Представительство интересов в суде по спорам, связанным с обслуживанием общего имущества многоквартирного жилого дома

Общее имущество — это помещения, которые предназначены для совместного использования и обслуживания многоквартирного дома. Общее имущество принадлежит всем собственникам квартир на праве общей долевой собственности. В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ, к числу общего имущества в многоквартирном доме относятся:

• межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы;
• иные помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;
• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование;
• земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии со ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме запрещено:

• осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Таким образом, законом прямо запрещено отчуждение помещений, находящегося в составе общего имущества собственников многоквартирного дома. Передача таких помещений в пользование третьим лицам допускается, если согласие выразили все собственники на общем собрании и это не противоречит требованиям действующего законодательства.

В зависимости от выбранного способа управления многоквартирных домом ответственность и обязанность за содержание общего имущества может быть возложена на:

• собственников жилых помещений многоквартирного дома;
• управляющей компанией или ТСЖ;
• застройщиком в случае, если помещения не были переданы в соответствии с передаточным актом.

Как показывает практика, чаще всего содержание общего имущества возлагается на управляющую компанию, с которой заключен договор. Если такого договора нет, то ответственность всецело возлагается на собственников жилых помещений многоквартирного дома.

Содержание общего имущества многоквартирного жилого дома включает в себя:

• поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в надлежащем состоянии;
• уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
• сбор и вывоз жидких бытовых отходов;
• соблюдение мер пожарной безопасности;
• содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства придомовой территории;
• текущий и капитальный ремонт.

Контролируют нормы содержания общего имущества Государственная жилищная инспекция, Роспотребнадзор, прокуратура, органы местного самоуправления. Также деятельность управленцев могут контролировать сами жители.

Собственники квартир в многоквартирном доме вправе запрашивать любую информацию и документы у управляющей компании. Ответить на запрос управляющая организация обязана в течение 5 рабочих дней. Также владельцы квартир могут проверить объем и сроки предоставляемых услуг.

Теоретически и законом допускается осуществление реконструкции или перепланировки жилых помещений, но только в соответствии с требованиями действующего законодательства. Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущими присоединение к реконструированному (переустроенному, перепланированному) помещению части общего имущества в многоквартирном доме.

К осуществлению перепланировки нужно привлекать специалистов. Нарушение норм действующего законодательства может повлечь за собой судебные тяжбы, споры между собственниками и, как следствие, решение о приведении общего имущества в первоначальное состояние. Если вам нужна консультация или квалифицированная юридическая помощь, вы можете связаться с нашими юристами любым удобным способом.

Верховный суд РФ при рассмотрении аналогичных дел неоднократно разъяснял, что предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.

Если остальные совладельцы не выражают своего согласия, они имеют полное право потребовать от собственника, занявшего общее имущество и использующего его в коммерческих целях, прекратить такие действия. В случае невозможности урегулирования спора мирным путем, вы можете обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов. В этом случае вам потребуется помощь юристов, получить которую в полном объеме вы можете в юридическом агентстве «Юрисконсульт».

Если соседям не удается мирно урегулировать спор и установить порядок пользования общим имуществом, сделать это можно в судебном порядке.

Для этого следует подготовить исковое заявление, собрать доказательственную базу. Также дополнительно следует изучить судебную практику по конкретному вопросу.

Получить высококвалифицированную помощь специалистов в области юриспруденции вы можете в юридическом агентстве «Юрисконсульт». Все, что вам нужно — связаться с нами любым удобным способом. Мы подготовим необходимые процессуальные документы и представим ваши интересы в судах всех инстанций Российской Федерации.

Ответ на этот вопрос зависит от характера вывески. Если она носит информационный, указательный характер и является идентификатором, то в соответствии с действующим законодательством, такая наружная вывеска обязательно должна быть и ее размещение не требует согласия собственников общего имущества многоквартирного дома.

Если наружная конструкция носит рекламный характер, то ее размещение на фасаде многоквартирного дома допускается исключительно с согласия всех совладельцев общего имущества многоквартирном случае. В таком случае несогласованное размещение наружной рекламы можно обжаловать в судебном порядке.

Согласно ст. 158 ЖК РФ плата за капитальный ремонт общего имущества вводится, если решение о его проведении принято общим собранием собственников. При принятии такого решения размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

При этом следует иметь в виду, что такие расходы несут только собственники. Если в многоквартирном жилом доме имеется муниципальный жилой фонд, то соответствующие затраты несет не наниматель, а наймодатель.

В силу требований ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 290 ГК РФ общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам (жилых и нежилых) помещений многоквартирного жилого дома. В ситуации, когда в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, собственники помещений в многоквартирном доме — не члены ТСЖ — лишены права участвовать в деятельности общего собрания ТСЖ, а значит, не могут полностью реализовывать свои правомочия в отношении общего имущества.

Поскольку у ТСЖ не может быть больше прав на распоряжение имуществом, чем у собственников данного имущества, не являющихся членами этого товарищества, вопросы, касающиеся прав всех собственников помещений в доме, а не только членов ТСЖ, должны решаться общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Соответственно, собственники квартир, которые не являются членами ТСЖ, не могут быть лишены законного права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

По общему правилу общее собрание собственников помещений правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов. Решения общего собрания собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников.

Исключение составляют решения о реконструкции дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников.

В зависимости от того, какое решение было принято на общем собрании, зависит, можно ли его признать недействительным или нет. Если нарушений действующего законодательства не было и процедура голосования была соблюдена, решение не будет признано недействительным. Если вам нужна консультация, вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из указанных выше положений следует, что права на имущество, относящееся к общему имуществу многоквартирного дома, не могут существовать отдельно от прав на помещение в доме, а общее имущество для одного собственника помещений в доме не может служить самостоятельным объектом права, при этом действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация права на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Соответственно, без регистрации права собственности на жилое помещение невозможна регистрация прав на общее имущество многоквартирного дома, поскольку эти два понятия неразрывны.

Решения общего собрания собственников подлежит обжалованию в судебном порядке. В такой ситуации перед обращением в суд с исковым заявлением необходимо установить ряд обстоятельств, имеющих значения для разрешения спора, в частности:

• установление соблюдения процедуры созыва и проведения общего собрания;
• уведомление всех собственников о проведении собрания;
• наличие кворума для принятия решения;
• результаты голосования.

Если общее собрание было проведено с существенными нарушениями требований действующего законодательства, и требования истца обоснованны, суд, с большей вероятностью, отменит принятое решение. Чтобы получить консультацию и квалифицированную правовую помощь, рекомендуем обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Обязательные платежи и взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются ТСЖ на основании сметы доходов и расходов на соответствующий финансовый год, утверждаемой общим собранием членов ТСЖ. Кроме того, общее собрание вправе учредить специальные фонды (например, резервный, фонд на восстановление и ремонт общего имущества), а также размер взносов в них.

Такие решения общего собрания ТСЖ обязательны для исполнения его членами, а по вопросам установления размера обязательных платежей, создания фондов, средства которых предназначены на восстановление и ремонт общего имущества, — и для собственников, не являющихся членами ТСЖ.

Таким образом, собственники, не являющиеся членами ТСЖ, обязаны нести расходы, связанные с содержанием общего имущества многоквартирного дома.