Представительство интересов в судах общей юрисдикции и арбитражных судах по вопросам расторжения договора долевого участия и взыскание денежных средств

Возможность одностороннего расторжения договора долевого участия в строительстве регламентирован соответствующим федеральным законом. Так, участник долевого строительства (дольщик) вправе отказаться от исполнения договора (расторгнуть договор) в следующих случаях:

• неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
• неисполнения застройщиком обязанностей относительно безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения расходов дольщику на устранение недостатков нежилого помещения;
• существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
• иные установленные федеральным законом или договором случаи.

Перечень оснований, по которым участник долевого строительства может расторгнуть ДДУ в судебном порядке, регламентирован законодательством.

К числу таких оснований относятся следующие:

• прекращение или приостановления строительства объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
• существенное изменение проектной документации строящихся объектов недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
• изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Также в юридической практики встречаются другие основания, по которым дольщик может обратиться с иском к застройщику в суд.

В ряде случаев, предусмотренных ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве” застройщик при расторжении договора в течение от 10 до 20 рабочих дней (в зависимости от оснований и причин расторжения договора долевого участия) обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора в полном объеме.

Если застройщик отказывается добровольно вернуть денежные средства, участник долевого строительства может направить ему претензию, а в дальнейшем обратиться в суд.

Действующим законодательством предусмотрено, что помимо возврата денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, на застройщика возлагается обязанность в случаях, предусмотренных законом, уплатить в счет дольщика проценты.

Проценты насчитываются на сумму за пользование денежными средствами дольщика в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере, т. е. 1/150.

Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. Соответственно, получить свои денежные средства дольщик сможет с депозита нотариуса.

В ряде случае застройщик имеет право на односторонний отказ от выполнения обязательств по договору долевого участия.

К таким основания следует отнести:

• просрочку участником долевого строительства единовременного внесения платежа в течение более чем два месяца, если в соответствии с ДДУ уплата цены договора осуществляется таким способом;
• систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца.

Как показывает юридическая практика, в случае обращения дольщиков в суд с иском к компании — застройщику, истцы выдвигают следующие требования:

• возврат цены договора в полном объема;
• взыскание процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства;
• взыскание штраф в размере 50% за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке по возврату цены ДДУ и процентов за пользование денежными средствами дольщика;
• взыскание компенсации морального вреда;
• взыскание компенсации убытков, расходов дольщика, в т. ч. судебных.

Если договор долевого участия в строительстве расторгается по требованию дольщика в судебном порядке, то строительная организация обязана возвратить цену договора и выплатить проценты за пользование денежными средствами участнику долевого строительства в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора.

Если компания — застройщик отказывается от выполнения решения суда, взыскание осуществляется в принудительном порядке, путем обращения в Федеральную службу судебных приставов. Хотите получить консультацию по данному вопросу или заказать юридическое сопровождение в суде и на стадии исполнительного производства, свяжитесь с представителем юридического агентства «Юрисконсульт» любым удобным способом.

Прежде чем вы инициируете процедуру расторжения договора долевого участия в строительстве, рекомендуем обратиться в наше юридическое агентство за консультацией. В первую очередь наши специалист проверят платежеспособность застройщика. Если у застройщика нет денег, то расторгать ДДУ не стоит.

Неграмотный подход к вопросу может привести к потере недвижимого имущества дольщика или к упущению возможности взыскания положенных по закону потребительских штрафов и процентов за пользование денежными средствами в полном объёме. Расторжение ДДУ — достаточно рискованная инициатива, поэтому её реализацию следует доверять профессионалам.

Если расторжение договора происходит в одностороннем порядке без судебных разбирательств, то договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Если расторжение договора происходит в судебном порядке, то договор считается расторгнутым с момента вступления решения в законную силу, если иное не предусмотрено судебным актом или законом.

Федеральным законом №214-ФЗ установлен перечень оснований, по которым дольщик имеет право на односторонний отказ от своих обязательств в случае внесения денежных средств на счет эскроу.

К таковым, в частности, относятся:

• наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды указанного земельного участка и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, являющихся предметом залога (ипотеки), обеспечивающим исполнение соответствующего договора;
• признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства;
• вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика.

Основным нормативным правовым актом, регулирующим правоотношения между участником долевого строительства и застройщиком, является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Этот нормативный документ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В законе нет такого основания для расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке дольщиком. Застройщик обеспечивает свободный доступ к информации путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.

Если застройщик уклоняется от выполнения этих требований закона, он несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. Недостоверность, неполнота информации или ее сокрытие не являются основанием для расторжения договора долевого участия.

В соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Если договор подписан сторонами, но не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, он считается незаключенным.

В соответствии с действующим законодательством, на застройщика возлагается обязанность построить объект недвижимости, соответствующий установленным требованиям, нормам и стандартам. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Если застройщик уклоняется от выполнения своих обязательств в добровольном порядке, дольщик вправе обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением. За помощью в подготовке иска обращайтесь в наше юридическое агентство.