Представительство интересов физических и юридических лиц в судах по спорам об определении долей в нежилом помещении

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Жилищным кодексом РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч.  ст. 37 ЖК РФ).

Эта норма применяется в том случае, если в срок до 1 марта 2005 года иное не было установлено решением общего собрания собственников. Если вам нужна подробная консультация по этому вопросу, вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Определение долей собственников в нежилом помещении осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Чтобы определить долю, принадлежащую каждому владельцу, или осуществить в дальнейшем ее выдел, необходимо соблюсти следующие правила:

• не нарушить права и интересы других собственников;
• учесть технические требования к выделенной доле (в случае выделения части нежилого помещения в натуре);
• возможность дальнейшего использования нежилого помещения по целевому назначению.

Определить доли в нежилом помещении собственники могут по взаимному соглашению или в судебном порядке.

Мы рекомендуем сразу обратиться за юридической помощью в юридическое агентство «Юрисконсульт». Наши специалисты проведут анализ правоустанавливающих документов и подготовят соглашение об определении долей каждого владельца.

Если вы планируете определить свою долю с целью ее дальнейшего выделения, то на первом этапе важно проверить саму возможность совершения данного действия. Если конкретная часть имущества не имеет отдельного выхода или ее площадь слишком мала относительно установленных минимальных размеров, либо выдел в натуре приведет к несоразмерным убыткам остальным собственникам, в удовлетворении просьбы откажут. Но в таком случае за свою долю в нежилом помещении можно получить денежную компенсацию от остальных владельцев.

Сделать это можно двумя способами — путем подписания соглашения или в судебном порядке. Первый случай оптимален, если все собственники нежилого помещения согласны с условиями соглашения, в частности, размера доли. Как правило, она выделяется пропорционально в общей долевой собственности или делится в равных частях в общей совместной собственности.

Если кто-то из совладельцев не согласен с условиями соглашения определения доли в нежилом помещении, либо возникли иные сложности, придется обращаться в судебные органы. Здесь необходимо доказать наличие оснований не только для подачи иска в суд, но и для предоставления доли в собственность истца.

Такое соглашение составляется в письменной форме и лучше его удостоверить у нотариуса. Требований в законе относительно формы такого соглашения нет, но юридическая практика показывает, что к составлению документа нужно подходить грамотно и ответственно, поэтому мы рекомендуем обратиться за помощью к нам.

В соглашении рекомендуется отразить следующие сведения:

• информация о сторонах (указание данные всех совладельцев);
• дата подписания и место;
• местоположение здания (точный адрес);
• его составляющие части (количество помещений);
• функциональные помещения (склады, подсобки);
• площадь всего строения (определяется в квадратных метрах), этажность;
• доли (размер в м2) каждого совладельца;
• план (схема) строения (с указанием выделяемого помещения);
• правоустанавливающая документация;
• указание (если они есть) и условия использования сервитутов – возможность использования чужой территории (например, проходить к своему помещению через соседское);
• подписи всех собственников.

Не удалось прийти к соглашению в вопросе определения долей в нежилом помещении — придется обращаться в суд. Подобные дела рассматривают судебные органы двух инстанций:

• мировой суд — сумма требований по иску не более 50 000 рублей;
• суды общей юрисдикции — цена искового заявления более 50 000 рублей.

Если участниками спорных правоотношений являются юридические лица, то такие споры подсудны арбитражным судам. Неправильное определение юрисдикции влечет за собой возврат искового заявления. Это, конечно, не исключает возможности обратиться в суд с соблюдением правил подсудности, но человек потеряет время.

Чтобы этого не произошло, рекомендуем своевременно заручиться поддержкой профессионалов. Юристы нашего агентства предоставят полный комплекс юридических услуг и обеспечат представительство интересов в судах всех инстанций.

Общее имущество нежилых помещений наступает при приватизации или покупке объекта недвижимости несколькими совладельцами в долях, при этом размеры долей могут быть разными.

Распоряжаться своей долей — значит продать, сдать внаем, подарить, передать в безвозмездное владение или т. д. Без согласия собственников иных долей ни одно из этих действий осуществить не выйдет. П. 1 ст. 246 ГК РФ установлено, что распоряжаться своей долей собственник имеет право только при согласии остальных совладельцев, сколько бы их ни было.

Даже при четком определении долей каждого владельца, остальные имеют преимущественное право покупки и для совершения каких-либо действий с конкретной долей потребуется письменное согласие остальных совладельцев. Несоблюдение этих законодательных требований влечет за собой определенные правовые последствия, например, признание сделки недействительной.

Предприниматели или обычные граждане могут прийти к согласию и решить вопрос мирным путем. Для этого нужно составить соглашение, посетить нотариуса и сообщить об изменениях в орган Росреестра.

