Представительство интересов в суде по вопросам о признании права аренды на земельный участок
Комплексные юридические услуги от ведущих специалистов юридического агентства «Юрисконсульт» по вопросам о признании права аренды на земельный участок. Практическая и консультативная помощь, представительство интересов в суде — общей юрисдикции и арбитражном (всех инстанций)
Признание права аренды на земельный участок
Несмотря на внушительные масштабы нашего государства, всего лишь 10-15% земли находятся в собственности или аренде у физических и юридических лиц. Остальное все принадлежит муниципалитетам или государству.
Физические и юридические лица, руководствуясь действующим земельным законодательством, могут заключить договор аренды, в т. ч. и компетентным государственным органом, на аренду земельного участка.
Если на земле расположены объекты недвижимости, которые являются собственностью гражданина или юридического лица, то они имеют преимущественное право аренды на землю.
В практике часто встречаются случаи, когда заинтересованным лицам отказывают в заключении (пролонгировании) договора аренды. В таком случае признать право аренды на земельный участок можно в судебном порядке.
Без квалифицированной юридической помощи в подобных ситуациях не обойтись. Мы помогаем разобраться во всех вопросах, связанных с признанием права аренды на землю, а также:
- признание договора аренды недействительным;
- обязательство арендодателя заключить или пролонгировать договор аренды;
- изменение условий договора аренды;
- признание преимущественного права аренды земли;
- взыскание задолженности по арендным платежам;
- необоснованное повышение арендной платы т. п.
Наши специалисты помогут разобраться в ситуации и составить грамотную, обоснованную позицию, которая подтверждает право физического или юридического лица на признание права аренды на участок земли. Обращайтесь за профессиональной помощью в юридическое агентство «Юрисконсульт».
Какие работы входят в услугу по признанию права аренды на земельный участок
В нашем штате работают высококвалифицированные юристы, специализирующиеся на отрасли земельного права, а также разрешении споров такой категории.
В рамках предоставления практической, консультативной помощи и представительства интересов в суде по вопросам о признании права аренды на земельный участок мы выполняем следующую работу:
- Анализируем ситуацию, исходя из документов, представленных клиентов.
- Проводим юридическую экспертизу документов.
- Принимаем меры, направленные на досудебное урегулирование спора.
- Подготавливаем необходимые процессуальные документы для обращения в суд (в частности, исковое заявление).
- Собираем доказательственную базу.
- Формируем четкую правовую позицию клиента.
- Принимаем участие в каждом судебном заседании на основании доверенности, выданной клиентом.
- Реализуем процессуальные права и обязанности, предусмотренные действующим законодательством.
- Заявляем ходатайства, отводы.
- Получаем решение суда и обжалуем его, если результат неудовлетворительный для клиента.
- Сопровождаем клиента при рассмотрении дела в порядке апелляционного и кассационного судопроизводства.
- Предоставляем практическую и консультативную помощь на стадии исполнительного производства.
Если вам необходима квалифицированная помощь юриста по вопросам о признании права аренды на земельный участок, обратитесь к нам! У нас есть решение и ответ на любой вопрос.
Необходимые документы
Для представительства интересов физического или юридического лица в суде по вопросам о признании права аренды на участок земли могут потребоваться следующие документы:
Деловая переписка с компетентным органом или собственником земельного участка (арендодателем)
Договор аренды
Свидетельство о государственной регистрации прав на землю, объекты недвижимости
Землеустроительное дело
Акты обследования земли
Справка об отсутствии задолженности по арендной плате
Кадастровый паспорт и т. п.
Перечень документов определяется индивидуально, в зависимости от особенностей ситуации. Обязательно к исковому заявлению прилагаются документы, которые обосновывают позицию истца и подтверждают основания для признания права аренды на землю, а также платежное поручение об уплате государственной пошлины.
Стоимость
Стоимость юридических услуг нашего юридического агентства — справедливая и доступная для всех физических и юридических лиц.
Если вы хотите узнать стоимость услуг по вопросам о признании права аренды на земельный участок, заполните форму для обратной связи на сайте.
Согласование цены юридических услуг происходит до заключения договора. Сумма указывается в договоре и остается неизменным до полного выполнения обязательств нашим агентством.
Мы работаем без посредников, что исключает наличие скрытых платежей и переплаты для клиента.
Часто задаваемые вопросы
Возможно ли досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на длительное время (более пяти лет)?
Статьей 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.
