Представление интересов в суде по спорам по договорам купли-продажи нежилого помещения

Под нежилым помещением подразумевается та недвижимость, которая не предназначена для проживания в ней людей. К таким помещениям можно отнести: магазины, офисы, гаражи и иные строения. Также вышеупомянутыми помещениями могут являться строения каких-либо зданий или торговых центров.

Субъектами по договору купли-продажи нежилого помещения выступают: Продавец – физическое или юридическое лицо, которое передает право собственности на помещение за определенную сделкой выплату, а также Покупатель, физическое или юридическое лицо, которое приобретает право собственности на объект недвижимости у Продавца.

Данная сделка, согласно требованиям действующего законодательства, подлежит обязательному письменному оформлению и государственной регистрации.

Информация о предмете купли-продажи прописывается в начальных пунктах такого документа. В данном случае, предметом будет выступать нежилое помещение. Важно отразить в тексте документа исчерпывающие характеристики отчуждаемого объекта, а именно:

• по какому адресу оно расположено;
• имеется ли какое-либо прилегающее к помещению оборудование;
• обозначить количество квадратных метров в помещении;
• обозначить, кому нежилое помещение принадлежит по праву собственности и обременено ли оно правами третьих лиц.

Если вам нужна помощь в подготовке договора купли-продажи, обратитесь в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Договор купли-продажи недвижимости должен содержать условие о цене. Без такого условия сделку можно оспорить. Если по договору купли-продажи недвижимости продается несколько помещений, четко укажите стоимость за конкретные объекты. Иначе могут возникнуть споры о платежах и порядке их соотнесения с объектами. Стоимость, которую прописали в соглашении, оспорить без достаточных оснований не получится.

Если стороны договорились о рассрочке платежа, пропишите порядок, сроки и размеры платежей. Нельзя в одностороннем порядке менять порядок оплаты. Контрагент вправе оспорить такие действия.

Статья 461 ГК РФ гласит, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

То есть продавец в любом случае обязан вам возместить все убытки при изъятии помещения, даже если это положение будет исключено из договора. Первый и второй момент регулируются нормами ГК РФ. Это значит, что если вышеуказанные положения будут исключены из договора, то они всё равно имеют законную силу, так как прописаны в законе. Что касается изъятия нежилого помещения у покупателей основаниям, возникшим после исполнения договора, то по общему правилу, продавец отвечает за недостатки вещи, которые возникли до совершения сделки. Потом всю ответственность несет новый собственник.

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи — принятия нежилого помещения стороны договора купли-продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче. Таким образом, передача нежилого помещения означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

Каких-либо требований к передаточному акту или иному документу о передаче, кроме того, что он должен быть составлен в письменной форме и содержать подписи сторон и дату составления, законодательство не содержит.

Передаточный акт служит доказательством исполнения сторонами обязанностей по передаче-принятию помещения, поэтому составляется одновременно с вручением нежилого помещения либо непосредственно после такой передачи.

Только после передачи помещения и подписания документа о передаче продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию нежилого помещения.

Нередко договор купли-продажи между юридическими лицами заключают в отношении будущей недвижимости. Если готовый объект не будет соответствовать предварительным договоренностям, суд установит действительную волю сторон на момент заключения договора. Лицо, которое намеревалось приобрести иное строение, вправе взыскать убытки, если получит объект, не соответствующий требованиям.

Взыскание осуществляется в судебном порядке. За юридической помощью в данном вопросе вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

К основным обязанностям покупателя относятся обязанности принять и оплатить товар. Обязанность продавца осуществить передачу нежилого помещения и обязанность покупателя принять продаваемое помещение являются взаимообусловленными: продавец совершает действия по передаче помещения, которые необходимы и для исполнения обязанности по ее принятию покупателем.

Вместе с тем покупатель и продавец имеют соответствующие права: право требовать передачи и право требовать принятия помещения в соответствии с условиями договора. Эти права и соответствующие обязанности возникают одновременно — с момента заключения договора (исключение составляют сделки, совершенные под отлагательным условием).

