Представительство интересов в судах всех инстанций по спорам о земельном участке при переходе права собственности на недвижимость

Хотите разрешить спор о земельном участке при переходе права собственности на недвижимость и получить профессиональную юридическую помощь? Юридическое агентство «Юрисконсульт» — эксперт №1 по вопросам земельных правоотношений. Мы поможем решить вашу проблему

Спор о земельном участке при переходе права собственности на недвижимость

Земельные правоотношения — это сфера, в которой часто между пользователями или собственниками возникают различные споры.

Одной из самых популярных категорий являются споры о земельном участке при переходе права собственности на недвижимость.

Чтобы защитить свои права и интересы, землепользователю или собственнику лучше сразу обратиться за помощью к юристам.

При разрешении подобных споров следует учитывать не только нормы материального права, но и процессуального. Также ключевую роль играет правоприменительная практика.

Так, в соответствии с Земельным кодексом, участки земли и находящиеся на них сооружения, объекты или здания — это единое целое. Соответственно, из этого можно сделать вывод, что в случае перехода собственности на дом или иной объект недвижимости, автоматически собственник приобретает аналогичные права и на земельный надел.

Но не все так просто. Если земля принадлежит человеку на праве собственности, то при отчуждении недвижимости, предметом сделки должен выступать и земельный надел.

В противном случае, собственник земли останется прежним, а вот новые хозяева дома или строения получат право пользования землей, на которой находится недвижимости, а также наделом, необходимым для обслуживания дома или иного недвижимого объекта.

Лучше всего спор предотвратить. Перед осуществлением сделки рекомендуем обращаться к юристам юридического агентства «Юрисконсульт». После проведения анализа правоустанавливающих документов наши специалисты составят проект договора, в котором отразят все ключевые моменты, чтобы исключить возникновение спора в будущем.

Если спор уже возник, мы поможем его разрешить добровольно (по соглашению сторон) или в судебном порядке.

Обращаясь к судебной практике, в частности, решениям Верховного Суда, можно прийти к выводу, что:

  • при отчуждении земли собственником третьим лицам, предметом сделки помимо недвижимости должна выступать земля;
  • если собственнику недвижимости земля принадлежала на праве постоянного пользования, то новый владелец дома или иного недвижимого объекта вправе однократно воспользоваться правом и перевести земельный надел в частную собственность.

Какие работы входят в услугу по спорам о земельном участке при переходе права собственности на недвижимость

Юристы нашего агентства предоставляют комплексные консалтинговые и юридические услуги, в число которых входят:

  1. Устные, письменные юридические консультации.
  2. Анализ документов, предоставленных клиентов
  3. Изучение спорных правоотношений.
  4. Составление плана действий, определение правовой позиции.
  5. Юридическое сопровождение выполнения кадастровых действий.
  6. Составление документов для обращения в компетентные органы.
  7. Обжалование действий/бездействия компетентных государственных органов.
  8. Подготовка пакета документов для обращения в суд общей юрисдикции или арбитраж.
  9. Представительство интересов клиента в суде, независимо от процессуального статуса участника дела.
  10. Обжалование судебного решения.
  11. Помощь в регистрации права собственности на землю и недвижимость.

Необходимые документы

Чтобы определить точный перечень документов, которые понадобятся для разрешения спора о земельном участке при переходе права собственности на недвижимость, юристу нужно всесторонне изучить ситуацию и определить правовую позицию клиента.

Так, могут понадобиться следующие документы:

Акт на право собственности или пользования земельным участком

Договор, подтверждающий переход права собственности на объект недвижимости (мена, дарение, купля-продажа и т. д.)

Кадастровая документация

Технический план

Заключение землеустроительной экспертизы

Отчет о проведении оценки рыночной стоимости земельного надела

Паспорт физического лица

На основании предоставленных клиентом документов юрист проводит анализ и составляет исковое заявление. При необходимости наши специалисты соберут недостающие документы, имеющие доказательственное значение по делу о земельном участке при переходе права собственности на недвижимость.

