Представительство интересов в арбитражных судах по спорам по договорам аренды жилой комнаты

Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда комнаты», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наем жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юридическое лицо.

Термин «наем» применяется к жилым помещениям, когда нанимателем является физическое лицо. Поэтому если жилую комнату снимает человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Договоры найма бывают нескольких видов:

• краткосрочные (сроком до 11 месяцев);
• долгосрочные (от года и дольше).

Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышения платы, так как договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным лишь с этого момента. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

Для подачи искового требования о расторжении договора аренды, необходимо подготовить следующие документы:

• исковое заявление, в котором излагаются все заявленные истцом требования;
• копии искового заявления в размере равном количеству сторон спора;
• копия договора аренды;
• копия документа подтверждающего передачу имущества в аренду (в большинстве случаев таким документом является акт приема – передачи);
• копии документов о наличии задолженности (когда расторжение происходит в связи с долгами арендатора) либо копии иных документов в зависимости от оснований для судебного расторжения;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• доверенность на юриста, представляющего интересы стороны;
• прочие документы в зависимости от сути исковых требований.

В соответствии с требованиями жилищного законодательства собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Для начала вы или ваше доверенное лицо должны направить нанимателю письменную претензию с требованием об оплате задолженности и уведомить нанимателя о досрочном расторжении договора и необходимости освободить комнату не позднее установленного вами срока.

В случае невыполнения требований вы вправе обратиться в суд по месту нахождения сдаваемой комнаты. При этом в суде можно будет заявить требование не только о выселении нанимателя и взыскании задолженности по плате за наем за весь период неуплаты, но и потребовать взыскания с нанимателя неустойки (если неустойка предусмотрена договором), процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, понесенных расходов на ведение судебного дела и оплату услуг представителя.

Обеспечительный платеж работает по правилам ст. 381.1 ГК РФ. Если арендатор задерживает арендную плату или портит помещение, арендодатель удерживает нужную сумму без писем и судов. Если нарушений не было или от платежа что-то осталось, в конце аренды арендатор получает деньги назад. Проценты за пользование деньгами арендодатель не платит. По сумме платежа договариваются. Обычно она равна ставке за один-два месяца.

В договоре аренды стороны могут изменить и уточнить правила из закона:

• записать больше ситуаций, когда арендодатель списывает деньги;
• сделать обеспечительный платеж невозвратным;
• установить, что платеж списывают в счет арендной платы за последний месяц;
• обязать арендатора пополнять платеж в определенный срок, если арендодатель делает списание;
• записать, в какой срок арендодатель возвращает арендатору деньги после окончания аренды.

Если арендодатель не отдает возвратный платеж после окончания аренды, у него возникает неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. На сумму платежа можно насчитать проценты за каждый день задержки. Но, скорее всего, за долгом и неустойкой арендатору придется идти в суд.

Бывает другая ситуация. Арендатор заплатил, но что-то пошло не так, и в помещение он так и не въехал. В итоге договор разорвали, аренда не состоялась. Тут арендодатель обязан вернуть даже невозвратный депозит.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ, признание договора аренды помещения недействительным означает, что юридические последствия в виде, например, передачи арендатору объекта аренды, уплаты арендных платежей и иные, не наступают. Соответственно, все переданное по данному договору должно быть возвращено. Также может быть осуществлено взыскание аренды, уплаченной за период использования имуществом.

Недействительность договора аренды нежилого помещения наступает с момента его заключения. В свою очередь, все правоотношения, находящиеся в причинно-следственной связи с договором, также перестают действовать.

Арендодатель может расторгнуть договор в случае:

• наличия долга по арендным платежам;
• если имущество, сданное в аренду, было повреждено;
• если арендатор отказывается возвращать имущество;
• если арендатор самовольно внес изменения в состояние имущества;
• если арендатор не производит капитальный ремонт, хотя такая его обязанность предусмотрена договором аренды.

Арендатор может расторгнуть договор в случае:

• увеличения арендной платы, если такое увеличение не предусмотрено договором;
• если в помещении присутствуют такие нарушения, которые делают невозможным его использование по назначению, и такие нарушения не оговорены в договоре аренды;
• если арендодатель создает препятствия в пользовании имуществом, сданным в аренду;
• арендодатель не производит капитальный ремонт в сроки, установленные договором аренды;
• арендодатель не принимает имущество при прекращении отношений из договора аренды.

До обращения в суд стороны должны принять меры по досудебному урегулированию конфликта. Без выполнения этого условия подача иска в суд невозможна. Основной составляющей досудебных разбирательств являются переговоры, позволяющие прийти к взаимовыгодному решению.

В таком процессе необходима помощь опытных юристов, которые предпримут все необходимые действия, чтобы решить спор без передачи его на рассмотрение суда. Но если все досудебные рычаги урегулирования исчерпаны, а решение не найдено, спор возможно разрешить только в судебном порядке.

Чтобы защитить права арендодателя, перед совершением сделки необходимо заключать договор найма жилого помещения. Это единственный залог того, что стороны будут соблюдать оговоренные условия.

Такой документ составляется в простой письменной форме с указанием паспортных данных арендатора и арендодателя, штрафных санкций за нарушение условий договора, стоимости и порядка оплаты.

В нем также важно отразить размер залоговой суммы и установить срок, за которой жильцы должны предупредить владельца о переезде. При этом договор, заключенный на срок от одного года, в соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ необходимо регистрировать в Росреестре.

Если недобросовестные квартиросъемщики покинули жилье без предупреждения, не заплатили за аренду и отказываются идти на контакт, советуем обращаться в суд. Подать исковое заявление можно по месту нахождения жилой комнаты, которую они арендовали.

Невнесение нанимателем платы за жилое помещение является самостоятельным основанием для того, чтобы потребовать в судебном порядке расторжения договора. Правда, даже при краткосрочном найме такая просрочка должна быть допущена более двух раз.

Выходом в данной ситуации может стать добровольное возмещение соседям суммы ущерба и обращение в суд к арендатору. К иску следует приложить как договор аренды, в котором прописаны обязанности, касающиеся ремонта помещения, так и документы, которые относятся непосредственно к причинению ущерба, например, акты, оценка вреда.

Если собственник выплатил соседям возмещение за причиненный ущерб в полном объеме, которое произошло по вине арендатора, он сохраняет право потребовать от него компенсации понесенных расходов в порядке регресса.

За юридической консультацией по данному вопросу вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт». Для связи со специалистом выбирайте наиболее подходящий способ.

Производить капитальный ремонт и переустройство жилого помещения без письменного разрешения собственника жилой комнаты арендаторы не имеют права. Во время проживания они обязаны производить только мелкий текущий ремонт — поддерживать имущество в исправном состоянии и брать на себя расходы по его содержанию. Такая норма прописана в ч. 2 ст. 616 ГК РФ.

За самовольную перепланировку жилого помещения арендатору грозит административная ответственность. Чтобы ее избежать, потребуется вернуть жилое помещение в исходное состояние.

В случае отказа жильцов выполнения законных требований устранять нарушения права собственности владельцу придется через суд.

Взыскать материальный ущерб с жильцов, которые сдали жилую комнату третьим лицам, получится не у всех хозяев. В большинстве договоров отсутствует пункт, определяющий ответственность нанимателей за сдачу жилья в субаренду.

Если такого пункта нет, в судебном порядке владелец жилого помещения может рассчитывать только на расторжение договора найма в связи с существенными нарушениями его условий. В такой ситуации сложно говорить о получении денежной компенсации, если только имуществу арендодателя не был причинен ущерб.