Представительство интересов в арбитражных судах по спорам по договорам аренды земельного участка
Юридическое агентство «Юрисконсульт» — ваш надежный партнер в решении споров по договорам аренды земельного участка. Мы предоставляем профессиональные юридические услуги — консультации, подготовка процессуальный документов, досудебное урегулирование споров между контрагентами, представление интересов в арбитражном суде первой инстанции, обжалование судебных актов. Мы гарантируем приемлемые цены, высокое качество услуг, индивидуальный подход, абсолютную конфиденциальность, законность
Споры по договорам аренды земельного участка
Между юридическими лицами различных организационно-правовых форм довольно часто возникают спорные правоотношения, вытекающие из договора аренды земельного участка. Аренда земли может быть обусловлена необходимостью осуществления хозяйственной деятельности, в частности, для обслуживания нежилого здания (склада, производственного цеха, прилегающей территории к офису), для выполнения сельскохозяйственных работ и т. д. В обязательном порядке договор аренды земли заключается в письменной форме с соблюдением требований, установленных законодательством. Также в договоре указываются все существенные условия, касающиеся аренды. В первую очередь, контрагентам нужно обратить внимание на характеристику предмета аренды — месторасположение земли, площадь, назначение, качественные характеристики. Еще одним важным условием договора аренды земельного участка является арендная плата, порядок ее внесения, сроки и условия, а также обязательства сторон.
В практике юристам юридического агентства «Юрисконсульт» приходилось сталкиваться со спорами по договорам аренды земельного участка различного характера, в том числе:
- понуждение к заключению договора аренды;
- использование земельного участка не по целевому назначению;
- передача в аренду земли, на которую заявляют свои права третьи лица;
- передача земли в субаренду при отсутствии такого права;
- существенное ухудшение состояния земельного участка;
- повышение арендной платы;
- неуплата аренды в установленные сроки, в результате чего образуется задолженность;
- нарушение арендодателем обязательств по договору;
- признание договора недействительным из-за несоблюдения требований закона при его заключении и мн. др.
К разрешению споров по договорам аренды земельного участка нужно подходить профессионально с правовой точки зрения. Помимо норм материального и процессуального права, следует оценить судебную практику, чтобы разработать верную позицию и защитить свои права. Если вы стали стороной спора по договорам аренды земельного участка, обращайтесь в юридическое агентство «Юрисконсульт». Мы знаем, как вам помочь!
Какие работы входят в услугу по спорам по договорам аренды земельного участка
Оказывая клиентам — юридическим лицам любой организационно-правовой формы юридические услуги по спорам по договорам аренды земельного участка, мы выполняем следующие виды работ:
- юридические консультации по вопросам, связанным с заключением, изменением, расторжением и признанием договора аренды недействительным;
- анализ договора аренды;
- разработка правовой позиции клиента;
- подготовка документов, необходимых для обращения в арбитражный суд;
- составление письменной претензии;
- ведение переговоров с контрагентом;
- расчет суммы задолженности по договору аренды;
- расчет цены иска;
- представительство интересов клиента в суде первой инстанции;
- подготовка апелляционной жалобы;
- подготовка кассационной жалобы;
- консультации и представление интересов на стадии принудительного исполнения судебного решения.
Необходимые документы
К иску по спору по договорам аренды земельного участка прилагаются следующие документы:
Копия договора аренды земельного участка
Кадастровая документация
План земельного участка
Учредительные документы участников спора
Правоустанавливающие документы на землю
Платежные поручения, подтверждающие внесение арендной платы
Акт приема-передачи объекта аренды
Квитанция об оплате государственной пошлины
Нотариальная доверенность на ведение дела в суде
Иные документы, которые являются доказательствами
Стоимость
Для определения стоимости юридических услуг юристу необходимо провести детальный анализ ситуации и ознакомиться с документами. Как правило, к формированию цены у нас индивидуальный подход.
Отдельные юридические услуги оцениваются по прайсу. Комплексное юридическое обслуживание рассчитывается индивидуально, с учетом ряда факторов.
Если вы хотите получить предварительный расчет, консультацию и узнать больше о наших услугах, свяжитесь с представителем юридического агентства «Юрисконсульт» любым оптимальным для вас способом.
Часто задаваемые вопросы
На какой срок можно заключить договор аренды земельного участка?
Руководствуясь нормами ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Обязательна ли государственная регистрация договора аренды земельного участка?
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, долгосрочный договор аренды земельного участка в обязательном порядке подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Может ли арендодатель требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка, и в каких случаях это возможно?
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Вправе ли арендатор рассчитывать на преимущественное право аренды земельного участка после истечения срока действия договора?
Гражданский кодекс РФ предусматривает, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Может ли арендатор передать земельный участок в субаренду без согласия арендодателя?
