Представление интересов в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по спорам, связанным с навязыванием дополнительных услуг

Навязывание дополнительных услуг со стороны управляющей компании законом запрещено за исключением случаев, когда оказание таких услуг осуществляется по обоюдному согласию сторон на основании договора, заключенного в соответствии с законодательством.

В практике чаще всего распространено навязывание следующих услуг:

• установление дополнительных услуг, связанных с содержанием общего имущества дома при отсутствии их в перечне услуг по договору МКД (установка систем видеонаблюдения, сигнализации, охраны);
• взимание платы за услуги, оплата которых осуществляется в составе платы за содержание и ремонт общего имущества, например, за восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем (входит в мин. перечень услуг);
• взимание платы за услуги, которые связаны с текущей деятельностью организации (затраты на сбор платежей, таких как банковское вознаграждение, комиссии почтовой организации).

Если вы столкнулись с подобной проблемой, рекомендуем обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт». Алгоритм действий в данной ситуации следующий:

• досудебное урегулирование спора путем направления письменных претензий в управляющую компанию;
• обжалование действий / бездействия управляющей организацией в органы вышестоящих инстанций;
• урегулирование спора в судебном порядке путем подачи искового заявления;
• привлечение управляющей компании к административной ответственности.

За консультацией и юридическим сопровождением споров, связанных с навязыванием дополнительных услуг, вы можете обратиться в наше юридическое агентство.

Основным нормативным документом, регламентирующим такие правоотношения, является Жилищный кодекс РФ. Также правоотношения регулируются Постановлением Правительства РФ №354 от 6 мая 2011 года «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Этим постановлением утверждены правила, которые регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, порядок заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг и т. д.

В соответствии с Правилами пользователю могут быть предоставлены следующие услуги:

• холодное водоснабжение, то есть снабжение холодной питьевой водой, подаваемой по централизованным сетям холодного водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение);
• горячее водоснабжение, то есть снабжение горячей водой, подаваемой по централизованным сетям горячего водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме;
• водоотведение, то есть отведение сточных вод из жилого дома (домовладения), из жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме;
• электроснабжение, то есть снабжение электрической энергией, подаваемой по централизованным сетям электроснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме;
• газоснабжение, то есть снабжение газом, подаваемым по централизованным сетям газоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также продажа бытового газа в баллонах;
• отопление, то есть подача по централизованным сетям теплоснабжения и внутридомовым инженерным системам отопления тепловой энергии, обеспечивающей поддержание в жилом доме, в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
• обращение с твердыми коммунальными отходами, то есть транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов, образующихся в многоквартирных домах и жилых домах.

По общему правилу, установленному Постановлением Правительства РФ №354 от 6 мая 2011 года «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, оказывать услуги за плату.

Это возможно только при наличии договора и при взаимном соглашении сторон. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от исполнителя возврата уплаченной суммы.

Если владельцы жилых помещений в многоквартирном доме не согласны с предоставлением таких услуг, как консьерж, они имеют полное право отказаться от этого. Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание по правилам, регламентированным ст. 45-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В решении обязательно должно быть указано о возражениях и отказе от дополнительных услуг, навязываемых управляющей компанией. Самостоятельное навязывание услуг управляющей организацией в одностороннем порядке недопустимо и противоречит действующему законодательству.

Состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, автоматических запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома.

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Включение в структуру платы за помещение и коммунальные услуги оплату за домофон влечет за собой изменение цены договора. Размер платы за содержание и ремонт, жилого помещения может быть изменен по решению общего собрания собственников.

Таким образом, навязывание дополнительных услуг в виде обслуживания домофонов без согласия собственников жилых помещений недопустимо.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также правила оказания услуг (выполнения работ) установлены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013г. № 290.

Таким образом, дополнительные услуги, связанные с содержанием общего имущества, должны указываться в договоре управления МКД, и все последующие изменения вносятся в порядке, установленном таким договором (решением общего собрания собственников).

При этом дополнительные услуги, не связанные с содержанием общего имущества, могут быть оказаны только на основании договора с конкретным потребителем.

Зачастую дополнительные платные услуги навязываются организациями, осуществляющими управление многоквартирными домами, путем включения в договор условий, ущемляющих права потребителей, при этом исполнитель обосновывает это тем, что данные услуги являются обязательными и отказ от них невозможен.