Стоимость

Для определения точной стоимости юридических услуг в рамках оказания помощи по спорам о земельном участке при переходе права собственности на недвижимость, юристу нужно учесть следующие факторы:

  • объем работы;
  • местонахождение клиента;
  • сложность спора;
  • подсудность.

Часто задаваемые вопросы

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы участка земли и всех располагающихся на нем объектов недвижимого имущества. Согласно данному принципу все расположенные на участке земли объекты всегда следует его судьбе, кроме отдельных случаев, установленных на уровне федерального законодательства.

Даже несмотря на то, что в статье Земельного кодекса РФ прямо не установлено, что при переходе права собственности на объект недвижимого имущества новый собственник также получает и право на использование участка земли, на котором располагается данный объект, это правило применяется из-за принципа единства судьбы этих видов недвижимости.

Соответственно, собственник отчуждаемого участка должен обеспечить покупателю возможность стать владельцем всех расположенных на данной земле объектов недвижимого имущества. Эта норма устанавливается законом и действует даже в случае, когда переход зданий, строений и сооружений был не оговорен сторонами отдельно.

Согласно земельному законодательству в случае перехода права собственности на здание или сооружение от одного собственника к нескольким новым владельцам, порядок пользования участком земли, на котором располагается данный объект недвижимого имущества, должен определяться согласно долям.

Доли, согласно которым осуществляется право пользования участком земли, на котором располагаются постройки, должны определяться с учетом долей в праве собственности на приобретенное сооружение, здание.

Кроме того, порядок пользования участком может быть определен собственниками самостоятельно, для этого они имеют право заключить соглашение, или в судебном порядке в случае недостижения последними мирного соглашения.

Согласно требованиям, установленным в Земельном кодексе РФ, отчуждение здания, помещения или сооружения, находящегося на участке земли и принадлежащего одному собственнику, должно производиться только вместе с участком.

Выделяют несколько исключений из этого правила:

  • если происходит отчуждение части здания или сооружения, под которыми подразумевается отдельное помещение, находящегося на участке земли и принадлежащего одному и тому же лицу, если данную часть невозможно выделить в натуре совместно с частью участка;
  • если происходит отчуждение здания, сооружения или отдельного помещения, которое располагается на участке, изъятом из оборота;
  • если происходит отчуждение сооружения или отдельного помещения, которое располагается на участке по сервитуту.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для использования этих объектов на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Порядок продажи доли в праве общей собственности иному лицу определен ст. 250 ГК РФ. Согласно этой статье при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Собственность на земельный участок, по общему правилу, возникает с момента внесения в ЕГРН соответствующей записи, так как возникновение права собственности на землю подлежит государственной регистрации. Но даже с того момента, когда был заключен договор в отношении земельного участка, т.е. возникло основание для регистрации права собственности, продавец и покупатель по сделке в отношениях между собой не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие в ЕГРН соответствующей записи.

Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:

  • Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
  • После оформления договора документы передаются в Росреестр — орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
  • Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.

В некоторых случаях закон допускает продажу дома без земли. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость находится в собственности, а земля — нет. К примеру, земельный участок принадлежит собственнику на основании договора аренды, на бессрочное пользование, пожизненного наследуемого владения. В таком случае основанием является пользование данным земельным участком, а предметом купли-продажи будет только жилой дом.

В этом случае жилой дом или часть дома продать можно без земли, но в договоре купли-продажи надо обязательно указать, что жилой дом расположен на земельном участке на основании такого документа.

При продаже дома покупатель приобретает и право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома. Например, если земля была в аренде, то покупатель также может арендовать ее.

В данном случае одновременно с договором купли-продажи дома может быть составлен договор переуступки права аренды. Сам договор аренды не должен быть просроченным. Все права и обязанности, указанные в договоре аренды, переходят к новому арендатору.

