Представительство в судах общей юрисдикции, арбитражных судах по спорам, связанным с нарушением преимущественного права покупки

Профессиональная, высококвалифицированная юридическая помощь, представительство интересов в судах по спорам, связанным с нарушением преимущественного права покупки

Споры, связанные с нарушением преимущественного права покупки

Если имущество принадлежит двум и более собственникам, в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, считается, что оно находится в общей собственности. Эта собственность может быть долевой, когда часть в общей массе имущества конкретно определена, или совместной (если доли не выделены).

Статьей 250 ГК РФ регламентировано преимущественное право покупки доли имущества, находящегося в общей совместной или долевой собственности.

Исключение составляет продажа имущества посредством публичных торгов. Преимущественное право действует только в случае реализации имущества третьему лицу. Если покупателем является один из сособственников, остальные владельцы не могут заявлять о своем преимущественном праве покупки.

 В практике встречаются разные ситуации, когда между продавцом и остальными собственниками возникают споры. В случае невозможности урегулирования разногласий в добровольном порядке, следует обращаться в суд.

С целью соблюдения права преимущественной покупки сособственников, продавец обязан:

  • направить письменной извещение каждому владельцу о намерении реализовать свое имущество (в извещении указываются основные условия и цена);
  • в случае изъявления желания приобрести долю в общем имуществе сразу у нескольких совладельцев, право выбора возлагается на продавца.

Отказ совладельцев от покупки доли обязательно оформляется заявлением и удостоверяется нотариусом. В таком случае по истечении одного месяца владелец вправе продать свою долю третьим лицам.

При нарушении права преимущественной покупки заинтересованные лица вправе в трехмесячный срок обратиться в суд для восстановления нарушенных прав. 

Юридическое агентство «Юрисконсульт» предоставляет полный спектр услуг по спорам, связанным с нарушением преимущественного права покупки — от консультаций до представительства интересов в суде.

Какие работы входят в услугу по спорам, связанных с нарушением преимущественного права покупки

Благодаря многолетнему, успешному опыту работы наше юридическое агентство организует предоставление комплекса юридических услуг по спорам, связанным с нарушением требований действующего законодательства о преимущественном праве покупки, в частности:

  1. Юридические консультации.
  2. Детальное изучение обстоятельств спора.
  3. Правовой анализ документов.
  4. Составление искового заявления.
  5. Представление интересов в судах общей юрисдикции, арбитражном суде.
  6. Представительство интересов в компетентных органах государственной власти, управляющей компании.
  7. Сбор необходимых документов, которые имеют доказательственное значение.
  8. Подготовка возражений на исковые требования.
  9. Сопровождение сделок отчуждения имущества с соблюдением требований относительно преимущественного права покупки.
  10. Признание сделок, совершенных в нарушение преимущественного права покупки, ничтожными/недействительными.
  11. Требование перевода прав и обязанностей на покупателя, имеющего преимущественное право, в судебном порядке.

Наши юристы специализируются на предоставлении услуг в сфере гражданского, жилищного, земельного, договорного права. После консультации и изучения документов мы предложим оптимальное решение и выполним все необходимые правовые действия для достижения результата.

Необходимые документы

Клиент предоставляет юристу следующие документы:

Копию паспорта

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на имущество

Технический паспорт, технический план

(на жилое помещение, здание)

Документы, подтверждающие наличия денежных средств, необходимых для осуществления покупки имущества

Документ, подтверждающий внесение денег на депозит суда, при обращении в суд

Иные документы, имеющие доказательственное значение для рассмотрения дела по существу

Стоимость

Точная стоимость услуг обсуждается с клиентом в индивидуальном порядке при заключении договора. Цена, указанная в договоре, фиксированная и не подлежит изменению. Исключение составляют случаи увеличения объема услуг. Все нюансы относительно срока и порядка оплаты указываются в договоре.

Стоимость юридических услуг по спорам, связанным с нарушением права преимущественной покупки зависит от ряда факторов:

  • Категория дела и уровень сложности.
  • Объем выполняемой работы.
  • Необходимость выезда в другие населенные пункты.
  • Сроки предоставления юридических услуг.

Часто задаваемые вопросы

Преимущественное право — это возможность получить что-либо первыми, в обход очередности. Так, законодательство устанавливает для совладельцев общей долевой, совместной собственности, участников обществ с ограниченной ответственностью и акционерных обществ право приобрести доли либо акции в первую очередь, до того как они будут предложены третьим лицам.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Основные положения, касающиеся преимущественного права покупки, закреплены в ст. 250 ГК РФ.

Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.

При этом совладелец будет иметь преимущественное право покупки доли, которая отчуждается.

В соответствии с законом продавец обязан в письменной форме известить других собственников о продаже своей доли. Законом также установлен срок, в течение которого владельцы должны реализовать свое право, в противном случае отчуждение осуществляется на общих основаниях.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уведомление составляется в письменной форме. Законом не установлены четкие требования, но юристы рекомендуют соблюдать ряд условий:

  • данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
  • обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
  • уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

Документы, которые подтверждают исполнение преимущественного права покупки:

  • свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления совладельцу;
  • выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, ему, как и другим собственникам, при отчуждении доли в праве общей собственности одним из сособственников, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли. Согласно абзацу 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного.

Пункт 2 ст. 37 ГК РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю — давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Поскольку преимущественное право покупки является имущественным правом, отказ от него уменьшает объем прав, принадлежащих несовершеннолетнему. Следовательно, отказ подопечного от покупки, относится к сделкам, на совершение которых в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.

