизинга).

Наши юристы защитят Ваши права и законные интересы в Споре, вытекающим из договора аренды в арбитражном суде, суде общей юрисдикции, в том числе по спорам из:

  • Договора аренды (найма) квартиры
  • Договора аренды (найма) жилой комнаты
  • Договора аренды (найма) жилого дома
  • Договора аренды земельного участка
  • Договора аренды нежилого здания
  • Договора аренды нежилого помещения
  • Договора аренды автомобиля
  • Договора аренды оборудования
  • Договора аренды бытовой техники
  • Договор аренды строительной техники
  • Договора аренды строительных инструментов
Какие работы входят в услугу по спорам вытекающим из договора аренды

Какие работы входят в юридическую услугу «Представление интересов в суде по Спорам, вытекающим из договора аренды»?

Наши юристы выслушают Вас, изучат обстоятельства возникшего спора, все имеющиеся у Вас вопросы, претензии к вашему контрагенту, изучат и проанализируют документы, имеющие отношение к Спору, вытекающему из договора аренды, установят, предмет спора, возможные варианты его разрешения, выработают тактику и стратегию его разрешения в досудебном порядке.

В случае невозможности урегулирования спора мирным путем, юристы определят с каким исковым заявлением, с какими исковыми требованиями, в какой суд необходимо обращаться. Определят размер государственной пошлины, пакет документов, который необходимо подать в суд вместе с исковым заявлением.

По результатам изучения документов, обстоятельств Спора, вытекающего из договора аренды, наши юристы проконсультируют Вас по всем имеющимся вопросам.

Необходимые документы

Документы, которые необходимо предоставить:

Договор аренды, из которого вытекает спор

Документы, подтверждающие факт передачи арендодателем имущества арендатору по договору аренды

Документы, подтверждающие оплату арендной платы

Документы, имеющие отношение к Спору, вытекающему из договора аренды

Иные документы, имеющие отношение к Спору, вытекающему из договора аренды

Стоимость

Стоимость оказания юридических услуг, согласованная сторонами в договоре на оказание юридических услуг, является фиксированной и изменению не подлежит

Часто задаваемые вопросы

Согласно российскому законодательству договор аренды недвижимости, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке при нарушении другой стороной договора своих обязательств.

Также стороны могут предусмотреть в договоре аренды право арендодателя и/или арендатора на односторонний отказ от договора.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимости на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за 3  месяца, если иной срок не установлен договором.

При расторжении договора аренды в одностороннем порядке будет считаться расторгнутым с даты уведомления другой стороны об отказе от договора. Если договором аренды право на односторонний отказ не предусмотрено, то для расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, необходимо обратиться в суд.

Арендодатель может обратиться в суд для расторжения договора аренды в следующих случаях:

  • арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • арендатор существенно ухудшает имущество;
  • арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • арендатор не производит капитальный ремонт имущества в установленный договором срок, если производство такого ремонта является его обязанностью;
  • арендатор допустил существенное нарушение договора.

Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу.

Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основание расторгнуть договор, составьте и направьте арендатору предложение о расторжении договора. Предупреждение о нарушении и предложение о расторжении — 2 самостоятельных документа, направление которых предусмотрено разными нормами. Чтобы соблюсти досудебный порядок, вам придется направить арендатору и предупреждение, и предложение. Аналогичные действия выполняет и арендатор.

Лучше всего не действовать самостоятельно, а обратиться за квалифицированной помощью в юридическое агентство «Юрисконсульт».

В отношении споров по аренде действуют правила общей территориальной, по выбору истца и договорной подсудности.    Договорная подсудность заключается в обращении в тот суд, который стороны выбрали для разрешения спора. Договорная подсудность указывается в договоре аренды и продолжает действовать даже после его расторжения.

Общее правило территориальной подсудности состоит в обращении в суд по месту жительства или нахождения ответчика.

Кроме того, в случае, если в договоре указано место его исполнения, то спор, в зависимости от выбора истца, может быть рассмотрен судом по месту его исполнения или месту жительства (нахождения) ответчика.

Требование подобного рода основывается на нарушении процедуры заключения договора и подлежит удовлетворению в случае отсутствия у лица правомочий на заключение конкретного договора (например, сдача помещения не собственником), а также при не согласовании существенных условий договора (например, неточное описание объекта аренды). Одновременно с рассмотренным исковым требованием дополнительно может быть заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения — уплаченной арендной платы.

Разрешать споры, связанные с признанием договора аренды незаключенным, уполномочен только суд — арбитражный или общей юрисдикции.

По закону арендатору нельзя отказаться от помещения, съехать с него и перестать платить арендную плату, если в договоре не предусмотрена такая возможность. Поэтому сторонам следует подробно обговорить механизм расторжения договора по инициативе арендатора, а потом прописать его в договоре. Только тогда получится прекратить договор аренды без суда.

Обычно положение о порядке расторжения включает в себя три обязательных пункта:

  • уведомление о расторжении;
  • арендная плата при расторжении по инициативе арендатора — как платить за последний месяц;
  • подписание акта возврата помещения.

Если вам нужна консультация, рекомендуем обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Арендатор может обратиться в суд с требованием обязать арендодателя принять имущество. При этом нужно собрать доказательства, что арендатор пытался вернуть помещение, а арендодатель эти попытки проигнорировал. Доказательством будет, например, отправленное письменное предложение о возврате помещения и подписании акта, сам акт, подписанный арендатором в одностороннем порядке. В суд можно обращаться через 30 дней после получения арендодателем письма. Если арендодатель отказался расторгать договор до истечения указанного срока, иск можно подавать сразу после получения отказа.

