Представительство интересов в судах общей юрисдикции, арбитражных судах по спорам с управляющей компанией (ТСЖ)

Основная задача управляющей компании — предоставление жильцам коммунальных услуг, проведение ремонта и иных действий, обусловленных договором и действующим законодательством.

Как показывает практика, споры между жильцами и управляющими компаниями — не редкость, и чаще всего они возникают из-за:

• задолженности или перерасчета коммунальных платежей;
• тарифов, установленных на коммунальные услуги;
• возмещения убытков, причиненных в результате затопления квартиры, если виновником является управляющая компания;
• неисполнение или ненадлежащее исполнение управляющей компанией своих обязательств.

Если у вас возникла спорная ситуация с управляющей компанией, рекомендуем обратиться за консультацией и профессиональной помощью в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Претензия — это документ, в котором заявитель излагает обоснование проблемы и свои требования к адресату. Если у вас возникла спорная ситуация или управляющая компания игнорирует выполнение своих непосредственных обязательств перед жильцами, необходимо направить письменную претензию.

С помощью такого документа вы сможете не только урегулировать спор (не во всех случаях приносит успех), но и получите доказательство на случай обращения в суд об использовании досудебных методов разрешения проблемы. Четких требований к составлению претензии нет, но такой документ должен быть содержательным, аргументированным и содержать конкретные требования. Рекомендуем вам поручить составление претензии к управляющей компании юристам.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, управляющая компания обязана информировать в письменной форме нанимателей или собственников жилых помещений об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Уведомление составляется в письменном виде и направляется всем собственникам не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере. Иной срок уведомления может быть закреплен в договоре управления.

Если собственник жилья или наниматель имеет задолженность, которую не погашает в добровольном порядке, управляющая компания вправе обратиться с соответствующим исковым заявлением в суд.

В ряде случаев помимо суммы задолженности управляющая компания может предъявить требования к собственнику жилого помещения, имеющему задолженность, о взыскании пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты.

В такой ситуации вы имеете право оспорить повышение платы за содержание жилого помещения, если таковое было необоснованным. Собственник жилого помещения или наниматель имеет право взыскать штраф с управляющей компании, размер которого составляет 50% от разницы сумм, начисленных по новому тарифу, и реальной стоимостью таких услуг.

Если повышение платы произошло по вине собственника или управляющая компания устранила такие нарушения до момента внесения платы собственником или нанимателем жилья, взыскать штраф по закону не получится.

По общему правилу, установленному Жилищным кодексом Российской Федерации, предоставление субсидий входит в компетенцию органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации или управомоченного учреждения. Если управляющая компания не является управомоченным учреждением, устанавливать субсидии она не имеет права.

Порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан устанавливаются Правительством Российской Федерации.

По решению жильцов многоквартирного дома управление имуществом может осуществляться управляющей компанией, с которой заключается договор в соответствии с требованиями действующего законодательства. В таком случае при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг, выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации.

Также на управляющую компанию возлагается ответственность за:

• содержание общего имущества;
• предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства;
• приостановку и ограничения предоставления коммунальных услуг.

Да, такая возможность закреплена в Жилищном кодексе РФ. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Уплата взносов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома — это не право, а прямая обязанность собственника жилого помещения, регламентированная Жилищным кодексом. Законодательно предусмотрен ряд оснований, по которым владелец жилого помещения или наниматель может не вносить взносы за капитальный ремонт общего имущества. Это допускается в следующих случаях, в частности:

• дом аварийный и подлежит сносу;
• земельный участок под домом изымается для муниципальных или государственных нужд;
• дом расположен на территории закрывающегося населенного пункта.

Товарищество собственников жилья — это распространенная форма самоуправления граждан, владеющих недвижимостью в многоквартирном доме. ТСЖ, по сути, — некоммерческая организация, создается на принципе равенства прав и интересов всех собственников. Функции управления вручаются правлению во главе с председателем, решения принимаются при наличии кворума на общих собраниях жильцов.

Управляющая организация и ТСЖ — это не одно и тоже. Управляющая компания — это коммерческая организация, которая осуществляет свою деятельность на основании лицензии.

Есть несколько вариантов действий в случае возникновения спорных правоотношений между собственниками жилых помещений и ТСЖ. В частности:

• претензионное письмо в правление с указанием выявленных нарушений, с приложением доказательной базы;
• жалоба в жилищную комиссию при администрации с перечислением сомнительных и незаконных фактов;
• обращение в прокуратуру, если есть уголовная составляющая деятельности правления;
• направление искового заявления в суд от лица одного собственника или коллектива жильцов.

Как показывает юридическая практика, наиболее распространенными спорами собственников жилых помещений в многоквартирных домах с ТСЖ являются:

• взыскание с собственников помещений в многоквартирном доме платы за содержание и ремонт общего имущества, управление домом и предоставление коммунальных услуг;
• взыскание с собственников помещений в многоквартирном доме разовых взносов в фонды;
• взыскание с членов ТСЖ платы;
• споры по земельному участку;
• обжалование решений общих собраний членов товарищества собственников жилья;
• оспаривание решений правления ТСЖ;
• споры, вытекающие из договоров купли-продажи, поставки, подряда и т.п., заключаемые ТСЖ.

Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Учитывая данную норму, непередача управляющей многоквартирным домом организацией технической документации на многоквартирный дом образует нарушение норм ЖК РФ, соответственно, такие действия можно обжаловать в судебном порядке и потребовать передачи документов на основании судебного акта.

Правоотношения в данной области регулируются жилищным, гражданским законодательством и Федеральным законом «О товариществах собственников жилья».

Для положительного разрешения спора с ТСЖ необходимо ориентироваться в жилищном законодательстве, понимать, какие документы нужно представить в суд для подтверждения своей позиции, собрать доказательства нарушений в действиях ТСЖ. При подготовке необходимых документов и сборе доказательств желательно обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Разделение коммунальных платежей возможно по заявлению собственников жилья в управляющую компанию или ТСЖ. После разделение коммунальных платежей каждый из собственников может вносить плату за коммунальные услуги на отдельный лицевой счет.   

Владение и пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех собственников объекта недвижимости. Если между собственниками возник разлад, то в судебном порядке, возможно, установить порядок пользования жилым помещением.