Представительство интересов физических и юридических лиц в судах по спорам о разделе нежилого помещения

Раздел нежилого помещения подразумевает образование двух или более нежилых помещений из исходного объекта. В общем, процедура раздела выглядит следующим образом:

• обращение к кадастровому инженеру с целью составления технического плана;
• постановка объектов недвижимости на кадастровый учет;
• прекращение права общей совместной или долевой собственности на исходный объект недвижимости;
• регистрация прав в ЕГРН.

Так выглядит процедура раздела нежилого помещения при отсутствии спора. Если объект недвижимости является спорным и стороны не могут добровольно договориться о его разделе, процедура дополняется судебными разбирательствами. Соответственно, раздел нежилого помещения будет осуществлен на основании судебного решения.

Одной из самых распространенных проблем при разделе нежилого помещения является невозможность собственников заключить соглашение о разделе недвижимости. Также в практике часто встречаются следующие проблемы:

• наличие помещений-дублей;
• несогласованные перепланировки или переустройства помещений;
• нарушение требований законодательства относительно обособленности и изолированности нежилых помещений;
• наличие красных линий, т. е. границы помещения пересекают границы смежного объекта недвижимости.

Чтобы минимизировать все риски и предотвратить проблемы при разделе нежилого помещения, можно обратиться за помощью к кадастровому инженеру и в юридическое агентство «Юрисконсульт».

При разделе нежилого помещения следует учесть следующие особенности:

• первоначальный объект недвижимости прекращает свое существование и соответствующие записи вносятся в ЕГРН, также нежилое помещение снимается с кадастрового учета;
• уникальный кадастровый номер разделяемого нежилого помещение аннулируется;
• по итогам кадастровых работ вновь образованные помещения должны быть поставлены на кадастровый учет;
• каждый объект недвижимости после раздела нежилого помещения подлежит государственной регистрации;
• на каждую часть нежилого помещения собственник получает отдельный кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН.

Отправной точкой раздела помещения нежилого фонда станет обращение к кадастровому инженеру. В первую очередь, следует составить проект реконструкции и перепланировки, что дает возможность оценить соблюдение требований законодательства относительно обособленности и изолированности разделенных помещений.

В практике часто встречаются случаи, когда выделить обособленные помещения по техническим причинам невозможно. В таком случае можно либо определить порядок пользования нежилым помещением, либо взыскать компенсацию за долю, принадлежащую одному или нескольким собственникам. По всем вопросам, касающимся раздела нежилого помещения, вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Примерный перечень документов, необходимых для раздела нежилого помещения:

• правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на долю нежилого помещения (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т. д.);
• согласованный проект реконструкции или перепланировки (при необходимости);
• письменное согласие совладельцев на раздел нежилого помещения;
• технический план;
• техническое заключение;
• акт приемочной комиссии (составляется после проведения реконструкции или перепланировки);
• выписка из ЕГРН и т. д.

Это не исчерпывающий перечень документов. В зависимости от обстоятельств ситуации, типа нежилого помещения могут потребоваться другие документы.

Действующее законодательство Российской Федерации устанавливает четкие требования к разделу объектов недвижимости жилого фонда. В частности, это касается площади жилого помещения. Что касается нежилых помещений, то формально какие-либо требования и нормы отсутствуют.

Но следует учесть, что вновь образованное помещение в результате раздела должно соответствовать противопожарным, санитарным нормам. Нежилые помещения должны быть оборудованы отдельными входами, быть изолированными и не иметь так называемых красных линий. Если вы хотите получить более подробную консультацию, обратитесь в наше юридическое агентство.

Существует два способа раздела нежилых помещений:

• путем заключения соглашения о разделе между собственниками;
• через суд.

В первом случае стороны добровольно, по обоюдному согласию приходят к решению о разделе нежилого помещения. В этом случае обязательно потребуется заключение кадастрового инженера или эксперта о технической возможности раздела.

Если один собственник не согласен, заставить его нельзя, а провести раздел нежилого помещения в таком случае можно только в судебном порядке.

Раздел нежилого помещения можно осуществить в натуре, т. е. путем выполнения ряда строительных работ — прорубить окна, дверные проемы, провести коммуникации, возвести несущие стены и т. п.

В таком случае обособленное помещение нужно поставить на кадастровый учет и пройти процедуру государственной регистрации.