Росреестром реализована возможность извещения участников долевой собственности о продаже одним из собственников своей доли в праве собственности на недвижимость через официальный сайт Росреестра в случае, когда число сособственников более 20. За публикацию на сайте Росреестра извещения плата не взимается. Разместить такое извещение собственник может через «личный кабинет». Публикация извещения осуществляется собственником из «личного кабинета» сайта Росреестра путем заполнения специальной формы. Участникам долевой собственности на объект недвижимости, у которых активирован «личный кабинет», в течение 3 дней с даты размещения извещения о продаже одним из собственников своей доли будет направлено уведомление о публикации такого извещения. 

При этом если продавец известил сособственников о продаже доли через сайт Росреестра, при обращении к нотариусу подтверждать это не требуется, поскольку нотариус проверит данную информацию в специальном разделе сайта Росреестра, в котором опубликованное извещение доступно для просмотра в течение 3 месяцев.

Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа. Однако закон не содержит обязательное требование такого удостоверения отказа. Отказ может быть совершен в простой письменной форме. В последнем случае нотариус вправе воспользоваться нормами Основ законодательства Российской Федерации о нотариате с целью обеспечения законности заключаемого договора купли-продажи.

Перед отчуждением доли участник общества, который хочет продать свою долю или часть доли третьему лицу, обязан известить об этом остальных участников общества и само общество. Для этого нужно направить этим лицам через общество за свой счет нотариально удостоверенную оферту. Оферта должна содержать цену и другие условия продажи.

Оферта о продаже доли или части доли в уставном капитале общества считается полученной всеми участниками общества в момент ее получения обществом. Участники общества могут воспользоваться преимущественным правом покупки доли или части доли в уставном капитале общества в течение 30 дней с даты получения оферты обществом.

Обжаловать судебный акт можно путем подачи жалобы. Также лицо, чьи права и интересы были нарушены вправе обратиться в суд с иском о признании преимущественного права покупки и переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы:

  • квитанция об отправке;
  • опись вложения с почтовым штампом;
  • уведомление о вручении корреспонденции адресату;
  • распечатка почтового идентификатора.

Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.

Направить уведомление можно:

  • по последнему известному адресу места проживания;
  • по адресу недвижимости, долю в которой вы собираетесь продать (для этого нужно получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что квартира принадлежит конкретному человеку);
  • по адресу, который сообщат по запросу в МВД или на сайте Госуслуг.

Также вы можете обратиться к нотариусу, который подготовит уведомления о продаже и разошлет официальные запросы о месте жительства собственников, а потом и сами уведомления о продаже. Некоторые нотариусы выдают продавцам свидетельство об успешной или неуспешной передаче заявления; оно может пригодиться в суде как доказательство того, что были приложены все усилия для поисков соседей.

Если к моменту продажи части недвижимости наследники уже оформили свои права надлежащим образом и стали полноправными собственниками, они имеют право преимущественной покупки.

В остальных случаях право преимущественной покупки является правом материальным, а потому это право может переходить по наследству.

Преимущественное право можно обойти, совершив отчуждение либо небольшой части доли, либо всей доли на основании безвозмездной сделки. Преимущественное право в правоотношении общей собственности можно обойти, совершив сделку дарения.

Однако и в этом случае правообладатель может его защитить посредством признания данной сделки недействительной. Как показывает анализ судебной практики, основная сложность заключается в доказательстве притворности сделки.

Если соседи решили продать свои доли, вы имеете полное право не следовать их примеру. Но стоит взвесить все «за» и «против» такого решения, ведь продать квартиру целиком можно проще, быстрее и дороже. А ещё неизвестно, кто станет вашими новыми соседями.

Помните, что ваш сосед-собственник может продать свою долю, только если вы отказались купить её по цене, которую он предложит и другим покупателям. У вас есть 30 дней на принятие решения после того, как сосед передаст вам предложение.  Если цена вас устраивает, вы можете стать полноправным собственником квартиры.

Если же цена кажется завышенной, попробуйте проверить, нет ли сговора соседей с покупателями, возможно, такую цену указали для того, чтобы получить ваш отказ.

За консультацией вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Порядок работ по спорам, связанными с нарушением преимущественного права покупки
0

Изучение и анализ всех имеющихся документов

0

Определение предмета спорной ситуации

0

Проверка необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора

0

Согласование стоимости и сроков оказания юридических услуг по вопросу подготовки и направления претензии в адрес контрагента (кредитора, иного лица) (соблюдение досудебного порядка)

0

Заключение договора на оказание юридических услуг

0

Подготовка досудебной претензии

0

Направление досудебной претензии

0

Согласование стоимости оказания юридических услуг, в случае если не удовлетворены требования, изложенные в досудебной претензии

0

Заключение договора на оказание юридических услуг

0

Подготовка искового заявления

0

Согласование искового заявления с Заказчиком

0

Формирование приложения (подготовка пакета документов) к исковому заявлению

0

Отправка искового заявления сторонам по делу

0

Оплата государственной пошлины при подаче иска в суд

0

Подача искового заявления с приложением к нему в суд

0

Уточнение информации о движении дела в суде, в том числе дате и времени судебного заседания

0

Представление интересов в судебном заседании (участие в судебных заседаниях, судебных экспертизах, подготовка и подача в суд ходатайств, заявлений, запросов, возражений и прочих документов, предусмотренных процессуальным законодательством)

0

Получение судебного акта, которым оканчивается производство по делу и передача его вам

Контакты юридического агентства "ЮРИСКОНСУЛЬТ"

Центральный офис компании находится по адресу: г. Краснодар, ул. Калинина, 341, 2-й этаж, телефон +7 (989) 829-29-29

Нужна юридическая помощь?
ЗАДАЙТЕ ВОПРОС
Наши юристы проконсультируют вас по правовым вопросам и подскажут, как решить вашу проблему с минимальными затратами в кратчайшие сроки.