Такая ситуация возможна, но только после разделения участка. Например, дом стоит на большом земельном участке и есть еще много свободной земли. В данном случае земельный участок можно поделить на два. На одном будет дом и земельный участок, который можно продать, а второй — оставить себе. Без разделения земли сделать это невозможно, поскольку в данном случае фактически возникают два новых участка.

Чтобы поделить участок, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и провести процедуру межевания. Затем нужно поставить новые участки на кадастровый учет: один — с домом, другой — свободный. После этого можно продавать дом с участком, на котором он расположен. Но в этом случае нужно соблюдать минимальные размеры земельных участков для конкретной местности. Уточнить их можно в местных администрациях.

Подобных случаев в принципе не должно возникать, поскольку это не соответствует законодательству. Но на практике такие случаи встречаются. Особенно это характерно для недвижимости, которая была построена до 2021 года.

Как показывает юридическая практика, если у дома и земельного участка разные собственники, подобную ситуацию следует привести в соответствие с законом. Владелец дома обязан оформить участок под домом путем выкупа или оформления договора аренды с владельцем земельного участка.

Если собственник решил продать постройку, в договор обязательно попадает земельный участок. Однако, есть исключения, при которых возможна продажа строения и площади по отдельности:

  • дом признан погибшим строением и подлежит сносу;
  • запускается процесс исключения земельного участка из оборота;
  • происходит оформление раздела территории на две части с отдельными кадастровыми номерами, на одном из которых располагается строение;
  • постройка признается неправомерной, проведенной без соблюдения установленных процедур;
  • реализуется часть дома, отчуждаемая проведением межевания.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законодательством.

Также в соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, в случае, если жилой дом и земельный участок принадлежат одному собственнику, то отчуждаться они должны одновременно.

В том случае, если отчуждаемый жилой дом находится на земельном участке, используемом собственником дома на основании договора аренды, то следует учитывать, что согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

С учетом изложенного, в данном случае новый собственник дома сможет использовать земельный участок на тех же условиях, что и прежний собственник дома.

Порядок работ по спорам о земельном участке при переходе права собственности на недвижимость

Клиент может связаться с нами любым удобным способом — по телефону, посредством электронной почты или прийти в офис.

Мы организовываем свою работу по следующему алгоритму:

0

Изучение и анализ всех имеющихся документов

0

Определение предмета спорной ситуации

0

Проверка необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора

0

Согласование стоимости и сроков оказания юридических услуг по вопросу подготовки и направления претензии в адрес контрагента (кредитора, иного лица) (соблюдение досудебного порядка)

0

Заключение договора на оказание юридических услуг

0

Подготовка досудебной претензии

0

Направление досудебной претензии

0

Согласование стоимости оказания юридических услуг, в случае если не удовлетворены требования, изложенные в досудебной претензии

0

Заключение договора на оказание юридических услуг

0

Подготовка искового заявления

0

Согласование искового заявления с Заказчиком

0

Формирование приложения (подготовка пакета документов) к исковому заявлению

0

Отправка искового заявления сторонам по делу

0

Оплата государственной пошлины при подаче иска в суд

0

Подача искового заявления с приложением к нему в суд

0

Уточнение информации о движении дела в суде, в том числе дате и времени судебного заседания

0

Представление интересов в судебном заседании (участие в судебных заседаниях, судебных экспертизах, подготовка и подача в суд ходатайств, заявлений, запросов, возражений и прочих документов, предусмотренных процессуальным законодательством)

0

Получение судебного акта, которым оканчивается производство по делу и передача его вам

Контакты юридического агентства "ЮРИСКОНСУЛЬТ"

Центральный офис компании находится по адресу: г. Краснодар, ул. Калинина, 341, 2-й этаж, телефон +7 (989) 829-29-29

Нужна юридическая помощь?
ЗАДАЙТЕ ВОПРОС
Наши юристы проконсультируют вас по правовым вопросам и подскажут, как решить вашу проблему с минимальными затратами в кратчайшие сроки.