Как признать право аренды на земельный участок?
Для того чтобы уладить спор между арендодателем и арендатором, и добиться признания своего права на аренду земли, необходимо придерживаться определенного порядка действий:
- внесудебный порядок урегулирования спора. Конечно, это будет непросто, ведь он уже принял решение расторгнуть договор аренды. Однако если грамотно подойти к переговорам, есть возможность переубедить собственника. Аргументами могут как добросовестное соблюдение условий аренды, так и предупреждение о том, что вы можете обратиться в суд. Также можно привлечь юристов – они помогут с аргументами и поиском подходящих формулировок в процессе переговоров. Если удастся добиться компромисса, обязательно закрепите договоренности в письменной форме – это поможет избежать сюрпризов в будущем;
- судебный порядок. Если переговоры не дадут желаемого результата (а в данных спорах это будет с большой вероятностью именно так), нужно подготовить исковое заявление и обратиться с ним в суд.
Как можно доказать право аренды на земельный участок?
Аргументами в пользу позиции арендатора в данном случае выступают:
- действующий договор аренды, или, если он истек – подтверждение, что аналогичные договоры заключались на протяжении долгого времени. Лучше всего, если еще действует прежний договор, в таком случае отстоять свои права будет намного проще;
- доказательства регулярного внесения арендной платы за землю и соблюдение со своей стороны других требований сделки. Если арендатор сам нарушал условия договора, его шансы добиться признания права аренды резко сокращаются;
- подтверждения того, что основания для прекращения аренды были сформированы с нарушениями. Например, собственник обязан заранее уведомить арендаторов о том, что условия будут меняться, и если он этого не сделал, это помешает расторгнуть договор. Кроме того, если меняется целевое назначение земли, это должно быть сделано по всем правилам.
Что такое преимущественное право аренды?
Понятие преимущественного права арендатора закреплено в ГК РФ. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Какие документы необходимы для признания права аренды на земельный участок?
Перечень документов зависит от специфики конкретной ситуации и определяется юристом после проведения правового анализа ситуации. В качестве подтверждающих документов можно использовать:
- договор об аренде;
- план арендуемого земельного участка;
- кадастровая схема участка;
- выписка из ЕГРН, как подтверждение госрегистрации договора аренды земельного участка;
- документ, подтверждающий факт приема-передачи земли во временное пользование и т. п.
За консультацией по вопросам признания права аренды на земельный участок вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».
По каким основаниям арендодатель может расторгнуть договор аренды земельного участка?
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Также к числу оснований для расторжения договора аренды законодатель относит:
- использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации;
- использование земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
- порчу земель;
- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом;
- создание или возведение на земельном участке самовольной постройки.
Обязан ли арендодатель заключить новый договор аренды с арендатором, имеющим преимущественное право?
Согласно части 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Тем самым понуждение к заключению договора допускается в строго определенных случаях.
По правилам пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Названная норма права не устанавливает обязанности арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и определяет иной порядок судебной защиты этого права в случае отказа в заключении договора, чем предусмотренный пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.
Можно ли подать иск о понуждении к заключению договора аренды, если земельный участок не поставлен на кадастровый учет?
Пунктом 1 статьи 432, статьей 607 ГК РФ не допускается заключение договора аренды, предмет которого не согласован. По смыслу пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ, статьи 7 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», объектом аренды может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет, при наличии в договоре сведений о его размере с приложением к договору кадастрового плана с описанием границ земельного участка.
Если земельный участок не имеет индивидуально-определенных признаков, он не может стать объектом аренды.
Можно ли оформить аренду земельного участка без торгов?
По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 39-6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Исключение составляют случаи, предусмотренные законодательством.
Так, исчерпывающий перечень случаев, при которых договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, установлен ч. 2 ст. 39-6 Земельного кодекса РФ.
Если у вас есть вопросы или нужна профессиональная консультация, обращайтесь в юридическое агентство «Юрисконсульт».
Как решить спор об аренде земельного участка в судебном порядке?
Арендные споры разрешаются судами общей юрисдикции или арбитражными судами в общем порядке. Первоначально любой правовой конфликт разрешается по заявлению или претензии недовольной стороны. Во всяком случае, до обращения в суд муниципалитеты также предпринимают попытки урегулировать конфликты миром, выставляя арендатору конкретные требования.
