Представительство интересов в суде по вопросам о признании права аренды на земельный участок

Статьей 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Для того чтобы уладить спор между арендодателем и арендатором, и добиться признания своего права на аренду земли, необходимо придерживаться определенного порядка действий:

• внесудебный порядок урегулирования спора. Конечно, это будет непросто, ведь он уже принял решение расторгнуть договор аренды. Однако если грамотно подойти к переговорам, есть возможность переубедить собственника. Аргументами могут как добросовестное соблюдение условий аренды, так и предупреждение о том, что вы можете обратиться в суд. Также можно привлечь юристов – они помогут с аргументами и поиском подходящих формулировок в процессе переговоров. Если удастся добиться компромисса, обязательно закрепите договоренности в письменной форме – это поможет избежать сюрпризов в будущем;
• судебный порядок. Если переговоры не дадут желаемого результата (а в данных спорах это будет с большой вероятностью именно так), нужно подготовить исковое заявление и обратиться с ним в суд.

Аргументами в пользу позиции арендатора в данном случае выступают:

• действующий договор аренды, или, если он истек – подтверждение, что аналогичные договоры заключались на протяжении долгого времени. Лучше всего, если еще действует прежний договор, в таком случае отстоять свои права будет намного проще;
• доказательства регулярного внесения арендной платы за землю и соблюдение со своей стороны других требований сделки. Если арендатор сам нарушал условия договора, его шансы добиться признания права аренды резко сокращаются;
• подтверждения того, что основания для прекращения аренды были сформированы с нарушениями. Например, собственник обязан заранее уведомить арендаторов о том, что условия будут меняться, и если он этого не сделал, это помешает расторгнуть договор. Кроме того, если меняется целевое назначение земли, это должно быть сделано по всем правилам.

Понятие преимущественного права арендатора закреплено в ГК РФ. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Перечень документов зависит от специфики конкретной ситуации и определяется юристом после проведения правового анализа ситуации. В качестве подтверждающих документов можно использовать:

• договор об аренде;
• план арендуемого земельного участка;
• кадастровая схема участка;
• выписка из ЕГРН, как подтверждение госрегистрации договора аренды земельного участка;
• документ, подтверждающий факт приема-передачи земли во временное пользование и т. п.

За консультацией по вопросам признания права аренды на земельный участок вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Также к числу оснований для расторжения договора аренды законодатель относит:

• использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации;
• использование земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
• порчу земель;
• невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
• невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
• неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом;
• создание или возведение на земельном участке самовольной постройки.

Согласно части 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Тем самым понуждение к заключению договора допускается в строго определенных случаях.

По правилам пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Названная норма права не устанавливает обязанности арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и определяет иной порядок судебной защиты этого права в случае отказа в заключении договора, чем предусмотренный пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 432, статьей 607 ГК РФ не допускается заключение договора аренды, предмет которого не согласован. По смыслу пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ, статьи 7 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», объектом аренды может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет, при наличии в договоре сведений о его размере с приложением к договору кадастрового плана с описанием границ земельного участка.

Если земельный участок не имеет индивидуально-определенных признаков, он не может стать объектом аренды.

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 39-6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Исключение составляют случаи, предусмотренные законодательством.

Так, исчерпывающий перечень случаев, при которых договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, установлен ч. 2 ст. 39-6 Земельного кодекса РФ.

Если у вас есть вопросы или нужна профессиональная консультация, обращайтесь в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Арендные споры разрешаются судами общей юрисдикции или арбитражными судами в общем порядке. Первоначально любой правовой конфликт разрешается по заявлению или претензии недовольной стороны. Во всяком случае, до обращения в суд муниципалитеты также предпринимают попытки урегулировать конфликты миром, выставляя арендатору конкретные требования.

Также и арендаторы первоначально обращаются к муниципалитету с обоснованным заявлением и в случае отказа идут в суд. В случаях, когда договор аренды земли заключается между частными лицами – конфликт урегулируется в аналогичном порядке.

Истец, считающий свои права нарушенными, готовит исковое заявление и приложения к нему, состоящие из наиболее значимых документов: договора аренды, расчета задолженности, сведений о нарушении договора и т.д. Точный пакет документов зависит от характера и предмета спора. При подготовке иска наиболее важно описать сложившуюся ситуацию максимально полно, сослаться на правильные правовые нормы, сформулировать требования к суду. Характер требований зависит от спора. Лучше всего при возникновении земельного спора обратиться за квалифицированной помощью к юристу.

Основаниями оспаривания договора аренды, а, соответственно, и отсутствия права пользования у арендатора, являются, случаи:

• если был заключен договор аренды, условия или предмет которого противоречат основному виду деятельности компании;
• если договор был подписан от компании лицом, не имевшим полномочия на осуществление данных действий;
• если арендатор был введен арендодателем в заблуждение, например, о наличии или отсутствии особых характеристик предмета аренды.

Поскольку отчуждение права аренды на торгах предполагает смену арендатора, такое отчуждение не всегда возможно без согласия арендодателя. От особенностей того или иного права аренды зависит, может ли право аренды считаться активом должника.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При сроке аренды менее 5 лет, а также в случаях, установленных законом, согласие арендодателя на смену арендатора потребуется в письменном виде. Указанное означает, что при продаже с торгов права аренды земельного участка, в отношении которого не получено согласие публичного образование на смену арендатора, такая продажа невозможна и право аренды в указанном случае не будет являться активом должника.

В случае, если договор аренды напрямую содержит запрет на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу, такое право аренды не может являться активом должника, и, следовательно, быть реализованным на торгах.

В пункте 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

В такой ситуации мы рекомендуем обратиться за консультацией в юридическое агентство «Юрисконсульт». Согласно положениям ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Единственным способом защиты застройщика в такой ситуации является доказывание того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.

Если все процедуры пройдены и застройщиком выиграно на торгах право на заключение договора аренды земельного участка, но уполномоченный орган по какой-либо причине уклоняется от заключения такого договора, гражданское законодательство предоставляет специальный механизм защиты — заключение договора через суд.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.