Алгоритм действий:

• Общее собрание собственников нежилого помещения.
• Выработка единой позиции, разработка и составление соглашения.
• Приглашение кадастрового инженера.
• Заказ техплана, внесение изменений в общую долевую собственность.
• Утверждение соглашения в нотариальной конторе, оплата госпошлины.
• Переустройство нежилого помещения (выдел доли в натуре) или получение компенсации.
• Завершение процесса – регистрация изменений в ЕГРН.

Основные споры по поводу выдела доли в натуре нежилого помещения – споры между предпринимателями. Зачастую их взгляды на ведение бизнеса расходятся, и они вынуждены решать споры в судебном порядке. Подавляющее число дел заканчивается назначением компенсации.

Случаи отказа в выделе натуральной доли и ее замена денежной компенсаций:

• если нельзя выделить долю в виде автономной нежилой площади;
• если размер доли настолько мал, что она не может быть обособлена;
• если совладелец доли не желает использовать долю совместно с другими предпринимателями.

Ошибочно думать, что алгоритм решения подходит для всех ситуаций. Даже если они идентичны, обязательно найдутся мелкие нюансы, которые перевернут порядок действий или потребуют дополнительных шагов. Основная сложность — прийти к согласию с совладельцами. Логично, что каждый будет пытаться тянуть одеяло на себя и мешать остальным. Отсюда проблемы с выделом доли или разделом коммерческого помещения в общей долевой собственности. Случается, что владельцы принимают неверные решения, от чего страдает весь дальнейший процесс.

Чтобы не переплачивать за экспертизу, договора, оценку и прочие действия, лучше обратиться за помощью к юристам. Если у вас сложная ситуация, в одиночку ее не решить. Зато юрист подскажет верный алгоритм действий, скорректирует соглашение, договор купли-продажи или поможет подготовиться к судебному процессу. Юридические знания никогда не бывают лишними. А в случае с нежилыми объектами и бизнесом — жизненно необходимы!

Помимо искового заявления потребуются документы, доказывающие право собственности и возможность выделения доли, технический паспорт недвижимости и подтверждение оплаты госпошлины. Рассматривать заявление будут согласно положениям ГПК РФ. На вынесение решения отводится два месяца. Возможно, придется привлекать экспертов и проводить иные процессуальные мероприятия.

К иску нужно приложить все документы, имеющие доказательственное значение и обосновывающие требования истца. Аналогично поступает и ответчик, поскольку в судебном процессе стороны руководствуются принципом состязательности. Выдел доли в нежилом помещении в судебном порядке — сложный процесс, поэтому лучше сразу обратиться за квалифицированной помощью к юристам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния, неудобство в пользовании и т.п.

Таким образом, исходя из вышеуказанных положений, обстоятельствами, имеющими значение для правильного разрешения дела, подлежащими установлению и доказыванию, являются обстоятельства, подтверждающие на основе экспертного заключения возможность выдела в натуре доли при разделе нежилого помещения, который не должен приводить к несоразмерному ущербу имуществу.

По общему правилу места общего пользования должны оставаться в совместном пользовании. В тоже время, в отличии от жилых помещений, места общего пользования в нежилых помещениях могут принадлежать на праве частной собственности индивидуальному физическому или юридическому лицу, несмотря на наличие иных собственников. Это часто служит причиной обращения собственников с исками в суд с требованиями об устранении препятствий в праве пользования, установлении сервитутов либо иными сопутствующими требованиями.

Сторонам нужно договориться о совместном использовании общих помещений или обратиться в суд с требованием об установлении порядка совместного использования таких помещений. За юридической консультацией по этому вопросу вы можете обратиться в юридическое агентство «Юрисконсульт».

Раздел нежилого помещения не должен нарушать установленные законом запреты, а объекты — новые нежилые помещения, образованные в результате раздела, должны соответствовать требованиям к ним.

В частности, они должны быть обособленными от других помещений в здании или сооружении. Иначе их не получится поставить на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости.

Чтобы соблюсти такие требования, иногда требуется провести дополнительные работы (например, возвести или демонтировать стены, оборудовать отдельный вход, установить недостающее инженерное оборудование). В этом случае учитывайте требования к порядку их проведения.

Раздел нежилых зданий может быть осуществлен только юридически — путем раздела долевыми собственниками здания (по их соглашению или решению суда) или путем отчуждения частей здания (помещений). Действия собственника по переоборудованию или внутренней перепланировке здания, влекущие образование в нем обособленных частей или помещений, меняют только характеристику целой вещи, она становится делимой, но разделом это не является.

Статьей 252 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по их соглашению и участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.