Также и арендаторы первоначально обращаются к муниципалитету с обоснованным заявлением и в случае отказа идут в суд. В случаях, когда договор аренды земли заключается между частными лицами – конфликт урегулируется в аналогичном порядке.
Истец, считающий свои права нарушенными, готовит исковое заявление и приложения к нему, состоящие из наиболее значимых документов: договора аренды, расчета задолженности, сведений о нарушении договора и т.д. Точный пакет документов зависит от характера и предмета спора. При подготовке иска наиболее важно описать сложившуюся ситуацию максимально полно, сослаться на правильные правовые нормы, сформулировать требования к суду. Характер требований зависит от спора. Лучше всего при возникновении земельного спора обратиться за квалифицированной помощью к юристу.
В каких случаях юридическому лицу можно оспорить договор аренды земельного участка?
Основаниями оспаривания договора аренды, а, соответственно, и отсутствия права пользования у арендатора, являются, случаи:
- если был заключен договор аренды, условия или предмет которого противоречат основному виду деятельности компании;
- если договор был подписан от компании лицом, не имевшим полномочия на осуществление данных действий;
- если арендатор был введен арендодателем в заблуждение, например, о наличии или отсутствии особых характеристик предмета аренды.
Может ли арендованный земельный участок считаться активом должника?
Поскольку отчуждение права аренды на торгах предполагает смену арендатора, такое отчуждение не всегда возможно без согласия арендодателя. От особенностей того или иного права аренды зависит, может ли право аренды считаться активом должника.
В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При сроке аренды менее 5 лет, а также в случаях, установленных законом, согласие арендодателя на смену арендатора потребуется в письменном виде. Указанное означает, что при продаже с торгов права аренды земельного участка, в отношении которого не получено согласие публичного образование на смену арендатора, такая продажа невозможна и право аренды в указанном случае не будет являться активом должника.
В случае, если договор аренды напрямую содержит запрет на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу, такое право аренды не может являться активом должника, и, следовательно, быть реализованным на торгах.
Может ли арендодатель расторгнуть в одностороннем порядке прологнированный договор аренды земельного участка, если на нем ведется застройка?
В пункте 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.
Что делать, если срок действия договора аренды земельного участка истек и на участке остался объект недвижимости незавершенный строительством?
В такой ситуации мы рекомендуем обратиться за консультацией в юридическое агентство «Юрисконсульт». Согласно положениям ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Единственным способом защиты застройщика в такой ситуации является доказывание того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.
Что делать, если застройщик выиграл торги и получил право на аренду земельного участка, а уполномоченный орган уклоняется от заключения договора аренды?
Если все процедуры пройдены и застройщиком выиграно на торгах право на заключение договора аренды земельного участка, но уполномоченный орган по какой-либо причине уклоняется от заключения такого договора, гражданское законодательство предоставляет специальный механизм защиты — заключение договора через суд.
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Порядок работ по признанию права собственности на земельный участок
Клиент может связаться с нами любым удобным способом — по телефону, посредством электронной почты или прийти в офис.
Мы организовываем свою работу по следующему алгоритму:
Изучение и анализ всех имеющихся документов
Определение предмета спорной ситуации
Проверка необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора
Согласование стоимости и сроков оказания юридических услуг по вопросу подготовки и направления претензии в адрес контрагента (кредитора, иного лица) (соблюдение досудебного порядка)
Заключение договора на оказание юридических услуг
Подготовка досудебной претензии
Направление досудебной претензии
Согласование стоимости оказания юридических услуг, в случае если не удовлетворены требования, изложенные в досудебной претензии
Заключение договора на оказание юридических услуг
Подготовка искового заявления
Согласование искового заявления с Заказчиком
Формирование приложения (подготовка пакета документов) к исковому заявлению
Отправка искового заявления сторонам по делу
Оплата государственной пошлины при подаче иска в суд
Подача искового заявления с приложением к нему в суд
Уточнение информации о движении дела в суде, в том числе дате и времени судебного заседания
Представление интересов в судебном заседании (участие в судебных заседаниях, судебных экспертизах, подготовка и подача в суд ходатайств, заявлений, запросов, возражений и прочих документов, предусмотренных процессуальным законодательством)
Получение судебного акта, которым оканчивается производство по делу и передача его вам
Контакты юридического агентства "ЮРИСКОНСУЛЬТ"
Центральный офис компании находится по адресу: г. Краснодар, ул. Калинина, 341, 2-й этаж, телефон +7 (989) 829-29-29