Представительство интересов в судах общей юрисдикции по спорам, вытекающим из договора аренды

Арендодатель обязан принять имущество из аренды независимо от его технического состояния. ГК РФ не предоставляет арендодателю права на отказ от приема возвращаемого объекта аренды, мотивированного тем, что имущество имеет недостатки и (или) дефекты. В такой ситуации собственник должен забрать свое имущество, а затем вправе потребовать от арендатора возмещения убытков.

Действия арендодателя, отказавшегося забирать предмет аренды по окончании срока действия договора, являются незаконными. В связи с чем у арендатора не возникает обязанности платить за дополнительное время, когда имущество находилось в его пользовании.

Если арендованное имущество пострадало из-за прорыва систем водоснабжения, отопления или канализации, соответствующие убытки должен компенсировать арендодатель. Являясь собственником помещения, он обязан принимать меры по его содержанию в надлежащем состоянии, в т. ч. следить за состоянием коммуникаций и проводить предупредительные и профилактические мероприятия. Кроме того, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Таким образом, арендодатель должен возместить убытки, которые возникли у арендатора в результате прорыва воды из внутренних коммунальных систем, компенсировать арендатору стоимость мебели и другого имущества, которое пришло в негодность из-за прорыва трубы.

При прекращении договора арендодатель должен вернуть обеспечительный платеж. Эта сумма возвращается арендатору, даже если при расторжении договора он на нее не претендовал и подобная обязанность не указана в соглашении о расторжении договора аренды.

Обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательства при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором. Поэтому при прекращении договора такой платеж подлежит возврату, если сторонами прямо не согласовано иное.

ГК РФ предоставляет арендодателю право на одностороннее расторжение договора, которое связано с существенными нарушениями со стороны арендатора.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке возможно, если договор изначально заключался на определенное время и не содержал положения об автоматической пролонгации, но тем не менее по окончании срока арендатор продолжает пользоваться имуществом, а собственник – принимать плату за это.

В такой ситуации аренда автоматически становится бессрочной, каждая из сторон получает право в любой момент и без объяснения причин отказаться от договора.

Арендатор может сдавать полученное имущество в субаренду только с разрешения собственника.

Как показывает судебная практика, собственник помещений, узнавший о том, что арендатор неправомерно сдает их в субаренду, вправе не только потребовать прекращения субарендных отношений, но и также взыскать с арендатора все деньги, которые тот получил от субарендаторов.

Причем право на взыскание с арендатора незаконных доходов сохраняется за собственником, даже если вопрос с возвратом имущества от субарендаторов удалось решить во внесудебном порядке.

Если в договоре аренды нет специальных положений относительно содержания приборов учета коммунальных ресурсов (вода, свет, газ), а сами счетчики находятся внутри переданных в аренду помещений, ответственность за их сохранность несет арендатор. Значит, именно он должен отвечать за повреждение пломб и оплачивать безучетное потребление.

С момента передачи помещений счетчики также переходят во владение арендатора и находятся в сфере его контроля и ответственности. В этой связи именно арендатор должен оплачивать дополнительные расходы, связанные с выявлением ресурсоснабжающей организацией факта повреждения пломб на приборах учета.

Как показывает практика, уведомление о расторжении нужно направлять на юридический адрес контрагента. В противном случае договор свое действие не прекратит, а будет пролонгирован.

Если уведомление направлено на другой адрес и арендатором оно не получено, это означает, что сделка между сторонами сохраняет силу, в том числе после истечения срока аренды. В этом случае действует правило об автоматическом возобновлении договора на тех же условиях, но на неопределенный срок.

Необходимо подготовить уведомление и направить его по верному адресу, соблюдая требования действующего законодательства.

Если в период пользования помещениями арендатор по согласованию с арендодателем проводил в них те или иные работы (в т. ч. ремонт, реконструкцию), то при возврате имущества по окончании срока аренды он не должен приводить помещения в первоначальное состояние и демонтировать улучшения.