Также допускается формальный раздел нежилого помещения. Собственность так и останется общей совместной или долевой, но владельцы определят границы, например, путем возведения временных перегородок. Чаще всего к такому способу прибегают, если договориться о разделе не удается, или помещение планируется сдавать в аренду.

При выделении долей из нежилого помещения в натуре, в первую очередь, следует установить, не будут ли нарушены существующие нормы, а также допустим ли такой выдел доли в натуре с технической точки зрения.

Разделить нежилое помещение можно путем подписания соглашения между всеми собственниками. Такой документ может быть удостоверен нотариусом. Если собственники не пришли к соглашению, то один из них может обратиться с иском в суд. Как показывает практика, во время судебного разбирательства обязательно назначается строительно-техническая экспертиза.

Такие трудности возникают при разделе нежилых помещений, принадлежащих лицам на праве общей совместной собственности. Решить этот вопрос можно мирным путем или в судебном порядке. Как показывает практика, такая спорная ситуация регулируется путем уплаты денежной компенсации собственнику с меньшей долей. Все моменты, касающиеся денежной компенсации, могут быть отражены в соглашении, заключенном между владельцами нежилого помещения.

Также собственник, права которого ущемлены, может предъявить требования к другим собственникам относительно выплаты денежной компенсации.

В юридической практике часто встречаются ситуации, когда собственники не могут договориться о разделе нежилого помещения, принадлежащего им на праве общей совместной или долевой собственности. Также раздел бывает невозможен по техническим причинам.

В таком случае можно выплатить денежную компенсацию собственнику одной доли. После совершения такого действия собственник, получивший компенсацию, утрачивает право собственности на свою часть нежилого помещения.

Также разделу нежилого помещения есть альтернатива — определение порядка совместного пользования объектов недвижимости. Это можно сделать как путем подписания соглашения, так и в судебном порядке.

Согласие третьих лиц для раздела нежилого помещения потребуется в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Например, если нежилое помещение является предметом ипотеки, то необходимо получить письменное согласие держателя залога, поскольку образование новых (обособленных) нежилых помещений влечет за собой изменение предмета ипотеки.

Также согласие третьих лиц потребуется при разделе нежилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, долевой собственности или супругов. Чтобы соблюсти все законодательные требования и минимизировать негативные правовые последствия, обратитесь в наше юридическое агентство за квалифицированной правовой помощью.

По общему правилу каждому объекту недвижимости присваивается индивидуальный почтовый адрес. Получение адреса регламентировано действующим законодательством. Использование нового адреса допустимо после постановки нового нежилого помещения (после раздела) на кадастровый учет. 

В случае, если нежилое помещение не будет поставлено на кадастровый учет, по истечении одного года решение о присвоении адреса утратит силу.

В соответствии с законодательством регистрация права собственности происходит одновременно всеми собственниками вновь образованных нежилых помещений. После постановки на кадастровый учет и проведения государственной регистрации прав на объект недвижимости в ЕГРН вносятся изменения, в соответствии с которым, сведения об исходном нежилом помещении аннулируются.

Провести государственную регистрацию прав можно в общем порядке через МФЦ или путем обращения в Росреестр. За проведение государственной регистрации прав на недвижимость взимается госпошлина.

Обращаться за юридической помощью рекомендуется не только при возникновении спора между собственниками нежилого помещения, но и при разделе в добровольном порядке.

Юрист юридического агентства «Юрисконсульт»:

• предоставит консультацию;
• поможет подготовить пакет документов;
• окажет содействие в постановке объекта недвижимости на кадастровый учет;
• урегулирует спор в досудебном порядке;
• подготовит иск и доказательственную базу для раздела нежилого помещения в судебном порядке;
• представит интересы в суде;
• обжалует судебное решение (при необходимости);
• обеспечит юридическое сопровождение исполнительного производства.

С юридической точки зрения под разделом нежилого здания следует понимать процесс или комплекс мероприятий, в результате которых из одного объекта недвижимости образуется несколько обособленных. Т. е. вполне самостоятельных, изолированных помещений, принадлежащих разным собственникам.

Раздел нежилого помещения — это не только юридический процесс, но и технический, требующий привлечения специалистов, которые определят возможность раздела здания без нарушения существующих стандартов и норм, а также без причинения ущерба кому-либо из собственников.