В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Исключение есть в отношении резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества.
Кто устанавливает размер арендной платы за аренду земли, которая находится в муниципальной собственности?
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
- Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
- органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
- органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Кто может выступать арендодателем земельного участка?
Земельные участки находятся в собственности разных лиц и юридических структур. Поэтому и договор заключается с различными арендодателями:
- частными физическими лицами;
- коммерческими организациями;
- муниципалитетом;
- государством в лице населенного пункта.
При заключении договора аренды с физическими лицами и коммерческими организациями объектом сделки выступает частная собственность. Стороны заключают типовой договор аренды, обговаривая все необходимые условия сделки.
Можно ли оспорить договор аренды, если в нем не указаны точные характеристики арендуемого земельного участка?
По общему правилу, установленному Гражданским кодексом РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку такой договор считается незаключенным, то оспаривать его нет необходимости, поскольку он не порождает никаких юридических последствий.
Что делать, если после заключения договора аренды арендодатель уклоняется от передачи земельного участка арендатору?
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
В такой ситуации есть два способа урегулирования спора — внесудебный (претензионный) и судебный. За квалифицированной юридической помощью в данном вопросе рекомендуем обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».
Какие сведения обязательно нужно указывать в договоре аренды земельного участка?
Вот примерная информация, которую необходимо указать в основных разделах договора аренды земельного участка:
- общая площадь, занимаемая участком;
- кадастровый номер;
- адрес;
- предназначение (с какой целью будет использоваться участок);
- разрешенное использование.
Обязательной составляющей данного договора является приложение, которое представляет собой план земельного участка и четко показывает его границы.
Описи в документе подлежат также все строения и коммуникации. Сумма ежемесячной платы за аренду должна быть внесена в соответствующий раздел договора, при этом отдельно уточняется сумма НДС. Здесь же, при подписании договора, необходимо указать срок внесения арендатором оплаты.
Для исключения возможных споров, в договоре следует сразу указать какая именно из сторон (по предварительно достигнутому соглашению) берет на себя расходы, которые связаны с государственной регистрацией.
Кто отвечает за недостатки земельного участка — арендодатель или арендатор?
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Прекращается ли сервитут при передаче земельного участка в аренду?
В соответствии с требованиями ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Если арендатор умер, прекращается ли действие договора аренды автоматически?
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
На какой срок максимально можно заключить договор аренды земельного участка под строительство здания?
В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений.
Когда допускается переуступка права аренды на земельный участок?
Оформить передачу можно в следующих случаях:
- если в договоре аренды не прописано условие о запрете на уступку;
- если сельскохозяйственный надел планируется использовать по прямому его назначению;
- если на земле нет незаконных сооружений;
- если на надел нет обременения;
- если есть согласие собственника (когда оно требуется).
Невозможно переступить права в следующих случаях:
- если в договоре аренды прописано условие о запрете на переоформление на другого человека;
- если сельскохозяйственный надел планируется использовать для постройки жилого дома (несоответствие назначения земель);
- если на земле находятся незаконные сооружения;
- если надел обременен.
Порядок работ по спорам по договорам аренды земельного участка
Клиент может связаться с нами любым удобным способом — по телефону, посредством электронной почты или прийти в офис.
Мы организовываем свою работу по следующему алгоритму:
Изучение и анализ всех имеющихся документов
Определение предмета спорной ситуации
Проверка необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора
Согласование стоимости и сроков оказания юридических услуг по вопросу подготовки и направления претензии в адрес контрагента (кредитора, иного лица) (соблюдение досудебного порядка)
Заключение договора на оказание юридических услуг
Подготовка досудебной претензии
Направление досудебной претензии
Согласование стоимости оказания юридических услуг, в случае если не удовлетворены требования, изложенные в досудебной претензии
Заключение договора на оказание юридических услуг
Подготовка искового заявления
Согласование искового заявления с Заказчиком
Формирование приложения (подготовка пакета документов) к исковому заявлению
Отправка искового заявления сторонам по делу
Оплата государственной пошлины при подаче иска в суд
Подача искового заявления с приложением к нему в суд
Уточнение информации о движении дела в суде, в том числе дате и времени судебного заседания
Представление интересов в судебном заседании (участие в судебных заседаниях, судебных экспертизах, подготовка и подача в суд ходатайств, заявлений, запросов, возражений и прочих документов, предусмотренных процессуальным законодательством)
Получение судебного акта, которым оканчивается производство по делу и передача его вам
Контакты юридического агентства "ЮРИСКОНСУЛЬТ"
Центральный офис компании находится по адресу: г. Краснодар, ул. Калинина, 341, 2-й этаж, телефон +7 (989) 829-29-29