Соответствующие улучшения и изменение состояния имущества были частью реконструкции, которую арендатор провел с согласия арендодателя. В связи с этим у собственника нет правовых оснований для предъявления требования о приведении имущества в первоначальное состояние по окончании аренды.

Если договор аренды не содержит условий о досрочном расторжении либо об отказе от договора в одностороннем порядке, вернуть имущество досрочно и не вносить плату арендатор сможет, только если невозможно использовать это имущество по назначению по объективным основаниям.

В остальных случаях все подобные требования арендатора следует рассматривать как отказ от продления договора на новый срок, что не освобождает его от внесения платы по действующему соглашению.

По общему правилу у арендатора обязанность по внесению арендной платы существует за все время фактического пользования помещением, то есть с момента его передачи и до даты возврата, что оформляется соответствующими актами. Но на практике случаются ситуации, когда арендодатель предоставляет арендатору доступ в помещение еще до оформления акта передачи.

Как показывает судебная практика, обязанность арендатора по уплате арендной платы возникает с момента подписания акта приема-передачи. А с даты акта доступа арендатор обязан уплачивать только переменную часть арендной платы — расходы за коммунальные услуги.

Акт приема-передачи является основным документом, подтверждающим исполнение арендодателем обязанности по предоставлению имущества в аренду. Соответственно, у арендатора возникает обязанность по внесению арендной платы. Однако сам по себе факт утраты этого документа еще не означает, что арендатор может пользоваться вещью бесплатно.

В отсутствие подписанного сторонами акта для взыскания платы арендодателю нужно подтвердить фактическую передачу и использование имущества арендатором. Сделать это можно при помощи документов, подтверждающих внесение арендатором эксплуатационных расходов.

Если арендатор отказывается во внесудебном порядке оплачивать аренду, следует обращаться в суд.

По всем вопросам вы можете обратиться в наше юридическое агентство любым удобным способом. Как правило, стоимость услуг по оказанию правовой помощи физическим и юридическим лицам по спорам, вытекающим из договора аренды, зависит от нескольких факторов, в числе которых объем работы, степень сложности дела, подсудность, местонахождение клиента.

Если вы хотите получить более подробную информацию и стать нашим клиентом, позвоните нам по номеру телефона, указанному на сайте. Также вы можете воспользоваться электронной почтой и формой для обратной связи.

Аренда помещения после окончания срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя означает автоматическое возобновление договора на тех же условиях на неопределенный срок. Аналогичные положения о пролонгации договора на тот же срок, что был установлен изначально, обычно содержит и сам договор аренды. В этой связи арендатору, который решил отказаться от продления договора, нужно строго следовать процедуре, чтобы избежать штрафных санкций за неуплату аренды.

Во-первых, в установленный договором срок уведомить арендодателя о нежелании продлевать договор. Во-вторых, в любом случае к дате истечения срока договора освободить помещение и известить собственника о готовности возвратить имущество. Совокупность этих двух обстоятельств подтверждает фактическое прекращение аренды и лишает арендодателя права требовать внесения платы по окончании срока договора.

Неоднократное (более двух раз подряд) нарушение срока внесения арендной платы дает арендодателю основания для одностороннего отказа от договора с предъявлением требования о возврате предмета аренды.

Просрочка с внесением арендной платы за помещение может грозить арендатору выселением. Как показывает практика, такая мера может применяться арендодателем даже после того, как арендатор погасил задолженность. Поэтому последующее погашение арендатором долга не исключает выселения за ранее допущенные нарушения порядка внесения арендной платы.

Если договором аренды предусмотрено внесение депозита и установлено, что он подлежит зачету в счет оплаты последнего месяца аренды, то арендатор, который согласовал с собственником помещения дату прекращения аренды, не должен дополнительно вносить плату за последний месяц в установленный договором срок. А арендодатель, не получивший в срок оплату за последний месяц в такой ситуации, не вправе ограничивать доступ в арендуемое помещение и удерживать находящееся там имущество.

В противном случае придется вернуть не только сумму депозита, но и возместить стоимость имущества арендатора, которое осталось в помещении, и упущенную выгоду.