Представление интересов в арбитражных судах по спорам по договорам аренды нежилого помещения

Юридическое агентство «Юрисконсульт» — это команда высококвалифицированных юристов, которые предоставляют полный комплекс услуг правового характера по спорам по договорам аренды нежилого помещения. Мы гарантируем индивидуальный подход, всесторонний и объективный анализ спора, выбор оптимального способа решения проблемы, оценку перспектив, доступные цены, высокий профессионализм и полную конфиденциальность

Споры по договорам аренды нежилого помещения

Вопросы аренды урегулированы гражданским законодательством Российской Федерации. Как показывает практика, нежилые помещения часто выступают объектом аренды в коммерческих целях. Субъектами таких правоотношений являются юридические лица. Соответственно, возникающие между ними споры подлежат разрешению либо во внесудебном (претензионном) порядке или в арбитражном суде с учетом правил подсудности. Если договор аренды нежилого помещения заключен на срок от 1 года, его обязательно не только составить в письменной форме, но и зарегистрировать в установленном законом порядке. Нежилое помещение можно использовать в коммерческих целях — для размещения офиса, склада, производственного цеха, осуществления торговли и т. п. Целевое назначение и порядок использования обязательно обсуждаются контрагентами, чтобы в будущем избежать споров.

Несмотря на то, что многие бизнесмены относятся внимательно к заключению договора аренды нежилого помещения, в большинстве случаев споров и разногласий им не удается избежать. Этому могут послужить следующие причины:

  • несвоевременная уплата аренды арендатором, в результате чего образовалась задолженность;
  • ухудшение технического состояния, повреждение или уничтожение имущества арендодателя;
  • нарушение арендодателем взятых на себя обязательств;
  • изменение размера арендной платы в одностороннем порядке;
  • расторжение договора с нарушением требований законодательства;
  • заключение договора арендодателем, который не имеет законных прав на объект аренды;
  • предъявление требований на объект аренды третьими лицами;
  • иные причины.

Юристы юридического агентства «Юрисконсульт» проведут полный, всесторонний и объективный анализ спорных правоотношений и определят реальные перспективы клиента в разрешении проблемы. Если вы хотите заручиться поддержкой высококвалифицированных специалистов и защитить свои права и законные интересы, обращайтесь в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Какие работы входят в услугу по спорам по договорам аренды нежилого помещения

Правовая помощь по спорам по договорам аренды нежилого помещения включает в себя следующие виды работ:

  • юридические консультации (письменные, устные, дистанционные);
  • правовая экспертиза договора аренды нежилого помещения;
  • определение правовой позиции клиента;
  • изучение обстоятельств спора и определение реальных перспектив;
  • переговоры с контрагентом;
  • составление письменной претензии;
  • заключение мирового соглашения;
  • внесение изменений в договор аренды;
  • расторжение договора аренды;
  • представительство интересов в арбитражном суде при разрешении спора по договорам аренды нежилого помещения по существу;
  • подготовка апелляционной, кассационной жалоб;
  • расчет суммы компенсации за причиненный вред;
  • расчет суммы неустойки;
  • сопровождение клиента (в т. ч. консалтинговые услуги) при исполнении судебного акта.

Необходимые документы

Для обращения в суд по спорам по договорам аренды нежилого помещения необходимо собрать следующий пакет документов:

Передаточный акт арендованного имущества

Квитанции, подтверждающие оплату аренды за определенный период

Уставные документы арендатора и арендодателя

Исковое заявление

Платежное поручение (квитанция), подтверждающая оплату государственной пошлины

Документ, подтверждающий основание освобождения от уплаты госпошлины (при наличии)

Копия договора аренды нежилого помещения

Правоустанавливающие документы на нежилое помещение

Техническая документация на объект аренды

Пакет документов для каждой из сторон — участников процесса

Иные документы, играющие роль доказательств по делу

Стоимость

Для определения стоимости юридических услуг по спорам по договорам аренды нежилого помещения вам необходимо обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Для связи выбирайте любой удобный способ. Чтобы установить точную цену, нам нужно проанализировать спорные правоотношения и ознакомиться с документами.

