Представительство интересов физических и юридических лиц в судах по спорам с застройщиками, в том числе вытекающие из договора участия в долевом строительстве

Особенности и сложности такой категории споров, в первую очередь, обусловлены многогранностью законодательного регулирования и спецификой самих правоотношений между застройщиком, подрядной организацией и участником долевого строительства.

Особенности и сложности споров с застройщиком могут быть связаны с:

• некачественным выполнением работ;
• нарушением сроков;
• уклонением от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;
• привлечением инвестиционных средств на строительство;
• нарушением технических норм и стандартов и т. д.

Такая категория спора является одной из самых сложных в практике арбитражных судов Российской Федерации. Поэтому участнику долевого строительства важно обратиться к юристу и получить профессиональную помощь, а также представительство интересов на каждой стадии судебного разбирательства.

Основным нормативным правовым документов, регулирующим отношения между дольщиком и застройщиком является ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот закон был принят в конце 2004 года и, соответственно, распространяется на все правоотношения после его вступления в законную силу за одним исключением — закон не применяется в отношении объектов, реализация которых началась на основании разрешения, выданных до 01 апреля 2005 года. 

Правоотношения дольщиков и застройщиков также регулируются Градостроительным кодексом, Гражданским кодексом, процессуальными кодексами, Законом «О защите прав потребителей», документами Правительства РФ, рядом других федеральных законов и подзаконных актов.

По общему правилу это все происходит по установленной законом процедуре после завершения всех строительных работ и выполнения дольщиком своих обязательств (полной оплаты стоимости квартиры) в соответствии с условиями договора.

В юридической практике распространены случаи, когда признавать право собственности на квартиру по договору долевого участия приходится в судебном порядке. В основном, это происходит, когда застройщик нарушает условия договора и закона и уклоняется от выполнения взятых на себя обязательства.

Обратитесь в юридическое агентство «Юрисконсульт» и получите профессиональную консультацию прямо сейчас.

Застройщик может расторгнуть договор участия в долевом строительстве в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законодательством. В частности, если дольщик (участник долевого строительства) нарушает взятые на себя обязательства в части оплаты платежей.

В случае, если в соответствии с договором участия в долевом строительстве уплата цены договора должна производиться дольщиком путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Если уплата цены договора должна производиться дольщиком путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение им сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

В ряде случаев односторонний отказ может быть прямым нарушением закона и условий договора, соответственно, для защиты прав и интересов участника долевого строительства необходимо обращаться в суд.

Участник долевого строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от выполнения взятых на себя обязательств по договору долевого участия в следующих случаях:

• неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок более чем 2 месяца от срока, установленного в договоре;
• существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
• нарушения застройщиком обязанностей по предоставлению поручительства банка и доведения до сведения участников долевого строительства условий поручительства, а также сведения о поручителе (банке);
• иные установленные законом или договором случаи.

Исчерпывающего перечня оснований для обращения в суд с иском о расторжении договора долевого участия нет, все зависит от обстоятельств конкретной ситуации.

Законом предусмотрены следующие основания для расторжения договора участия в долевом строительстве:

• прекращение или приостановление строительства объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
• существенное изменение проектной документации строящихся объектов недвижимости;
• изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Под существенными нарушениями условий договора участия в долевом строительстве следует понимать частичное или полное невыполнение взятых на себя обязательств или выполнение условий, которые прямо противоречат:

• требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов
• иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени
• требованиям к качеству объекта долевого строительства.

В соответствии с действующим законодательством участник долевого строительства вправе потребовать уплату неустойки от застройщика, если последним были нарушены сроки сдачи объекта недвижимости. Как правило, размер, порядок расчетов неустойки (пени) определяются условиями договора.

Как показывает юридическая практика, средний процент неустойки равен 3%. Расчет осуществляется за каждый день просрочки. Если застройщик отказывается выплатить неустойку добровольно, участник долевого строительства вправе обратиться в суд с исковым заявлением. Если вам необходимы профессиональные юридические услуги по спорам с застройщиками, в т. ч., вытекающим из договора долевого участия, вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Законом установлено обязательное требование относительно проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Также государственной регистрации подлежат любые дополнительные соглашения к такому договору, изменения, дополнения, право уступки и т. п.