Для установления факта навязывания дополнительных платных услуг, необходимо проанализировать заключенный с потребителем договор управления многоквартирным домом, платежный документ на оплату коммунальных услуг с целью определения объема оказываемых прав и обязанностей, волеизъявлений сторон, наличия существенных условий и условий ограничивающих, либо ущемляющих права.

Включение дополнительных услуг в перечень расходов допускается только при наличии:

• решения общего собрания собственников об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества и выделении в едином платежном документе отдельной строкой платы за дополнительные услуги в определенном размере;
• договора каждого жильца с организацией, оказывающей дополнительные услуги.

Во всех других случаях дополнительные услуги считаются навязанными, и гражданин может от них отказаться.

Управляющие организации, собираясь оказывать собственникам помещений в доме дополнительные услуги, обязательно должны провести общее собрание и вынести на голосование следующие, помимо обязательных, вопросы:

• утвердить включение услуги/работы в перечень работ и услуг по договору управления, и дату начала оказания такой услуги;
• установить размер платы за услугу в месяц в зависимости от площади помещения в собственности, количества человек, фиксированную сумму с каждой квартиры или др.;
• утвердить условия оказания и выполнения дополнительного сервиса, которые будут отражены в договоре с подрядчиком;
• утвердить форму подтверждения качества оказанных услуг (акт выполненных работ, иной документ) периодичность его подписания и лицо, уполномоченное подписывать акты;
• наделить управляющую организацию полномочиями заключать договоры на оказание дополнительной услуги от лица собственников помещений в доме.

В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

В соответствии с п. 5 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Таким образом, решение общего собрания в части установления платы за дополнительные услуги будет являться обязательным.

В первую очередь лучше обратиться непосредственно в управляющую компанию. Обращение должно быть в письменном виде. Если дополнительные услуги уже включены в платежку, лучше направить претензию.

Если обращения в управляющую компанию напрямую не помогли, на нее можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ), Роспотребнадзор, если не устраивает качество услуг. Федеральная антимонопольная служба (ФАС) принимает жалобы на слишком высокие цифры в платежках и на навязывание управляющей компанией невыгодных условий.

Если все эти способы не помогли, то на работу управляющей компании и отписки предыдущих ведомств следует жаловаться в прокуратуру, либо подавать иск в суд.

Нужно проанализировать платежный документ (квитанцию). По общему правилу квитанция на оплату ЖКХ должна содержать в себе указание полного названия каждого вида коммунальных услуг, величину тарифа, единицу измерения количества (или объема) коммунальных ресурсов или услуг, а также размер оплаты за каждый из них.

Все расходы на содержание жилого помещения рассчитываются согласно требованиям законодательства и включают в себя оплату расходов, которые идут на содержание внутридомовых инженерных систем. К ним относятся расходы на выплату объемов горячей и холодной воды, отопления, электроэнергии, которые требуются для необходимого содержания общедомового имущества. Поэтому такие платы полностью законные.

Если в платежный документ внесены дополнительные статьи расходов, не предусмотренные договором, следует обратиться за разъяснением у управляющую компанию и в дальнейшем действовать в рамках законодательства.

В случае если в платежке на оплату коммунальных услуг оказываются сомнительные либо новые пункты, которые при этом не были никак согласованы со всеми собственниками жилья, то не стоит безоговорочно оплачивать такие услуги. Необходимо сначала обратиться в управляющую компанию и узнать, откуда в платежном документе возникли новые пункты, касающиеся содержания общедомового имущества или каких-то добавочных услуг, не согласованных с жильцами.

Если не получится разрешить этот вопрос мирным путем, то потребуется скооперироваться с остальными владельцами жилья дома и отправить коллективную жалобу в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и прокуратуру, суд.

Направить жалобу можно в письменном виде посредством почтового отправления. Также это можно сделать на портале госуслуг в меню «Электронные сервисы». Нужно нажать «Написать обращение» и появится готовая форма. Это работает во всех российских регионах.

Если управляющей организацией не довольны не только вы, но и соседи, можно подать коллективную жалобу в относительно свободной форме, собрать подписи с фамилиями и именами. Далее этот документ можно приложить к жалобе на сайте.

К жалобе нужно приложить подтверждающие документы и подробно описать суть проблемы. За квалифицированной правовой помощью рекомендуем вам обратиться в наше юридическое агентство.