Характер недостатков помещения нужно доказывать. Для этого нужно провести экспертизу, отчет эксперта будет доказательством в суде. Если арендодатель устранит недостатки — арендатор не сможет расторгнуть договор досрочно.

Если недостатки не будут устранены, арендатор вправе обратиться в суд.

Все возникшие споры по договору аренды  можно урегулировать 3 способами:

  • путем переговоров между сторонами (возможно с привлечением посредника);
  • с помощью подачи заявления в органы государственного арбитража;
  • обращением в органы коммерческого арбитража или третейский суд.

Досудебное урегулирование спора является обязательной стадией перед непосредственным обращением в суд. Если нарушившая условия сторона не идет на контакт, необходимо направить в ее адрес письменную претензию и после отсутствия ответа в течение 30 дней – можно смело инициировать арбитражный спор по договору аренды.

Арендодатель не вправе изменять арендную плату чаще одного раза в год. Такова позиция Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»»). Такое условие, включенное в договор аренды, является ничтожным.

Соответственно, если арендатор ежемесячно меняет размер арендной платы, его действия неправомерны.

Пунктом 1 ст. 460 ГК РФ установлена обязанность продавца передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц независимо от существенности такого обременения. Однако иногда возникают ситуации, когда товар фактически передается обремененным, но суды не признают его таковым.

Договор аренды сроком менее года не является обременением товара правами третьих лиц. Если имуществом, которое является объектом договора купли-продажи, в момент заключения данного договора незаконно пользуется третье лицо, оно не является обремененным правами третьих лиц.

Таким образом, арендодатель имеет право продать недвижимость, поскольку она не обременена правами третьих лиц в данном случае.

Юридически субаренда (или поднаем, если речь о жилых помещениях) — это временная переуступка арендатором недвижимости прав на этот объект или на его часть. Такие отношения оформляются письменным соглашением между субарендодателем (тот, кто изначально снимает недвижимость) и субарендатором.

Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Договор заключается на срок, не превышающий срок основной аренды. По общему правилу, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.

По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества. Законом не установлена форма получения такого согласия.

Лучше всего зафиксировать такое согласие непосредственно в первичном договоре аренды. Тогда арендатору не потребуется каждый раз получать согласие на субаренду у собственника, а тот не сможет отозвать согласие до окончания срока договора.

В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предмет предварительного договора — обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Если арендодатель не отдает возвратный платеж после окончания аренды, у него возникает неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. На сумму платежа можно насчитать проценты за каждый день задержки. Но, скорее всего, за долгом и неустойкой арендатору придется идти в суд.

Бывает другая ситуация. Арендатор заплатил, но что-то пошло не так, и в помещение он так и не въехал. В итоге договор разорвали, аренда не состоялась. Тут арендодатель обязан вернуть даже невозвратный депозит — ст. 453 ГК РФ.

Но в практике встречаются ситуации, когда обеспечительный платеж остается у арендодателя.

Порядок работ по спорам договора арены
0

Изучение и анализ всех имеющихся документов

0

Определение предмета спорной ситуации

0

Проверка необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора

0

Согласование стоимости и сроков оказания юридических услуг по вопросу подготовки и направления претензии в адрес контрагента (кредитора, иного лица) (соблюдение досудебного порядка)

0

Заключение договора на оказание юридических услуг

0

Подготовка досудебной претензии

0

Направление досудебной претензии

0

Согласование стоимости оказания юридических услуг «Представительство в суде по Спору, вытекающему из договора аренды», в случае если не удовлетворены требования, изложенные в досудебной претензии

0

Заключение договора на оказание юридических услуг «Представительство в суде по Спору, вытекающему из договора аренды»

0

Подготовка искового заявления

0

Согласование искового заявления с Заказчиком

0

Формирование приложения (подготовка пакета документов) к исковому заявлению

0

Отправка искового заявления сторонам по делу

0

Оплата государственной пошлины при подаче иска в суд

0

Подача искового заявления с приложением к нему в суд

0

Уточнение информации о движении дела в суде, в том числе дате и времени судебного заседания

0

Представление интересов в судебном заседании (участие в судебных заседаниях, судебных экспертизах, подготовка и подача в суд ходатайств, заявлений, запросов, возражений и прочих документов, предусмотренных процессуальным законодательством)

0

Получение судебного акта, которым оканчивается производство по делу и передача его вам

Часто задаваемые вопросы

Юридические услуги «Представление интересов в суде по Спору, вытекающему из договора аренды» мы оказываем по всей России, в том числе в Арбитражном суде Краснодарского края, в Арбитражном суде Ростовской области, в Арбитражном суде Ставропольского края, в Арбитражном суде Республики Адыгея, в Арбитражном суде города Москвы, в Арбитражном суде Московской области, в Арбитражном суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на основании договора оказания юридических услуг. 

Контакты юридического агентства "ЮРИСКОНСУЛЬТ"

Центральный офис компании находится по адресу: г. Краснодар, ул. Калинина, 341, 2-й этаж, телефон +7 (989) 829-29-29

Нужна юридическая помощь?
ЗАДАЙТЕ ВОПРОС
Наши юристы проконсультируют вас по правовым вопросам и подскажут, как решить вашу проблему с минимальными затратами в кратчайшие сроки.