Если договор участия в долевом строительстве не прошел государственную регистрацию, он считается незаключенным, даже если документ подписан обеими сторонами. В такой ситуации даже в судебном порядке сложно будет доказать позицию дольщика.

Если вы планируете заключать договор долевого участия, обратитесь за консультацией к юристу. Специалист проведет анализ документа и будет представлять интересы дольщика на каждом этапе — от момента заключения договора долевого участия до регистрации права собственности на объект недвижимости.

При рассмотрении дела судом по существу обязательно проводится детальный, полный и глубокий анализ договора участия в долевом строительстве. Необходимо оценить все существенные условия: объект долевого строительства, срок его передачи участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект.

Если у сторон сделки при заключении договора не возникло разногласий относительно его существенных условий, в том числе относительно идентификации объекта долевого строительства, признать такой договор недействительным нельзя.

Как показывает судебная практика, несоответствие наименования объекта строительства, указанного в договоре, его наименованию в разрешении на строительство не свидетельствует о ничтожности договора и не является основанием для признания его недействительным.

Все зависит от обстоятельств конкретной ситуации. Так, если застройщик нарушает условия договора участия в долевом строительстве, например, несвоевременно сдает объект недвижимости, передал участнику долевого строительства объект ненадлежащего качества и т. п., это будет основанием для предъявления требований относительно компенсации морального вреда.

Определение размера компенсации зависит от моральных страданий дольщика. Заявленная сумма всегда оценивается судом, исходя из принципов справедливости, соразмерности и разумности. Как показывает практика, чаще всего дольщики предъявляют иски о взыскании компенсации морального вреда наряду с требованием об уплате неустойки.

По этому вопросу вам потребуется помощь юриста, за которой вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

В соответствии с требованиями федерального закона застройщик обязан в письменном виде уведомить участника долевого строительства о завершении строительства и готовности объекта к передаче. Уведомление должно быть направлено желательно почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

После получения уведомления стороны подписывают акт приема-передачи объекта недвижимости. Если участник долевого строительства был надлежащим образом уведомлен о готовности объекта, но в течение двух месяцев безосновательно уклоняется от приема помещения, застройщик вправе подписать акт в одностороннем порядке и это будет абсолютно законно.

Права участников в долевом строительстве закреплены на законодательном уровне. Еще на этапе заключения договора дольщик вправе ознакомиться с документами.

На этапе заключения договора дольщик имеет права затребовать любые документы, касающиеся как объекта недвижимости, так и самой организации – застройщика. Таким образом, участник ДУ может себя полностью обезопасить. К таким документам можно отнести:

• разрешением на строительство объекта;
• техническим и экономическим обоснованием;
• экспертным заключением по проектной документации;
• правом застройщика на земельный участок;
• учредительными документами застройщика;
• проектной документацией, в которой должны быть указаны не только все характеристики будущего здания, но и о сроках сдачи в эксплуатацию, этапах строительства, список подрядчиков, о предварительной стоимости объекта и прочая информация.

Признание договора участия в долевом строительстве возможно только в судебном порядке. Основанием для признания договора недействительным может послужить следующее:

• если привлечение денежных средств на строительство проходили с нарушениями или их проводило лицо, не имеющее на это права;
• при нарушении требований к проектной документации со стороны застройщика;
• при несоответствии характеристик объекта долевого строительства указанным в документах в момент заключения договора.

Также судом могут быть установлены иные основания в зависимости от конкретной ситуации. Получить консультацию и полный пакет юридических услуг по спорам с застройщиками вы можете в нашем юридическом агентстве.

Законом установлены следующие основания, по которым дольщик (участник долевого строительства) вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке:

• нарушение требований к качеству объекта или несвоевременное устранение недостатков;
• нарушение срока сдачи объекта более чем на 60 дней.

В судебном порядке договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут, если:

• строительство объекта приостановлено или прекращено;
• проектная документация была кардинально изменена, то есть значительно изменилась площадь жилых или нежилых помещений;
• было изменено назначение нежилых помещений, то есть общего имущества участников договора долевого участия.