Главный фактор, влияющий на стоимость услуг — объем работы, которую предстоит выполнить юристам в рамках представления интересов клиента по спорам по договорам аренды нежилого помещения.

Часто задаваемые вопросы

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остается у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачет ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если договор аренды государственную регистрацию не прошел, следовательно, считается незаключенным.

Если факт пользования помещением без установленных законом оснований подтвержден документально, то здесь имеет место неосновательное обогащение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему, то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, в том месте, где оно происходило.

Если договор считается незаключенным, то для взыскания договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей, нет законных оснований.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принад­лежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственни­ком сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

На основании п. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные ин­тересы граждан и юридических лиц.

По ст. 619 ГК РФ, арендодатель может досрочно расторгнуть договор через суд (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), если арендатор:

  • капитально не ремонтирует имущество, когда по договоренностям или закону это его обязанность;
  • по истечении установленного договоренностями срока платежа не платил за аренду (более двух раз подряд);
  • существенно ухудшает имущество либо использует его с существенным нарушением (договорных условий или назначения), либо с неоднократными нарушениями.

По п. 2 ст. 450 ГК РФ, у арендодателя могут быть и другие основания для досрочного расторжения сделки.

По ст. 620 ГК РФ, арендатор может досрочно расторгнуть сделку через суд, когда:

  • имущество (по обстоятельствам, не зависящим от арендатора) оказалось непригодно для использования;
  • арендодатель капитально не ремонтирует имущество в оговоренные или разумные сроки, если это его обязанность;
  • при заключении арендного соглашения арендодатель умолчал о недостатках имущества, которые препятствуют его эксплуатации и которые арендатор не мог обнаружить при заключении сделки, когда осматривал или проверял имущество;
  • не передает или иным образом препятствует использованию имущества.

На законодательном уровне нет четкой формы соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения. Как показывает юридическая практика, такой документ должен содержать следующие реквизиты:

  • наименование документа с указанием места и даты составления соглашения, а также его номера;
  • персональные данные арендодателя и арендатора. Для юридических лиц — это их полные наименования плюс информация о государственной регистрации в соответствующем статусе. Для физических лиц — это их паспортные данные плюс информация о месте проживания;
  • какой именно договор (с указанием его номера) расторгается (признается недействительным) и с какой даты это происходит;
  • указание на акт приема-передачи, по которому передается помещение;
  • отсутствие претензий друг к другу;
  • дата с подписями сторон.

Чтобы расторгнуть договор по аренде нежилого помещения, соглашение нужно дополнить такими документами:

  • копия договора;
  • документы, которые подтверждают личность арендодателя и арендатора;
  • акт приема-передачи нежилого помещения — с информацией о сторонах (с их реквизитами), объектах в передаваемом нежилом помещении, состоянии этих объектов, а также о состоянии всей нежилой недвижимости в целом;
  • уведомление о решении одной из сторон прекратить сделку направляется другой стороне. В нем следует указать наименование, информацию о сделке, которая прекращается, данные сторон, их реквизиты, причины такого решения со ссылками на закон, даты прекращения правоотношений и составления документа, подпись отправителя.

Расторжение договора аренды может происходить по следующему алгоритму:

  • составление двух экземпляров соглашения о прекращении сделки с подписями сторон;
  • подготовка необходимых дополнительных документов;
  • обращение в Росреестр для внесения в ЕГРН записи о прекращении сделки, если ее срок более года;
  • после внесения этой записи в ЕГРН сделка утрачивает силу.

Если сторонам не удалось достичь соглашения о расторжении договора, необходимо обращаться в суд. За юридической помощью по данному вопросу вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Когда один из участников сделки против ее прекращения, заинтересованному в этом лицу придется пройти следующие этапы:

  • Написать и отправить уведомление о намерениях прекратить аренду (можно почтой, чтобы отследить его получение контрагентом). Рассматривать такое уведомление могут месяц с момента получения. После чего контрагент может согласиться прекратить договор. Тогда составляется дополнительное к основному соглашение. Желающий прекращения договоренностей контрагент вправе обратиться в суд, только если посланное им уведомление игнорируется вторым контрагентом.
  • Подача соответствующего иска в суд (с изложением всех важных обстоятельств дела, и оснований для прекращения аренды).
  • Рассмотрение дела в суде.
  • Вынесение судебного решения. Если суд решит, что оснований для завершения договора недостаточно, иск не удовлетворят.

