Представительство интересов физических и юридических лиц в суде по спорам, связанным с уточнением границ и площади земельного участка

Точно определенные границы земельного участка — защита от юридических проблем, которые могут возникнуть с землей. Например, от споров с соседями по границам земельного участка, а также самовольному строительству объектов недвижимости на таком земельном участке. Также наличие границ земельного участка дает возможность беспроблемно совершать с участком любые операции и сделки.

Уточнение границ поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога.

Уточнение местоположения границ — это целый комплекс работ, которые может провести только специалист, обладающий правом на осуществление кадастровой деятельности (кадастровый инженер). Поэтому в первую очередь собственнику необходимо обратиться к кадастровому инженеру для проведения необходимых работ.

Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Следующий этап – ознакомление с результатами замеров. Далее – процесс согласования границ с владельцами смежных участков. После этого кадастровый инженер подает пакет документов в орган регистрации прав. Результатом становится подготовка межевого плана, содержащего сведения о координатах границ земельного участка.

Для того чтобы провести уточнение местоположения земельного участка, нужно:

• поставить участок на учет, как ранее учтенный по имеющимся правоустанавливающим документам;
• согласовать границы с соседями (подписать акт согласования границ);
• подготовить межевой план, содержащий информацию по уточнению границ земельного участка.

Если же ЕГРН уже имеет полную информацию об участке, уточнение границ проводится лишь для повышения точности границ, а также для исправления ошибок кадастрового инженера.

В рамках действующего законодательства допустимо увеличение границ земельных участков в пределах 10% от первоначальной площади при условии наличия картографических материалов, подтверждающих существование границ на местности 15 лет и более, проекта межевания территории либо позволяющих определить местоположение границ земельного участка природных объектов или объектов искусственного происхождения.

Есть 2 способа урегулирования споров:

• досудебное урегулирование. Если сосед не признает установленных границ можно попробовать договориться за общие средства заказать землеустроительную экспертизу, которая установит точные смежные границы.
• судебное урегулирование. При необходимости будет назначена судебная землеустроительная экспертиза, которая и определит точные границы. При этом проигравшая сторона вынуждена будет погасить все судебные издержки, в том числе и оплатить расходы на проведение экспертизы.

Сроки уточнения границ могут варьироваться в диапазоне от 10 дней до нескольких месяцев. Они зависят от разных факторов. Главный фактор — согласование с соседями. Часто бывает, что смежный участок находится в долевой собственности и один из собственников проживает в другом регионе.

В таких случаях кадастровый инженер направляет смежнику письмо с актом согласования и схему расположения земельного участка, чтобы собственник мог разобраться с прохождением смежной границы. А при недостижении согласия о прохождении смежной границы проблема решается в судебном порядке. К сожалению, судебные тяжбы могут длиться годами.

За квалифицированной юридической помощью по таким вопросам вы можете обратиться к нам.

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, исправляется по решению государственного регистратора.

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, такое исправление производится только по решению суда.

Существует достаточно оснований для уточнения границ и площади земельного участка, в частности:

• покупка участка, который имеет статус ранее уточненного;
• обнаружение в документах недочетов, связанных с местоположением участка;
• возникновение спорных вопросов с соседями;
• проведение плановых работ, связанных с земельным устройством;
• обнаружение кадастровой ошибки в документах и т. д.

Уменьшение площади земельного участка может быть обусловлено следующими причинами:

• вы пользуетесь фактически меньшей площадью, но не знаете об этом. Раньше участки мерили рулетками, а сейчас замеры ведутся высокоточным GPS-оборудованием;
• границы смежных участков установлены с недостаточной точностью, образуются накладки с вашими юридическими границами.

Чтобы разобраться в этой ситуации, нужно провести анализ документов, поэтому рекомендуем вам обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Обращение в суд необходимо в случае нарушения прав и законных интересов владельца земельного участка. Такими основаниями могут послужить:

• приостановление регистрационных действий по внесению изменений в сведения об уточняемом земельном участке, по причине отказа или возражений в согласовании границ одним или несколькими смежными землепользователями или отсутствие подписанного акта согласования;
• приостановление регистрационных действий по внесению изменений в сведения об уточняемом земельном участке, по причине не подписания акта согласования кем-либо из смежных землепользователей;
• иные причины приостановления или отказа в проведении регистрационных действий по внесению изменений в сведения об уточняемом земельном участке.

Доказательства определяются индивидуально в зависимости от особенностей спорных правоотношений. В числе доказательств могут быть представлены документы картографической основы кадастра, в частности картографические планы или карты, фотопланы местности, схемы расположения земельных участков и план расположения земельного участка в предшествующие годы, документы технической инвентаризации, в частности земельно-шнуровые книги, инвентаризационные карточки земельного участка, постановления или распоряжения, на основании которых был выделен земельный участок.

Стоит отметить, что при рассмотрении спора по существу суд учитывает целевое назначение участка, границы которого устанавливаются, и смежных участков, расположение частей жилого дома по состоявшему ранее разделу дома, а также превышение/отсутствие превышения предельного минимального размера предоставления земли разницей между фактическим землепользованием и площадью, указанной в правоустанавливающем документе.

В любом случае для решения такого спора вам потребуется профессиональная юридическая помощь.

Процедура проводится только с теми земельными участками, которые уже зарегистрированы в Росреестре и имеют пометку “ранее учтенные”. То есть, объекту присвоен кадастровый номер, но нет точных данных о его основных параметрах (координаты, форма). Если земля стоит на учете в Кадастре, то для проведения с ней юридических сделок нужно определить координаты границ надела. При уточнении рисуют межевой план, в котором содержится информация о технических параметрах исследуемой территории.

Земельный участок, у которого нет кадастрового номера, считается не выделенным из муниципальной или государственной собственности. Фактически, такой объект не имеет собственных границ и четко установленной площади. Для дальнейших действий участок нужно поставить на кадастровый учет.

Перечень документов, необходимых для уточнения границ участка, зависит от цели проведения процедуры и особенностей исследуемого объекта. В базовый пакет документации входят следующие справки:

• заявление;
• паспорт заявителя;
• выписка ЕГРН;
• правоустанавливающий документ на землю;
• документ присвоения объекту адреса.

Список документов может меняться в каждом конкретном случае. Его состав также зависит от особенностей местности, где расположен надел, категории земли.

Игнорирование законодательных норм и требований, относительно уточнения поворотных точек, может привести к неприятным последствиям для владельцев земли. Если не сделать межевание участка, возникают следующие негативные результаты:

• ограничение прав собственника. Законный владелец надела не может в полной мере распоряжаться своим имуществом. Любые юридические сделки с наделом, границы которого не определены, запрещены;
• возникновение конфликтов с владельцами пограничных участков;
• возможные требования от соседей о сносе объектов, которые возведены с нарушением строительных норм и требований (в непосредственной близости к линии разграничения земли).

Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды. В согласовании местоположения границ вправе участвовать представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности.

Если соседний земельный участок ранее межевался и его границы уточнены и определены с необходимой точностью, то согласовывать границы не нужно. В этом случае необходимо заказать сведения из государственного кадастра недвижимости.