В юридическом агентстве «Юрисконсульт» вы можете получить консультацию по вопросам, касающимся раздела нежилого помещения, а также необходимые юридические услуги от ведущих профессионалов в области юриспруденции.

В юридической практике встречается множество причин, обусловливающих необходимость раздела нежилого помещения. Среди наиболее распространенных можно выделить следующие:

• продажа части нежилого помещения;
• предоставление небольших помещений в аренду (субаренду);
• разногласия между совладельцами (например, партнерами по бизнесу, инвесторами);
• раздел имущества супругов в случаях, когда нежилое помещение принадлежит им на праве общей совместной собственности;
• выдел долей совладельцев в рамках общей долевой собственности.

Еще одной из распространенных причин является получение кредита под залог нежилого помещения. Чтобы залогом не было обременено все здание, производится его раздел и в залог предоставляется только одна или несколько частей.

Первоочередное внимание уделяется технической стороне вопроса. Если возвести временные перегородки и условно разделить одно помещение на несколько, это не будет считаться полноценным разделом нежилого помещения. о разделе нежилого помещения идет речь, когда из одного объекта недвижимости получается два и более.

Раздел нежилого помещения нужно начинать с обращения к кадастровому инженеру. Для каждого помещения составляется технический план. Обратите внимание, не всегда можно разделить нежилое помещение на части. В таком случае совладельцам стоит договориться о совместном пользовании имуществом или определить размер компенсации.

Чтобы собственник мог полноценно владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему частью нежилого помещения, после проведения технической части работ следует обратиться в Росреестр или МФЦ. В компетентный государственный орган на регистрацию подается технический план и дополнительный пакет документов.

Как правило, срок рассмотрения документов составляет, в среднем, до 10 дней. если документы были представлены не полностью или возникла необходимость истребовать дополнительную информацию, у заявителя есть срок до 90 дней, в течение которого он должен выполнить требования компетентного государственного органа, в противном случае в проведении государственной регистрации будет отказано.

Получить выписку из ЕГРН имеет право каждый собственник на свою часть с новыми границами и площадью нежилого помещения. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ с заявлением, а также предоставить пакет документов и оплатить государственную пошлину.

При проведении регистрации прав на новые нежилые помещения одновременно в реестр вносится информация о прекращении прав на исходный объект недвижимости. Это не происходит в автоматическом режиме наряду с регистрацией прав на новые нежилые помещения. Нужно подать соответствующее заявление и пакет документов.

Все зависит от того, как происходит раздел — добровольно на основании соглашения всех собственников или в принудительном порядке, т. е. через суд. В любом случае собственникам потребуются следующие документы:

• паспорт;
• СНИЛС;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• технический паспорт.

Если разделить нежилое помещение с технической точки зрения невозможно, нужно провести независимую оценку стоимости объекта недвижимости, чтобы определить размер денежной компенсации за часть, принадлежащую одному из собственников. При решении вопроса в судебном порядке помимо вышеперечисленных документов обязательно предоставляется исковое заявление и квитанция об уплате государственной пошлины.

Если все действия, связанные с разделом нежилого помещения, осуществляются через представителя, полномочия последнего необходимо подтвердить нотариально заверенной доверенностью.

При разделе нежилого помещения важно соблюсти два основных требования:

• изолированность;
• обособленность.

Изолированным нежилое помещение будет считаться при наличии стен, перекрытий капитального типа (не временные перегородки). При этом при возведении таких конструкций не должно быть так называемых «красных линий». Обособленным считается помещение, оборудованное собственным входом.

Для выполнения требований изолированности и обособленности частей нежилого помещения при разделе необходимо выполнить работы по перепланировке или реконструкции. Для этого вам необходимо заручиться поддержкой кадастрового инженера и юристов для узаконивания и согласования таких действий.

В юридической практике самой распространенной проблемой при разделе нежилого помещения является спор между собственниками объекта недвижимости. Также проблемы могут быть связаны с тем, что нежилое помещение (здание) не поставлено на кадастровый учет.

Также собственники при разделе нежилого помещения могут сталкиваться со следующими трудностями:

• есть помещения дубли (т. е. по одному адресу зарегистрировано несколько аналогичных помещений);
• на техническом плане есть красные линии (стены, несущие конструкции, перегородки пересекаются с другими объектами недвижимости);
• при разделе нежилого помещения нарушены требования законодательства относительно изолированности и обособленности.