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

  • Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
  • Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
  • Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
  • Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Пунктом 1 статьи 623 ГК РФ установлено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

При отсутствии правового основания использования имущества собственник имеет право взыскать с лица, использовавшего имущество:

  • убытки (реальный ущерб и неполученную выгоду). Как правило, их размер определяется на основании экспертизы, назначенной судом;
  • потенциальный доход, если имущество было сдано в аренду неуправомоченным лицом. Иск предъявляется к недобросовестному арендодателю и (или) арендатору в соответствии со ст. 303, 322 ГК РФ, которые в силу ст. 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения;
  • неосновательное обогащение, если имущество использовалось без договора.

Оплата коммунальных услуг не является сама по себе формой арендной платы, поскольку содержание имущества — обязанность арендатора. По спорам о предоставлении и оплате коммунальных услуг можно отметить следующее:

  • при отсутствии договора с арендатором на оказание коммунальных услуг обязанность по их оплате лежит на собственнике. При наличии договора арендатора с коммунальными службами такую обязанность несет арендатор;
  • если прямые договоры с поставщиками — у арендодателя, с арендатора не снимается обязанность по содержанию оборудования в исправности;
  • арендатор обязан оплачивать фактически потребленные услуги.

По общему правилу арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при следующих условиях:

  • надлежащее исполнение обязанностей;
  • письменное уведомление другой стороны о намерении заключить новый договор аренды;
  • согласие с условиями, на которых предполагалось заключение договора с другим арендатором.

Другим вариантом продления договорных отношений является предусмотренное п. 2 ст. 621 ГК РФ молчаливое продолжение использования арендатором имущества на тех же условиях.

Различие между этими двумя способами продления аренды состоит в том, что в первом случае условия договора согласовываются заново (заключается новый договор), по ним могут возникнуть разногласия, а во втором случае действуют прежние условия — этим он может быть более выгоден для арендатора.

Порядок работ по спорам по договорам аренды нежилого помещения

Клиент может связаться с нами любым удобным способом — по телефону, посредством электронной почты или прийти в офис.

Мы организовываем свою работу по следующему алгоритму:

0

Изучение и анализ всех имеющихся документов

0

Определение предмета спорной ситуации

0

Проверка необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора

0

Согласование стоимости и сроков оказания юридических услуг по вопросу подготовки и направления претензии в адрес контрагента (кредитора, иного лица) (соблюдение досудебного порядка)

0

Заключение договора на оказание юридических услуг

0

Подготовка досудебной претензии

0

Направление досудебной претензии

0

Согласование стоимости оказания юридических услуг, в случае если не удовлетворены требования, изложенные в досудебной претензии

0

Заключение договора на оказание юридических услуг

0

Подготовка искового заявления

0

Согласование искового заявления с Заказчиком

0

Формирование приложения (подготовка пакета документов) к исковому заявлению

0

Отправка искового заявления сторонам по делу

0

Оплата государственной пошлины при подаче иска в суд

0

Подача искового заявления с приложением к нему в суд

0

Уточнение информации о движении дела в суде, в том числе дате и времени судебного заседания

0

Представление интересов в судебном заседании (участие в судебных заседаниях, судебных экспертизах, подготовка и подача в суд ходатайств, заявлений, запросов, возражений и прочих документов, предусмотренных процессуальным законодательством)

0

Получение судебного акта, которым оканчивается производство по делу и передача его вам

Контакты юридического агентства "ЮРИСКОНСУЛЬТ"

Центральный офис компании находится по адресу: г. Краснодар, ул. Калинина, 341, 2-й этаж, телефон +7 (989) 829-29-29

Нужна юридическая помощь?
ЗАДАЙТЕ ВОПРОС
Наши юристы проконсультируют вас по правовым вопросам и подскажут, как решить вашу проблему с минимальными затратами в кратчайшие сроки.