Обязанность покупателя оплатить нежилое помещение предусмотрена в положениях п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 485, ст. 486 ГК РФ. Эта обязанность считается исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. Содержание этой обязанности включает в себя не только непосредственно платеж, но и в некоторых случаях принятие определённых подготовительных мер, необходимых для осуществления платежа (открытие специального банковского счета, выдача чека на сумму договора и др.).

Да, это обязательное требование, регламентированное действующим законодательством РФ. Важным условием купли-продажи недвижимости, в том числе нежилых помещений, является государственная регистрация перехода права собственности на нее. Статьей 551 ГК РФ право предусмотрена обязанность государственной регистрации перехода права собственности.

Отсутствие факта государственной регистрации является основанием для признания факта неисполнения стороной обязательств по передаче (приему) недвижимости и, как следствие, расторжения договора.

В соответствии с действующим законодательством лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание договора купли-продажи нежилого помещения недействительным по инициативе одного участника – это сложная и кропотливая процедура, для проведения который требуются весомые основания.

Условия для оспаривания сделок по недвижимости:

• сделка была совершена лицом, не имеющим соответствующих полномочий;
• нет согласия других собственников – например, супруг распорядился имуществом, приобретенным в браке;
• недееспособность стороны – лицо находилось в состоянии наркотического или алкогольного опьянения;
• сделки была проведена под действием угроз или силы, обманным путем;
• сделка совершена с имуществом с обременением – арестовано, сдано в аренду, заложено для получения кредита в банке.

Для осуществления сделки купли-продажи нежилого помещения нужно приложить юридическую документацию, чтобы сделка прошла законно и правильно, в частности:

• документы, подтверждающие право владения помещением;
• передаточный акт;
• кадастровый паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• квитанция об уплате госпошлины;
• документы об отсутствии долгов, связанных с этим помещением;
• паспорт физического лица;
• учредительные документы (для юридических лиц).

Задаток вносится покупателем в пользу продавца на основании статьи 380 ГК РФ. Он не может быть возвращен покупателю, если этот документ не оказывается подписан одной из сторон.

В случае виновности продающей стороны возвращается задаток в двойном размере плюс штраф, размер которого оговорен в договоре. Сроки возврата задатка также оговариваются в предварительном договоре.

Следует помнить, что сумма задатка входит в основную сумму продаваемой площади. Договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным после подписания его участниками правовых отношений.

В договоре купли-продажи коммерческого помещения непременно указывается:

• полное название организации или предприятия;
• организационно-правовая форма;
• адрес компании;
• реквизиты, согласно которым можно будет узнать о регистрации фирмы.

Не следует забывать, что заключение договора купли-продажи от имени филиала или структурного подразделения компании невозможно.

Если же всё-таки появилась в этом необходимость, глава филиала или подразделения может заключить при условии наличия у него юридической доверенности от руководителя головного офиса компании. Иначе сделка будет считаться незаконной.

Чтобы грамотно и без каких-либо задержек заключить такой договор, необходимо соблюдать следующий порядок действий:

• Подготовить все необходимые документы;
• Оформить предварительное соглашение;
• Составить основной договор;
• Заключить передаточный акт;
• Зарегистрировать сделку в Росреестре;
• Произвести расчет и передать помещение покупателю.

Обратите внимание, что нежилое помещение, находящееся в совместной собственности продать несколько сложнее. Оформить такую сделку можно только с согласия всех собственников недвижимости. Кроме того, с разрешения всех владельцев офис можно переоформить в долевую собственность, после чего каждый из них будет вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению.

Доход с продажи нежилого помещения, как и с других сделок по продаже недвижимости, облагается подоходным налогом, установленным законодательством. Однако это правило касается не всех собственников.

Чтобы определить, должны ли вы платить налог, выясните, как долго недвижимость находится в вашей собственности. Если срок владения составляет более 5 лет, вы легко сможете избежать лишних трат. Во всех остальных случаях налог с продажи составит 13% от общей суммы сделки.

Следует учесть, что в Налоговом Кодексе есть оговорка, которая касается индивидуальных предпринимателей. Так, если ИП продает нежилое помещение, он будет платить по нормам, предусмотренным для юридических лиц, то есть УСН-налог.