Если у вас возникли трудности с разделом нежилого помещения, вам нужна консультация и профессиональная юридическая помощь, свяжитесь с нами любым удобным способом.

Если собственники нежилого помещения пришли к обоюдному соглашению о разделе нежилого помещения и выделении долей, им необходимо заключить письменное соглашение и заверить его у нотариуса. В таком документе подробно описываются все условия раздела, в т. ч. и технические характеристики новых помещений. Лучше всего обратиться за помощью к юристу, который проведет анализ документов и подготовит соглашение с соблюдением всех законодательных требований.

При заключении соглашения о разделе объекта недвижимости и выделе долей важно соблюдать требования действующего законодательства, в частности:

• учесть все технические аспекты раздела;
• соразмерность долей каждого владельца;
• раздел нежилого помещения не должен влечь за собой причинение несоразмерного ущерба имуществу.

При разделе нежилых помещений, находящихся в общей совместной или долевой собственности, каждый из владельцев может столкнуться с ситуацией, когда выделенная ему часть жилого помещения не соразмерна доле, предусмотренной правоустанавливающими документами.

В таком случае альтернативой разделу станет установление порядка совместного пользования нежилым помещений. но если по каким-либо причинам это невозможно, то собственник, которому выделена доля, несоразмерная правоустанавливающим документам, вправе получить денежную компенсацию за недостающую часть. Чтобы установить точную сумму денежной компенсации, нужно провести оценку рыночной стоимости нежилого помещения.

Не всегда с технической точки зрения один объект недвижимости можно разделить на два и более, соблюдая требования закона об обособленности и изолированности. В такой ситуации владельцы могут договориться о порядке пользования нежилым помещением. Сделать это можно мирно или через суд.

Еще один вариант — получение денежной компенсации. Одному из собственнику, которому невозможно выделить долю без причинения ущерба помещению, выплачивается денежная компенсация. После этого его право собственности на долю в нежилом помещении прекращается.

Такая необходимость может возникнуть, если владелец хочет разделить нежилое помещение на несколько отдельных объектов недвижимости с целью последующей продажи или сдачи в аренду. В данном случае нужно:

• определить части, на которые планируется разделить нежилое помещение;
• при необходимости получить письменное согласие третьих лиц, чьи интересы затрагивает такой раздел;
• провести инженерно-кадастровые работы и составить технический план;
• каждому новому нежилому помещению присвоить адрес;
• зарегистрировать права на новые нежилые помещения в Росреестре и получить выписку из ЕГРН.

Прямых требований относительно площади нежилого помещения в законодательстве нет. При разделе и выделе частей важно, чтобы новые нежилые помещения были обособленными и изолированными.

В большинстве случаев раздел происходит наряду с выполнением работ по реконструкции или перепланировке нежилого помещения. Это нужно выполнить с соблюдением требований закона относительно согласования с компетентными органами, а также всех технических аспектов. 

Также не стоит забывать о получении согласия третьих лиц, если того требует закон. Например, если нежилое помещение является собственностью супругов, то нужно получить письменное согласие второго супруга.

В суд следует обращаться, если владельцы нежилого помещения не пришли к соглашению о разделе объекта недвижимости во внесудебном порядке. Обращаясь в суд один из собственников может потребовать выдела его доли в натуре. В этом случае долевая собственность прекращается и вместо старого нежилого помещения образуется два новых, которые подлежат постановке на кадастровый учет.

Чтобы определить техническую возможность раздела нежилого помещения, судом может быть назначена строительно-техническая экспертиза. Если по заключению эксперта выделить долю в натуре невозможно, истец может требовать выплаты денежной компенсации за его долю.

По всем вопросам, касающимся раздела нежилого помещения через суд, вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Как правило, после раздела нежилого помещения образуется два отдельных объекта недвижимости, т. е. собственники больше не связаны какими-либо обязательства в рамках общей долевой или совместной собственности. Поэтому вы можете распоряжаться своей недвижимостью по личному усмотрению, но с учетом требований действующего законодательства.

Если вы получили адрес, поставили новое нежилое помещение на кадастровый учет и зарегистрировали право собственности в Росреестре, вы вправе продать принадлежащее вам нежилое помещение. При этом получать согласие прежнего совладельца не нужно. Также не действует право преимущественной покупки.